Как купить квартиру через жилищный кооператив

В 2015 году я получила в наследство около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в арендованных квартирах, и на семейном совете решили вложить деньги в её жильё. На эту сумму мы могли купить малосемейку на окраине Казани или однокомнатную квартиру в пригороде.

Ни тот, ни другой вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, потому что я и муж — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам  (ГПХ) с разными заказчиками, и постоянной работы у нас нет.

Дочка только устроилась на новую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.

Тянуть с покупкой мы не хотели — через год из-за инфляции этих денег не хватит даже на половину однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору.

Договорились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если появится недорогая квартира, сразу нам сообщит. Риелтор предупредил, что сумма маленькая, и найти подходящий вариант будет сложно.

Предложил рассмотреть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не нужны.

Как работает ЖНК

Я представляла в общих чертах, как работает кооператив. Члены кооператива ежемесячно вносят в общий котел определённую сумму, на эти деньги покупают жильё сначала одному члену кооператива, потом — второму, третьему и дальше по очереди. Но всё равно оставалось много вопросов, и на первую встречу с менеджером ЖНК я поехала с мужем.

Казанский ЖНК работает на базе местного застройщика и продаёт квартиры только этого застройщика. Выбрать можно любую квартиру: одно-, двух- или трёхкомнатную. Чтобы вступить в кооператив, надо уплатить вступительный взнос — 10 тысяч ₽. Пока остаёшься членом кооператива, платишь членские взносы по 1 тысяче ₽ в месяц.

У ЖНК два счёта. На один поступают членские и вступительные взносы, эти деньги кооператив тратит на свои нужды: зарплату сотрудникам, налоги, аренду, хозяйственные потребности. На второй счёт поступают первоначальный и ежемесячные взносы на квартиру. Этот счёт называется паевым фондом. Деньги с паевого фонда кооператив может потратить только на покупку жилья и ни на что другое.

Минимальная сумма первоначального взноса в паевой фонд —30% стоимости жилья. Если пайщик внёс 30%, кооператив бронирует для него квартиру у застройщика, и её снимают с продажи.

Чтобы ЖНК выкупил жильё для пайщика, нужно внести не меньше 50% стоимости квартиры. После выкупа квартиры пайщик продолжает платить паевые и членские взносы, пока не выплатит всю стоимость.

В ноябре 2015 года, когда я вступила в кооператив, рассрочку можно было оформить на 10 лет, сейчас срок сократился до 7 лет.

За целевым расходованием средств следит Центробанк, налоговики и пайщики.

Ежегодно независимая аудиторская компания проверяет финансовые документы кооператива и составляет отчёт: сколько денег поступило на счета ЖНК, куда они были потрачены, сколько квартир выкуплено, есть ли у кооператива долги перед пайщиками или другими кредиторами.

Заключение аудиторов кооператив отправляет в Центробанк, в налоговую службу и выкладывает у себя на сайте. Любой желающий может скачать отчёт и посмотреть сам или показать специалисту.  

Когда пайщик вступает в ЖНК, в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) вносят фамилию, имя, отчество пайщика, его ИНН, указывают номер и дату, когда в ЕГРЮЛ внесены изменения. Эти изменения регистрируются в налоговой. Выписку из ЕГРЮЛ можно скачать и проверить, внесены ли сведения о вас.  

Как рассчитывается стоимость квартиры

Я знаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 2–3% годовых. Все расчёты — как в ипотеке, только процентная ставка низкая. Привлекательная схема работает при стабильном рынке жилья.

Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. Вторые кооперативы дают в рассрочку не деньги, а квадратные метры.

Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере своей квартиры, как рассчитывается стоимость ежемесячного взноса.

Мы выбрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м2. Чтобы кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне нужно оплатить половину, то есть 17,255 м2.

Оставшиеся 17,255 м2 кооператив делит на 120 месяцев рассрочки. Получается, что ежемесячно мне необходимо вносить на паевой взнос деньги за 0,144 м2.

Пока дом строится, цену устанавливает застройщик, после сдачи дома — независимая оценочная компания.

Как купить квартиру через жилищный кооперативТак выглядят расчёты ежемесячного взноса в «Личном кабинете» пайщика

Как всё происходило на самом деле

Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры.

Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет.

За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.  

Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.

Как купить квартиру через жилищный кооперативВ заявлении на вступление в ЖНК я указала параметры выбранной квартиры и её стоимость

Когда подписывала документы, цена застройщика была 64 600 ₽ за квадратный метр, а первоначальный взнос составлял 1 114 673 ₽. С оплатой не тянула. На следующий день пошла в банк, но оказалось, что в этот день застройщик поднял цену на 760 ₽ за квадратный метр. Моего платежа хватило, чтобы выкупить 17,0544 м2, и ещё за 17,4556 м2 я осталась должна.

Пока дом строился, застройщик ещё шесть раз повышал цену, но на ежемесячном платеже это сильно не отражалось. Например, в месяц я выкупаю 0,144 м2. Если цена метра — 64 600 ₽, то платёж составляет 9302,4 ₽; если цена — 67 742 ₽, то нужно внести 9754,85 ₽.  

После сдачи дома квартиры переоценивают каждые три месяца. Оценочная компания ориентируется на местоположение дома и среднерыночную стоимость. Если на рынке цена на недвижимость падает, то паевой взнос снижается. Но по факту цена постоянно растёт. За 2019 год удорожание составило 3175 ₽ за квадратный метр, а месячный платёж вырос на 457 ₽.

Как купить квартиру через жилищный кооперативВ доме есть подземная парковка, поэтому во двор можно подняться по лестнице или на лифте

Как квартира оформляется документально  

Застройщик, как и обещал, за год достроил дом, и нас пригласили принять квартиру. Процедура проходит так же, как у дольщиков: владелец с прорабом осматривают квартиру. Если претензий нет, владелец подписывает акт сдачи-приёмки квартиры.

Если есть замечания, владелец пишет претензии в акте. Прораб прикидывает, сколько времени надо, чтобы устранить брак, и назначает другой день для повторного осмотра. В нашей квартире серьёзных недоделок не было, мы только попросили заменить ручку на одном окне.

Рабочие прямо при нас поменяли ручку, и мы подписали акт.

Через месяц мы получили ключи от квартиры. Я сама или члены моей семьи могут прописаться в квартире и жить в ней. Но пока я не выплачу деньги полностью, квартира остаётся собственностью кооператива, поэтому право собственности оформляется на ЖНК.

Кооператив — юридическое лицо, и размер госпошлины составляет 22 000 ₽. Эти деньги я оплатила, когда кооператив регистрировал квартиру после сдачи дома.

Когда погашу долг перед кооперативом, квартиру переоформят на меня, и госпошлину придётся заплатить ещё раз, но только 2000 ₽ — для частного лица.

Как купить квартиру через жилищный кооперативПолучили ключи от квартиры

Какие сложности могут возникнуть и как их можно решить  

Сейчас мне осталось выкупить у кооператива чуть больше 10 квадратных метров или выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года.

За четыре года финансовое положение нашей семьи улучшилось: дочка работает за границей, мы с мужем стали зарабатывать в 2 раза больше. Поэтому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся.

Даже если минимальный платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. Сейчас квартира пустует, но при необходимости мы можем её сдать. Деньгами за аренду можно закрывать ежемесячные платежи.

Гораздо большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в собственности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, поэтому я едва ли получу полностью деньги, выплаченные в паевой фонд.

Пока кооператив не вызывает опасений. Он успешно развивается и привлекает новых пайщиков. Если появятся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя. 

Как купить квартиру через жилищный кооператив

Каких видов бывают ЖНК

Жилищные накопительные кооперативы различаются по срокам и периодичности внесения паевых взносов, их размеру и сумме, которую необходимо накопить, чтобы возникло право на приобретение или строительство кооперативом квартиры для своего члена, например 30% от общей стоимости.

Можно ли выкупить квартиру досрочно у ЖНК

Если квартира уже передана в пользование члену кооператива, то её можно выкупить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах. 

Что будет, если пайщик задержит очередной взнос

Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК).

При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК).

Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев. 

Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.   

Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры через ЖНК

Да, можно, при этом маткапитал можно использовать и как вступительный, и как паевой взнос.

Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд: 

  • выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в ЖНК;
  • справку о внесённой сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме, необходимой для приобретения права собственности;
  • копию устава кооператива;
  • нотариально заверенное письменное обязательство члена кооператива в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа выделить долю ребёнку. 

Какие есть риски при покупке квартиры через ЖНК

Кооператив вправе вкладываться в строительство, так что пайщики могут столкнуться с банкротством застройщика или долгостроем.

Договоры с ЖНК не регистрируются государством, а значит, возможно мошенничество, когда одну и ту же квартиру дают нескольким лицам.

Читайте также:  Созаемщик при разводе - советы адвокатов и юристов

Пока квартира будет выкупаться, её стоимость может расти. И законодательство не устанавливает рамки индексации. Чтобы избежать резкого увеличения стоимости жилья, стоит прописать в договоре разумные пределы для изменения этого показателя. 

Один из самых важных моментов — собственником жилья можно стать только после того, как будет полностью выплачен пай. До этого момента у кооператива есть только денежные обязательства. При банкротстве кооператива пайщик рискует остаться без жилого помещения. 

В этом случае члену кооператива главное — не пропустить сроки на подачу заявления о включении своих требований (взыскание уплаченной суммы паевого взноса) в реестр требований кредитора. На это у пайщика есть всего три месяца (месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства).

Отслеживать информацию о банкротстве должника можно тремя способами:

1. Через картотеку арбитражных дел 

Для поиска введите название должника либо его ИНН или ОГРН, выберите арбитражный суд того региона, где зарегистрирован должник. Затем с помощью графы «фильтр дел» выберите в списке только банкротные дела. 

  • 2. С помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) 
  • Укажите название компании в графе «поиск должников».
  • 3. Через раздел «банкротства» на сайте газеты «Коммерсантъ»  

Для поиска объявлений о банкротстве введите ИНН, ОГРН или другие идентификаторы компании. С даты публикации в газете сообщений о введении наблюдения или конкурсного производства отсчитываются сроки на предъявление требований кредиторов.

Как выбрать ЖНК

В первую очередь нужно проверить, есть ли выбранный кооператив в официальном реестре ЖНК на сайте Центробанка, и изучить отзывы в интернете. 

После выбора ЖНК надо тщательно проверить его документы:

1. Получить на сайте Федеральной налоговой службы выписку из Единого государственного   реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для этого нужно узнать ОГРН или ИНН на сайте кооператива. 

В выписке ЕГРЮЛ будет не только официальное название, юридический адрес, имя гендиректора, но и информация о пайщиках и датах их вступления в ЖНК. Из выписки можно понять, как часто присоединяются новые пайщики. 

2. Опять же, можно обратиться к официальному реестру ЖНК. Здесь есть графа «Примечания», в которой отмечается, что кооператив в стадии банкротства или ликвидации.

3. Надо изучить документы жилищного накопительного кооператива на его сайте и сравнить данные с информацией из официальных источников, совпадает ли юридический адрес, количество пайщиков. 

Кроме того, в уставе, положениях о форме участия и паевом фонде прописаны все условия, права и обязанности. И их нужно внимательно прочитать. 

После вступления в кооператив лучше получить заверенные копии решения о приёме и протокола собрания. 

Татьяна Смирнова

Жилищный кооператив — покупка квартиры без ипотеки и взноса

Рассказываем про права членов жилищного кооператива и законах для деятельности ЖК

Вы собрались покупать квартиру. Смотрите на ипотечные услуги банков, идете туда, подаете документы — вам присылают отказ. Идете через какое-то время в другой банк — также получаете отказ. Если ничего не помогает — обратитесь в жилищный кооператив.

Объясняем, что это такое и как выбрать правильный:

Для начала стоит проверить кооперативы на сайте Центрального банка Российской Федерации. Там есть таблица в Эксель, в которой указаны все кооперативы. Обратите внимание на колонку «Примечания».

Если там указано, что организация готовится к ликвидация — не стоит вкладываться в такой кооператив.Как купить квартиру через жилищный кооператив

Реестр жилищно-накопительных организаций

Жилищно-накопительные кооперативы не привязаны к вам географически: вы можете жить в Свердловске, вступить в кооператив в Краснодаре, а приобрести квартиру в Лисках. Это накладно: придется ездить оформлять документы издалека, а если будут частые проблемы — приезжать лишний раз.

Есть разные условия сотрудничества кооператива с застройщиком: кооператив продает квартиры одного застройщика, покупает квартиры в новостройках или на вторичном рынке, но не дороже определенной суммы.

Для начала сделайте выписку из ЕГРЮЛ. Оттуда проверьте, когда в последний раз вступали новые члены кооператива, сравните фактический и юридический адрес, номера ИНН и ОГРН.

После этого, если у кооператива есть сайт — проверьте все документы с официальными источниками: выпиской из ЕГРЮЛ и реестром Банка России.

Чаще всего документы самого кооператива можно найти на вкладке «Информация». Если вы сравниваете документы и видите, что юридический и фактический адрес отличается в уставных документах кооператива и официальных документах — вероятнее всего это мошенники. Еще одна схема: проверьте число членов кооператива.

Если данные расходятся — кооператив накручивает число участников для массовости. Вероятнее всего, это мошенники.

Как купить квартиру через жилищный кооператив

Выписка из ЕГРЮЛ

Что проверить в документах на сайте кооператива: устав ЖНК, положение о формах участия и положение о паевом фонде. Если этих документов нет — стоит призадуматься. Мошенники ради быстрой выгоды не будут следить за репутацией. Поэтому не стоит сразу вкладываться в кооператив, который скрывает свои учредительные документы.

Еще стоит обратить внимание на аудиторское заключение. Жилищно-накопительные кооперативы должны раз в год проводить независимую проверку своих финансов. При этом, не сам кооператив выбирает аудиторскую компанию. Это делается на конкурсной основе. Поэтому чаще всего ни кооператив ни аудиторская компания не работали раньше. Между ними нет сговора.

Чтобы вступить в кооператив — нужно написать заявление. Возьмите с собой паспорт и свидетельство об ИНН. В реальности, кооперативу все равно на ваше финансовое благополучие: минимальные условия вступления это достижение 16 летнего возраста.

Как купить квартиру через жилищный кооператив

Образец заявления в ЖСК

После того, как вы подписали бумаги, нужно оплатить вступительный взнос, членский взнос и паевый взнос. Вступительный взнос и паевый взнос платятся сразу, а членский взнос — раз в месяц. Причем, паевый взнос — это первоначальная сумма за квартиру. Каждый кооператив устанавливает ее индивидуально.

Важно: если в кооперативе вам предлагают перевести деньги на счет физического лица или просто заполнить расписку — вероятнее всего это мошенники. Как делают правильно: дают вам на руки квитанции для оплаты всех взносов.

После оплаты, квартиру бронируют на пять дней для того, чтобы вы успели оплатить паевый взнос. Так как перевод банковский — это может занять от трех рабочих дней. После того, как деньги поступили на счет кооператива — вам позвонит менеджер и передаст документы об оплате.

После этого вы можете следить за стройкой: на сайте застройщика устанавливаются камеры. Главное: следить за стройкой больше пяти минут. Часто, когда камера не работает, там может стоять заглушка на три минуты. Последите за стройкой два дня по десять минут — тогда вы точно убедитесь, что объект строят и он не заброшен.

В кооперативе вы можете взять рассрочку максимум на десять лет. Если в банке вы берете ипотеку и платите проценты, то в кооперативе вы платите за квадратные метры.

Саму стоимость этих квадратных метров определяет застройщик. Во время строительства, цена ежемесячного платежа может легко вырасти с 1000 рублей до 3000 рублей.

После сдачи дома идет оценка квартир от независимой оценочной компании. Жилье оценивают раз в три месяца.

Этот ежемесячный взнос нельзя пропускать ни на месяц. Даже если вы заплатили сразу за три месяца вперед, все равно придется платить каждый месяц. Если вы заплатите сразу больше ежемесячного платежа — тогда он уменьшится.

Есть риск, что вы не сможете оплатить ежемесячный взнос. В редких случаях если вы потеряли работу или тяжело больны — вам заморозят счет в кооперативе на три месяца. В остальных случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше уточнять их при подписании договора. Вас могут исключить в двух случаях:

1) Если у вас было три просрочки за год;

2) Если были просрочки в течение трех месяцев.

Если такая ситуация произошла — вернуть деньги вы сможете только в первом полугодии следующего года. При этом, членские и вступительные взносы вам не вернут — вернут только паевые.

После того как дом сдан и выплачена полная стоимость с учетом всех начислений — нужно оформить право собственности на квартиру. Участнику кооператива придется платить дважды: сначала, когда кооператив выкупает квартиру у застройщика, а потом за передачу прав собственности от кооператива к вам.

Когда вы выплатили полностью стоимость, кооператив выдает вас справку о погашении. После, с этой справкой и квитанцией об оплате госпошлины вы идете вместе с юристом кооператива в Росреестр для переоформления прав собственности.

Госпошлина сначала стоит 22 000 рублей для оформления квартиры на кооператив, а после 2000 рублей при переходе от кооператива к вам.

Если вы все-таки хотите попробовать подать документы на ипотеку — разобрали частые причины отказа в ней: https://rosreestr.net/info/banki-otkazyvayut-v-ipotekeХотите купить квартиру у застройщика: рассказываем как выбрать его и проверить все документы: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiryКак купить квартиру через жилищный кооператив

Кооператив Best Way: пирамида или возможность купить квартиру

Инвестпривет, друзья! Подписчики уже не раз спрашивали меня. что за такой строительный кооператив появился – Бест-вэй, является он реальной организацией или пирамидой? Можно ли инвестировать в него средства в надежде на получение квартиры? Я решил заморочиться и разобраться во всех моментах. Да, кстати, тут не будет смешных картинок и демотиваторов, так и всё и так достаточно смешно.

Что такое жилищный кооператив и как он вообще работает

Для начала определимся с тем, что такое вообще жилищный кооператив в соответствии с законодательством. Это нам пригодится.

Предусмотрено три вида кооперативов:

  1. ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Пайщики скидываются и строят (или нанимают того, кто строит) один многоквартирный дом. Или таунхаус. Число пайщиков равно число квартира в доме. ЖСК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года.
  2. ЖК – просто жилищный кооператив. Его члены приобретают один многоквартирный дом на свои деньги. Число пайщиков также равно числу квартир в доме. ЖК регулируется тем же Кодексом.
  3. ЖНК – это жилищно-накопительный кооператив. Вот тут интересней. Пайщики скидываются на один общий счет и в порядке жилой очереди (как только на счете накопится сумма) приобретают квартиры в любых домах. При этом деньги могут быть помещены на вкладе в банке или в каких-нибудь низкорисковых активах типа ОФЗ. Деятельность ЖНК регулируется специальным законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

Вот такие три формы предусмотрены законодательством. Они полностью законны и успешно работают. Люди вступают в кооперативы и получают квартиры. Всё по-честному.

Что такое Best Way

  • Как утверждается на их официальном сайте, кооператив Best Way – это ЖК, и регулирование их деятельности осуществляется в соответствии с федеральным законодательством, а именно законом №188-ФЗ (который и есть на самом деле Жилищный кодекс).
  • Вот скриншот:
  • А вот что они пишут в разделе «Как это работает»:

Как видите, я ничего не выдумываю.

Читайте также:  Компенсация за задержку рейса: права пассажиров, что положено и как получить выплату

Best Way позиционирует себя как жилищный кооператив и даже специально отстраивается от ЖСК, но при этом ведет себя как типичный ЖНК.

Почему так сделано?

Я думаю, что причина в следующем. ЖНК тщательно регулируется законодательством, в то время как ЖСК и ЖК, по сути, могут написать какой угодно Устав и впихнуть в него абсолютно любые положения (в рамках закона и здравого смысла, конечно). ЖНК нельзя трансформировать во что-то другое, а тот же ЖК можно превратить в ТСЖ, а затем ликвидировать (или фиктивно обанкротить).

Это, кстати, отмечено в Уставе Бест Вея:

Как купить квартиру через жилищный кооператив

Так как ЖК не должны в обязательном порядке регулироваться ЦБ РФ, то Best Way и нет в реестре Центробанка.

Что обещает Бест Вей инвесторам

Оставим все эти неувязки в стороне и обратимся к схеме работы. Порядок действий здесь такой:

  • Инвестор оформляет заявление на вступление в ЖК и производит вступительный взнос в 1020 или 2040 евро в зависимости от типа покупаемого жилья.
  • Затем он вносит оплату – не менее 35% от стоимости квартиры. Инвестора вносят в некую виртуальную очередь, которую он может отслеживать онлайн в личном кабинете.
  • Пока очередь подходит, инвестор (теперь он является пайщиком) вносит взносы в счет будущей квартиры – минимум 10 тысяч рублей в месяц. Дополнительно он оплачивает членский взнос – 1000 либо 2000 рублей. Членский взнос не возвращается, а уходит на обслуживание инфраструктуры фонда.
  • Как только очередь подошла, пайщик получает квартиру и может в ней прописаться. Ну как получает. Собственником числится ЖК Best Way, а квартира обременяется в пользу пайщика. Это как ипотека – ипотечник собственник, но квартира под обременением у банка, и ее нельзя продать / заложить / пропить. Так и здесь – ЖК не может забрать принудительно квартиру у пайщика без его разрешения и ведома, поэтому, если пайщик получил жилье, то ничего с ним (жильем) не случится, пока ЖК существует.
  • После получения квартиры в обременение пайщик продолжает платить взносы. Ему нужно за 10 лет погасить долг перед кооперативом. Дело в том, что по факту ЖК покупает квартиру на себя. И если пайщик откажется платить, то ЖК сможет забрать жилье себе.
  • Как только долг погашен, квартира оформляется в собственность.

Схема рабочая. Все жилищные кооперативы так и работают. Это отличная альтернатива ипотеке. Если по ипотеке приходится платить 8-10% в месяц (как минимум) плюс страховка, здесь всего 2-6%.

Но какие здесь риски?

Риски инвестирования в ЖК

Эти риски относятся не только к Best Way, но и ко всем ЖК в целом:

  • Наличие очереди. Пока подходит очередь пайщика, выбранная им квартира может подорожать или оказаться проданной. Это может повлечь за собой удорожание сделки и выплату дополнительных средств.
  • Квартира находится в собственности у кооператива, пока ее не выкупят. Это не только очевидные минусы – распоряжаться жильем нельзя, получать налоговый вычет тоже, но и риски. Если с кооперативном что-то случится, его собственность могут конфисковать.
  • Квартира может быть истребована кооперативом, если пайщик не вносить взносы. Да, там предусмотрены кредитные каникулы и т.д. Но если в случае с ипотекой квартиру по согласованию с банком можно продать и загасить долги, то с ЖК всё сложнее.

Ну и самый главный риск – кооператив может оказаться мошеннической организацией и фиктивно обанкротиться. Как это происходит и чем может грозить – расскажу позднее, а сейчас продолжим обзор Best Way.

Пирамида или нет?

Однозначно – Бест Вей не является пирамидой, но лишь в той степени, в какой пирамидой не являются пенсионный фонд, страховой фонд или государство в целом. Это не финансовая пирамида в стиле МММ, а, скорее, пирамида в стиле Avon или Орифлейм.

Почему? Есть реальный продукт – квартира. Она оформляется в собственность. Всё по-честному.

Однако скорость продвижения по очереди зависит от количества пайщиков кооператива. Грубо говоря, квартиры прежним пайщикам покупаются за счет новых. Чем больше новых клиентов ЖК, тем быстрее движется очередь и тем быстрее покупаются квартиры.

Опасности, что окончится приток вкладчиков и пирамида развалится, в случае с Бест Вей нет. Ведь как таковых выплат за счет вновь прибывших «адептов» нет. Даже если вдруг не останется ни одного клиента, последние пайщики будут платить за квартиру, пока ее не выкупят. А потом ЖК просто расформируется.

Так что это, скорее, сетевой маркетинг, а не МММ, пусть и очень агрессивный.

А вот реальные риски есть

Пайщикам придется рассчитывать на честность создателей кооператива. Да, по закону ни правоохранительные органы, ни прокуратура, ни приставы – никто не могут забрать деньги со счета без соответствующего решения суда. Да, по закону деньги на счетах Best Way в безопасности.

Далее, согласно Уставу организации закрыться кооператив может только по решению всех членов. Если кто-то будет против – кооператив не закроется. Ок. Всё правильно. Просто так взять и расформировать кооператив нельзя. Как и закрыть, к примеру, Сбербанк. Нужно собрание акционеров, согласие всех собственников и т.д.

Однако ничего не мешает руководству кооператива устроить фиктивное банкротство. Это ситуация, когда директор фирмы (или главбух или иное доверенное лицо) просто приходит в банк и снимает деньги со счетов наличкой – или, что чаще, переводит в какой-нибудь оффшорный банк.

Никто ему не может помешать – ведь деньги находятся на обычном, а не на специальном или эскроу-счете. Вы ведь можете тратить деньги со своей карты, и никто вам не мешает на последние сто рублей купить себе пива на вечер?

Аналогично и любая другая организация – любой директор может забрать деньги и смыться в неизвестном направлении. Иногда это сделать нельзя – в банках, например, должен быть неприкасаемый НЗ (смотрите требования Базеля 3). В акционерных обществах тоже может быть неприкосновенный общаг. Как там обстоит у Best Way – непонятно. Но теоретически деньги могут быть уведены.

Именно для возможной реализации такой схемы форма Бест Вея – не ЖНК, а просто ЖК. ЖНК находятся под жестким контролем регулятора (ЦБ РФ) и там без отчетности ни копейки потратить нельзя.

Уточню: я не говорю, что Best Way – пирамида и всё будет обязательно так, но правовая организационная форма и общие методы ведения дел оставляют возможности для мошеннических схем.

Что уж говорить про кооперативы, когда в насквозь зарегулированных банках находятся каналы вывода денег за рубеж – вспомните громкие отзывы лицензий в прошлых годах! А схема фиктивного банкротства у нас в России часто применяется в виде метода «альтернативной» ликвидации фирмы.

Что будет, если Бест Вей закроется

Допустим, Бест Вей поведет себя по худшему сценарию и реализует схему фиктивного банкротства, как приснопамятные Меркурий, Русский дом Селенга, МСИС, Пантеон Финанс, Вебтрансфер, недавний Кэшберри. Что будет?

Во-первых, начнется процесс ликвидации кооператива в соответствии с законом о банкротстве. Заметьте – не закрытия, а ликвидации. Здесь хоть все члены кооператива будут против – всё равно ликвидируют.

Вот выдержка из Устава:

Во-вторых, имущество кооператива будет изъято для расчетов с кредиторами. А кто будет кредитором, если как таковых кредиторов нет? Кооператив-то негосударственный, и кредитов не привлекает.

А вот все пайщики, которым организация в соответствии со своим Уставом должна вернуть взносы, автоматически станут кредиторами.

Например, при банкротстве банка все вкладчики тоже становятся кредиторами и имеют право на получение компенсации.

В-третьих, начнется конкурсное производство, когда имущество кооператива будет продано.

Какое имущество будет изъято? Правильно, квартиры. Напомню, что квартиры находятся в собственности ЖК, но обременены в пользу жильцов. Но обременение не значит, что квартиру не могут забрать за долги.

Пример с ипотекой, чтобы было понятнее: квартира находится у покупателя, но обременена в пользу банка. Если покупатель подаст на банкротство, то банк заберет квартиру себе и должен будет ее продать, забрав себе только те деньги, которые были потрачены на кредитование покупателя. Например, если квартира стоит 4 млн, а покупатель брал ипотеку на 3, то банк вернет 1 миллион собственнику.

Здесь ситуация аналогичная. Квартиру включат в конкурсную массу, продадут с молотка, а пайщику вернут деньги в размере затраченных средств. Например, если он внес 35% от стоимости жилья, то эти 35% он и получит обратно.

Грубо говоря, все квартиры, принадлежащие кооперативу, будут реализованы (обращены в деньги), а деньги будут распределены между пайщиками пропорционально их взносам – или по какому-то другому принципу (возможно, будет сформирована очередь – но это уже решит суд).

В общем, в итоге сложится ситуация, как с обманутыми дольщиками. Хотите знать, как они выбивают деньги – погуглите. Оставлю это «удовольствие» на вас.

Так что в итоге вопрос стоит так: доверять Бест Вей или нет? Не кинут ли эти чуваки пайщиков через фиктивное банкротство? Чтобы ответить на этот вопрос, углубимся в документы и организационную структуру.

Прожарка Бест Вей: документы и оргструктура

Официальный сайт компании – https://bestwaycoop.com. На нем указывается, что материнской компанией ЖК является Life is Good, обзор которой я уже делал: Что не так с инвестиционной компанией Life is Good: пирамида или нет? Кратко: ничего там хорошего нет. Пирамидальностью веет за милю.

  1. Судя по реквизитам Бест Вея, компания расположена в том же помещении, где и находится офис Международной бизнес-академии IBA, той самой, с тремя преподавателями в обойме.
  2. Так что об аффилированности Life is Good, австрийской инвестиционной компании с регистрацией в Белизе и расчетном счете в шотландском банке, академии IBA, компании Hermes с его счетами Виста и ЖК Бест Вей можно утверждать прям смело.
  3. Тем более, что везде фигурирует один и тот же руководитель, учредитель и директор – Роман Викторович Василенко.

Едем дальше. Заглянем на страничку компании на сайте rusprofile.ru, где публикуется вся инфа о юрлицах, которая должна быть раскрыта. Если кому интересно – посмотрите сами: https://www.rusprofile.ru/id/7225168.

Во-первых, нас интересуют связи. Их выявлено всего три, и они прелюбопытнейшие. Смотрите сами, как говорится, нон комментс:

Во-вторых, смотрим на отчетность. Она тоже любопытная и тоже нон комментс:

Такое ощущение, что в 2017 году компанию намеренно слили – вот только она живет и здравствует. Только почему не подает отчеты? И как она себя чувствовала в 2018 году? Как вышла из убытков? Каковы ее собственные средства? Если будет банкротство, то хватит ли собственных средств на расчеты с кредиторами и пайщиками? Так много вопросов, так мало ответов…

Едем дальше. Устав – это основной документ любого ЖК. На сайте https://bestwaycoop.com его почему-то нет, но на сайте компании Life is Good он присутствует. Значит, так, видимо, надо. Это же нормальная практика, как, например, устав банка ВТБ находился бы на сайте УК ВТБ-Капитал. Видимо, на официальном сайте места не хватило.

Сам по себе Устав стандартный. Желающие могут ознакомиться с ним здесь: https://lifeisgood.company/view/256. Частично я его даже процитировал.

Читайте также:  О сроках подачи апелляционных жалоб по гражданскому делу: в течении какого

У Best Way два банковских счета:

  • в банке Санкт-Петербург – расходуются на обслуживание самого ЖК;
  • в Сбербанке – расходуются на покупку квартир пайщикам.

Если честно, не имеет никакого значения, где открыт расчетный счет. В Сбербанке счет у каждого второго предпринимателя. Так что назвать это сотрудничеством со Сбербанком, как делают некоторые лица, защищающие Бест Вей, нет никаких оснований. Я тоже могу открыть счет в Сбере. И вы тоже можете. И ваш сосед – тоже. ????

Так что мне не понятно, почему паевой счет ЖК в Сбербанке – это гарантия.

Что из всего этого следует? Компания вроде работает, а прибылей, отчетности и открытости информации нет. Гарантии вроде есть, но они и так обеспечиваются законодательством. Преимущества подчеркиваются, но это не преимущества, а базовые требования.

И самое главное, что меня напрягает во всей ситуации – аффилированность с Life is Good и целым выводком компаний-пустышек с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Тут слишком много путей для вывода капитала.

Выводы: Best Way пирамида или нет?

Таким образом, Бест Вей – это ни в коем случае не финансовая пирамида. Это нормальный такой жилищный кооператив, организованный, правда, со странностями.

Например, вызывает вопросы его организационная структура и методы привлечения новых пайщиков, а также некоторые положения Устава (мы их обсудили). В целом, остаются «дыры» для несанкционированного использования средств, когда деньги могут ВНЕЗАПНО пропасть. Т.е.

по закону всё защищено и логично, но на деле всё может обернуться мошеннической схемой с принудительным фиктивным банкротством.

В этой ситуации выиграют только те пайщики, которые успели получить квартиры от кооператива и оформить их в собственность. Те, кто внес первоначальный платеж и продолжает платить взносы, находятся в зоне риска, как и те, кто пока в очереди. Если схема окажется мошеннической, все они могут потерять деньги. Так что вопрос сугубо в доверии.

А уж доверять или нет компании Best Way – решайте сами. Лично меня отпугивает их аффилированность с Hermes и инвестиционными счетами Vista – там я на 99% уверен, что это пирамида. Поэтому лично я бы не доверил компании Бест Вэй свои деньги. Это как вкладывать в банк без лицензии ЦБ РФ, но который обещает 20% годовых в валюте.

Тем более, что есть альтернативные способы накопить на квартиру, даже с маленькой зарплатой. Без ипотеки, риэлторов и смс. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

А как по-вашему, стоит ли покупать квартиру с помощью Best Way?

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

Документ
Что смотреть
Устав ЖНК Права и обязанности кооператива
Права и обязанности пайщиков
Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере
Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участия Как действует кооператив
Как стать пайщиком
Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фонде Как формируется паевой фонд
На что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка России Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива
2. Права и обязанности пайщиков
3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив
2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Ссылка на основную публикацию