Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Грамотный подход к составлению соглашения о расторжении договора аренды квартиры гарантирует, что у вас впоследствии не возникнет проблем при отстаивании своих прав. Причём вне зависимости от того, в качестве кого именно вы выступаете — в роли собственника или же того, кто снял недвижимость.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

  • Грамотное расторжение договора аренды не менее важно, чем его заключение
  • В первую очередь необходимо определиться, когда именно такое соглашение следует составлять в обязательном порядке.
  • Это необходимо, если:
  • такой механизм расторжения соглашения прописан в изначальном договоре. Если данный пункт проигнорировать, вторая сторона может подать на вас в суд и истребовать компенсацию за нарушение её прав;
  • договор аренды или найма квартиры был зарегистрирован. В таком случае официальное прекращение отношений между сторонами тоже следует закрепить. Этого требует законодательство;
  • одна из сторон — юридическое лицо. В такой ситуации на первый план выходит отчётность;
  • между сторонами возможен конфликт. В этом случае желательно всё зафиксировать, чтобы в последующем избежать претензий.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Расторжение договора найма и договора аренды помещения

Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.

Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.

Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.

Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.

Как происходит расторжение договора найма

Чаще всего по статистике квартиры всё же сдаются для проживания. Поэтому имеет смысл начать с этого договора. Итак, нюансы составления соглашения о расторжении договора найма квартиры указываются в статье 687 ГК РФ. В качестве оснований обычно выступает следующее:

  • взаимное согласие сторон;
  • расторжение в принудительном порядке, то есть через суд.

Если стороны согласились пойти друг другу навстречу, то тогда им стоит действовать в порядке, указанном в основном договоре. В тексте соглашения нужно предварительно расписать, как именно происходят окончательные взаиморасчёты, как передаётся квартира, как оформляется акт.

Стандартно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за 2 или 4 недели. Но этот срок должен быть обозначен в тексте самого соглашения. В противном случае придётся действовать по законодательству и предупреждать друг друга в письменном виде за 3 месяца.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

При расторжении договора аренды квартиры всегда пробуйте договориться

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке происходит в следующих случаях:

  • жильцы привели помещение в аварийное состояние;
  • квартиранты портят имущество (общедомовое или принадлежащее непосредственно собственнику квартиры);
  • жильцы мешают пользоваться своей собственностью соседям, нарушают общественный порядок, причём последнее происходит систематически;
  • нет выплаты за найм квартиры за 6 месяцев или больше;
  • нецелевое использование квартиры, например, для занятия предпринимательством;
  • собственник квартиры не предоставил недвижимость или же предоставил, но в ненадлежащем состоянии;
  • владелец не выполняет своих обязанностей по ремонту квартиры при условии, что это указано в договоре.

Расторжение договора найма жилого помещения через суд требует предоставления доказательств нарушений условий сделки одной из сторон. Стоит учесть, что принудительно выселить жильцов из занятой ими квартиры имеет право исключительно судебный пристав с сотрудниками правоохранительных органов на основании судебного решения, вступившего в силу.

Если же собственник квартиры попытается выставить квартирантов силой, то он рискует. Они могут заявить о порче имущества и подать уже на него в суд. Кроме того, при потере контроля над ситуацией конфликт способен обернуться впоследствии возбуждением уголовного дела.         

Как должно составляться соглашение о расторжении договора найма квартиры?

Речь идёт о самостоятельном документе, в котором должно быть обозначено его название. Обязательно нужно сделать отсылку на основной договор (реквизиты, дата заключения). Также нужно указать данные сторон: желательно переписать их из паспорта. В тексте документа необходимо обозначить, о какой именно недвижимости идёт речь.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Перечитайте соглашение о расторжении несколько раз перед подписанием

Очень важно правильно сформулировать основание для расторжения. Стоит лаконично и ёмко передать суть ситуации. В соглашении также указывается факт отсутствия у сторон друг к другу претензий. Оно вступает в силу со дня подписания или же с той даты, которую отдельно укажут.

Что нужно знать о расторжении договора аренды?

Если квартира оформлена как нежилая недвижимость, то речь идёт о расторжении договора аренды. В данном случае надо обращаться к статье 619 ГК РФ.  И в этой ситуации возможно заключение соглашения о расторжении договора аренды мирным путём. При этом стороны могут действовать по тому порядку, который предусматривался ими изначально. Ещё один вариант — это просто взаимная договорённость.

Однако не всегда удаётся прийти к взаимопониманию. В таком случае договор расторгается уже в судебном порядке. Для этого могут быть такие основания:

  • арендодатель не предоставил недвижимость в надлежащем состоянии;
  • собственник недвижимости самовольно повышает оплату, причём делает это чаще, чем изначально было оговорено;
  • арендодатель нарушает свои обязательства по договору;
  • арендатор не платит за использование имущества (2 раза подряд и больше);
  • занявший недвижимость портит имущество;
  • арендатор использует имущество так, как это не оговаривалось в договоре или даже напрямую запрещалось (например, сдаёт другим лицам).

В соглашении о расторжении договора аренды должно быть указано следующее:

  • полное официальное название документа;
  • отсылка на основной договор;
  • данные сторон. С учётом того, что такие сделки заключают юридические лица, необходимо обозначить их названия, организационно-правовую форму, официальные реквизиты;
  • сведения о представителях, если те принимали участие в расторжении сделки. В таком случае необходимо вписать информацию о доверенностях;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • основания расторжения договора;
  • дата передача имущества;
  • какими именно документами будет подтверждено надлежащее состояние недвижимости (обычно это акт передачи-приёмки);
  • дата окончательного расчёта, если арендатор ещё должен за использование недвижимости;
  • другие существенные условия расторжения;
  • претензии и их суть, если они имеются, или указание на отсутствие таковых;
  • подписи сторон.

Важно: соглашение о расторжении договора аренды или найма квартиры составляется в произвольной форме. В законодательстве нет каких-то строгих указаний на этот счёт.

Но упомянутые сведения должны обязательно там содержаться. Стандартно форма — простая письменная.

Но если основной договор проходил через процедуру госрегистрации, а также если он нотариально заверен, то в таком случае соглашение о расторжении тоже нужно заверять у нотариуса.

Уведомление о желании заключить соглашение

Как правило, стороны сообщают друг другу о желании расторгнуть договор найма или аренды лично или по телефону. Однако если возможен конфликт, лучше всего такие уведомления отправлять в письменном виде.

Это важно для отсчёта даты, потому что незамедлительно выставлять, например, жильцов из недвижимости нельзя за редким исключением (когда они создают опасность для жизни других людей или когда в квартире совершается преступление).

Но даже в таких исключительных ситуациях собственник не имеет права действовать лично. Он должен обратиться в правоохранительные органы.

Уведомление о намерении расторгнуть договор аренды или найма недвижимости можно отправить заказным письмом или по электронной почте. В любом случае оно должно быть надлежащим образом заверено.

Учтите, что если в таких отношениях участвует юридическое лицо, то для создания электронных документов ему понадобится ЭЦП.

В отношении физического лица подобных требований нет, но должна быть возможность доказать, что речь идёт о почтовом адресе в Интернете, принадлежащем именно конкретному лицу.

Важно: вполне вероятно, что стороны смогут расстаться мирным путём.

Но при оформлении любых документов, а также при совершении других действий стоит сразу же давать им оценку так, как будто бы разбирательства уже перешли в судебную плоскость.

Тем самым вы не допустите грубых ошибок. И в целом ваша позиция окажется намного сильнее, даже если впоследствии обращения в суд будет уже не избежать.

С какого момента прекращаются отношения между сторонами?

Очень важный вопрос — момент точного прекращения отношений между сторонами. Это имеет большое значение в юридическом плане, потому что с конкретной даты перестаёт начисляться плата за пользование недвижимым имуществом.

И с этого же момента у арендатора, к примеру, прекращается право пользоваться такой недвижимостью. Соответствующие даты могут фигурировать в судебном разбирательстве для расчёта положенной компенсации.

Поэтому не стоит относиться к данному вопросу небрежно.

Итак, согласно российскому законодательству действуют следующие правила по прекращению отношений между сторонами:

  • для непосредственных сторон — с момента подписания такого соглашения или с момента наступления указанной в нём даты. На это же нужно ориентироваться и третьим лицам, чьи интересы оказались затронуты, если сделка не проходила госрегистрацию;
  • для третьих лиц, чьи интересы оказались затронуты, если сделка прошла госрегистрацию — с момента регистрации соглашения о расторжении договора найма жилого помещения или договора аренды.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Что ещё необходимо принимать во внимание?

Стандартно соглашение о расторжении договора аренды или найма жилого помещения оформляется в двух экземплярах — по количеству сторон.

Если участников сделки было больше, то в таком случае нужно соответственно увеличить и количество экземпляров документа.

А вот если соглашение о расторжении нужно будет сдавать в госорган для регистрации, то вполне закономерно составить для соответствующих целей на один экземпляр больше.

Обратите внимание на то, что к соглашению о расторжении могут прилагаться дополнительные документы. Например, если лицо, которое снимало такую недвижимость, опасается предъявления претензий по поводу неуплаты, то оно может скопировать чеки или квитанции. Это нередко помогает избежать серьёзных недоразумений.

Также желательно приложить акт о приёме-передачи недвижимости. В этом документе необходимо указать адрес такой собственности, специфические характеристики (точное местонахождение, площадь и прочее).

Если при приёме собственности была составлена опись, то это тоже нужно обозначить.

Особенно важно наличие акта при возможности возникновения дальнейшего конфликта между сторонами и перевода разбирательств в плоскость судебных разбирательств.

Составление соглашения о расторжении договора аренды квартиры не такое сложное, как может показаться на первый взгляд. Главное — действовать последовательно, вникать в текущее законодательство, принимать во внимание все нюансы в комплексе. А если вы какие-то моменты упускаете, лучше всего проконсультироваться с юристом. Или же обратиться в агентство недвижимости, которое сможет вам помочь.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Сан-Ремо. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Читайте также:  Договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом: образец 2021

Другие статьи:

Как происходит расторжение договора аренды квартиры в 2019 году

› Квартирный вопрос › Аренда квартиры › Как происходит расторжение договора аренды квартиры в 2019 году

27.01.2019 1 830 просмотровКак досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Разногласия между арендатором и арендодателем может привести к расторжению договора аренды квартиры, которое имеет место быть если договор вообще был заключен между сторонами.

Подписание договора гарантирует права и обязанности арендатора и арендодателя, а также порядок расторжения.

В рамках данной статьи мы поговорим о том, какие бывают причины расторжения у арендатора и арендодателя, также порядок досрочного расторжения.

Причины расторжения договора

Договор, может быть расторгнут, если:

  1. Возникло желание прекратить отношения у обеих сторон одновременно;
  2. По инициативе одной из сторон (арендатора и арендодателя);
  3. По нежеланию одной из сторон прекратить действие договора, другая сторона обращается в суд.

Наиболее распространенным вариантом является расторжение договора по соглашению сторон. Однако имеются и другие причины. Обычно другие причины используются тогда, когда стороны имеют претензии друг к другу и самостоятельно их решить не могут.

Расторжение договора арендатором

  1. В соответствии с законодательством Российской Федерации арендатор может расторгнуть соглашение досрочно если хозяин квартиры:
    1. Мешает полноценно пользоваться недвижимостью или ограничивает в потреблении коммунальных услуг, которые не оплачивает;
    2. Предоставляет  квартиру, в которой невозможно проживать ввиду отсутствия условий, мебели и техники;
    3. Не проводит ремонтные работы в установленный договором срок.
    4. Все вышеперечисленные пункты дают право квартиросъемщику прекратить отношения с арендодателем. Если собственник с претензиями не согласен, то спорная ситуация решается в судебном заседании.
  2. По инициативе нанимателя при возникновении претензии первоначально необходимо оговорить этот момент с арендодателем, так возможно прийти к компромиссу. Только после получения отказа в решении ситуации можно обращаться с иском в суд.
    1. Иск должен содержать:
      • Наименование органа, в который направляется;
      • Личные данные обеих сторон (ФИО, адрес, дата рождения и контактный телефон);
      • Условия договора;
      • Содержание ситуации (необходимо описать, что конкретно не устраивает и почему договор должен быть прекращен).
        1. Совместно с иском на ознакомление суду следует приложить:
          • Договор аренды;
          • Документ подтверждающий оплату государственной пошлины;
          • Аргументированные доказательства нарушения договора стороной.
  3. Существует и расторжение договора по его содержанию, когда хозяин нарушает правила или договоренности, прописанные в договоре:
    1. Заходит в квартиру, когда арендатора нет дома;
    2. Не приобрел мебель или технику, которую обещал предоставить;
    3. Не оплатил возникшую ранее задолженность.

Расторжение договора с письменым уведомлением

Инициировать прекращение необходимо также с момента получение от второй стороны письменного уведомления, на которое арендодатель должен ответить в течении 30 календарных дней. Если этого не произошло или он не согласен с выдвинутыми требованиями, то в таком случае необходимо обращение в суд.

[su_note note_color=»#a0dcb8″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Например, гражданин Петров П.П. арендует недвижимость у Иванова И.И. по договору аренды.

В одном из пунктов обязательства прописано запрет на вхождение в жилье в то время, когда арендатор отсутствует. Но квартиросъемщик ввиду недоверия приходит следить за квартирой каждый день, когда отсутствует квартиросъемщик.

Данная ситуация не устраивает Петрова, и он попросил прекратить договор аренды, на что другая сторона не согласна.[/su_note]

Петров П.П. подает в суд и доказательством нарушения может стать запись с видеокамеры или свидетельские показания.

По инициативе арендатора естественно можно получить прекращение договора, следует лишь выбрать стратегию и обязательно первоначально обратиться к хозяину квартиры. Не следует сразу идти в суд, за исключением того, когда хозяин не выходит длительное время на связь.

Прекращение договора арендодателем

В основном прекращение договора предназначается для квартиросъемщиков, но существуют и те нарушения, в ходе которого расторжение бывает по инициативе арендодателя:

  • Вредит имуществу, которое находится в жилой собственности;
  • Не вносит вовремя платежи как по коммунальным услугам, так и ежемесячным платежам;
  • Не соблюдает правила, которые прописаны в договоре.

Процедуру следует начинать только после письменного оповещения жильца. Расторжение в суде происходит таким же образом, как и в случае наоборот.

Расторжение договора по инициативе обеих сторон

Прекращение договора по соглашению сторон означает что обе стороны согласны с требованиями и желают прекратить отношения друг с другом как нанимателя и наймодателя.

Для прекращения договора нужно:

  1. Составить соглашение о расторжении;
  2. Составить акт приема-передачи квартиры, это делают для того, чтобы в последующем не возникло претензий по работоспособности или состоянию бытовой техники и мебели.

Отношения будут прекращены с момента, указанного в уведомлении. Не всегда дата написания и выезда одинаковая.

Уведомление о расторжении договора

Для письменного оповещение одной из сторон необходимо использовать уведомление, на которое по законодательству отведен срок ответа – 30 календарных дней.

Заполняется такой документ всегда, даже если расторжение договора происходит по согласию обеих сторон, в данном случае это просто формальность.

Если в течение вышесказанного времени ответ не поступит, то это может считаться нарушением процедуры.

Уведомление следует отправлять с помощью почтовой связи и иметь опись того, что имеется в конверте. Обязательно следует его отправлять раньше, чем за месяц до расторжения договора.

Если прекращение договора будет в суде, то уведомление стоит приложить к иску.

Расторжение договора не должно быть на словах, даже если решение обоюдное, а нужно иметь письменную форму, которая должна содержать:

  • Личные данные сторон и телефон для связи;
  • Адрес квартиры в отношении которой осуществляется расторжение;
  • Основания, по которым прекращается договор;
  • Акт приема-передачи;
  • Подпись и расшифровку.

Договор составляется в двух экземплярах, впрочем, как и акт приема-передачи. Скачать образец 2019 года о расторжении можно на нашем сайте, а выглядеть оно будет так:

Скачать образец уведомления расторжении договора аренды квартиры

Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

Регистрация расторжения

Большинство граждан  задается вопросом, нужно ли регистрировать расторжение договора, без сомнения ответим: да, но с учетом условий:

  1. Если основной документ регистрировался;
  2. Если срок аренды больше года.

Если арендатор и арендодатель не могут в соответствии с законодательством оформить соглашение, то  в этом могут помочь юристы.

Заключение

Как происходит расторжение договора аренды квартиры в 2019 году Ссылка на основную публикацию Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры? Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

О расторжении договора в связи с истечением срока аренды

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора.

Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия.

Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок.

А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо.

Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя.

Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке.

Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

  1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
  2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
  3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
  4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
  5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610  Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

Как оформить передачу арендованного помещения?

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Читайте также:  Фз о лотереях: суть и общие положения, правила проведения

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи.

Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю.

Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении.

Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте.

Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами.

А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения.

Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется.

Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

аренда
инструкция
расторжение договора

Расторжение договора найма жилого помещения

  • Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.
  • Здесь мы не говорим о расторжении договора социального найма с муниципалитетом — только о найме квартиры, которая принадлежит частному собственнику — гражданину или организации.
  • Выделяют 3 группы оснований для расторжения:
  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

    Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.

  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п.

     2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Как составить соглашение о расторжении

Обратите внимание! Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Для удобства скачайте наш образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Как расторгнуть наем в судебном порядке

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

 В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Важно! Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Как правильно расторгнуть договор аренды недвижимости?

10.04.2020 / Как правильно расторгнуть договор аренды?

Необходимость расторжения договора аренды может появиться по различным причинам и на любом из этапов договорных взаимоотношений. Общие положения по вопросу прописаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ). Чтобы обезопасить себя от возникновения неприятных сюрпризов в будущем, мы рекомендуем ознакомиться с ними предварительно, на этапе заключения договора.

Причины для прекращения договора аренды

Договор аренды считается расторгнутым в том случае, если его срок действия истек. Закон предусматривает порядок его досрочного расторжения по инициативе одной или двух сторон. Для этой процедуры существует ряд оснований:

  • обоюдное, добровольное решение обеих сторон;
  • желание одной их сторон по той причине, которая прописана в договоре;
  • желание одной из сторон по решению судебного заседания.

Первый вариант является наиболее простым. В такой ситуации участники процесса не имеют друг к другу претензий и не заинтересованы привлекать сторонних лиц. Во втором и третьем случаях нужно действовать по установленному законом алгоритму.

Со стороны арендатора

Статья 620 ГК РФ разрешает арендатору потребовать досрочного расторжения договора в том случае, если арендодатель:

  • не предоставляет условия для использования арендованного имущества;
  • не уведомил о том, что имущество имеет какие-либо недостатки;
  • не сделал имущество пригодным для жилья (отсутствие ремонта и т.д.);
  • игнорирует просьбы о ремонте, если это входит в список его обязанностей;
  • любым образом препятствует использованию объекта договора.

Данный перечень может быть дополнен другими обстоятельствами в том случае, если они были изложены в самом договоре аренды в момент его заключения.

По инициативе арендодателя

Условия для расторжения договора аренда офиса, другого жилого или нежилого помещения по инициативе арендодателя регулируются статьей 619 ГК РФ, в том числе:

  • нарушение указанных правил использования имуществом;
  • регулярное нанесение ему вреда (в материальной форме);
  • использование имущества не по его прямому назначению;
  • отсутствие внесения оплаты за аренду 2 и более раза подряд.

Начать процедуру расторжения арендодатель может при единственном условии – после уведомления об этом арендатора. На этом этапе обычно собственник имущества направляют уведомление о необходимости выполнить обязательства в отведенный срок.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Независимо от инициатора, а также причины принятия решения, факт информирования второй стороны является обязательным. Для этого в юридической практике существует такое понятие, как письмо о расторжении, на основе которого затем составляется соглашение о расторжении договора.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого/нежилого помещения (в том числе, офиса) – это документ, согласно которому стороны прекращают выполнение своих обязательств по обоюдному согласию без привлечения органов судебной власти.

Образец соглашения здесь

Какая информация указывается в соглашении

Досрочное расторжение договора аренды предусматривает наличие следующих обязательных элементов в соглашении:

  1. Личная информация об участниках процесса (ФИО, данные паспорта – для физических лиц; наименование, реквизиты – для юридических лиц).
  2. Дата и причины для прекращения действия договора аренды.
  3. Порядок приема/передачи имущества (составляется акт приема передачи).
  4. Факт отсутствия претензий сторон. Если они есть, необходимо установить сроки, во время которых требуется их решить (например, выплатить задолженность за аренду, урегулировать другие спорные ситуации до факта расторжения).

Письмо о расторжении можно дополнить следующими документами: договор аренды (копия), уведомление о решении прекратить действие договора (направляется на первом этапе одной из сторон), акт приема передачи имущества с оценкой его состояния.

Законодательством не предусмотрен образец письма соглашения, поэтому оно составляется в добровольной и максимально удобной для сторон форме. Предоставление акта приема передачи дает возможность минимизировать вероятность возникновения споров, связанных с качеством имущества, которое арендатор вернул арендодателю.

В документе необходимо указать личные данные, информацию по объекту, его состояние. Также в акте приема передачи следует зафиксировать отсутствие претензий.

Досрочное расторжение договора

При рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды, стоит выделить несколько вариантов развития событий. Их суть зависит от того, в каком порядке будет принято решение: по согласованию сторон, в судебном порядке или при условии неограниченного срока действия договора.

По соглашению сторон

Расторжение договора аренды осуществляется в том случае, если стороны не предоставляют друг к другу претензий, а также отказываются привлекать к вопросу третьих лиц. Сроки определяются сторонами в индивидуальном порядке.

Расторжение договора осуществляется в таком порядке:

  • составление и передача стороне уведомления о расторжении договора;
  • получение согласия, заключение соглашения по схеме, предложенной выше.

ВАЖНО! В соглашении следует указать условия составления акта приема передачи (в том числе, оно может заменять данный документ). Отметим, что дата составления такого акта не должна быть позже, чем дата прекращения действия договора.

При неограниченном сроке действия

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ сказано, что при неограниченном сроке действия договора отказ от него возможен в одностороннем порядке (арендатором или арендодателем) в любой удобный момент.

Для правомерного осуществления процедуры арендатор должен предупредить арендодателя (или, наоборот) об этом не менее, чем за 30 дней. Если рассматривать в качестве объекта недвижимое имущество, этот период увеличивается до трех месяцев.

Сроки могут оговариваться до его вступления в силу. По их истечению стороны считаются свободными от обязательств по аренде. В суд обращаться не обязательно.

После того, как наниматель будет уведомлен о прекращении договора, он обязан освободить помещение и согласовать сроки его передачи арендодателю. Именно в этот момент осуществляется подписание акта приема передачи. Пока этого не произошло, арендатор следует своим обязательствам по погашению арендной платы даже в том случае, если сам договор аренды по факту считается расторгнутым.

ВАЖНО! Факт передачи ключей от квартиры, офиса и другого помещения третьему лицу без оформления акта приема передачи не является фактом сдачи имущества.

В судебном порядке

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, если одна из сторон (арендатор или арендодатель) отказывается добровольно расторгнуть договор (или не дает ответа в установленный законодательством срок), у второй стороны есть право обратиться в суд.

Процесс расторжения договора является идентичным с тем, который имеет место при соглашении сторон, однако для этого процесса характерен третий этап – подача искового заявления в орган судебной власти по месту прописки (юридического адреса):

  • если в качестве арендатора и арендодателя выступают физические лица, то вопросом будет заниматься районный суд (требования к иску – статья 131 Гражданского процессуального кодекса РФ);
  • если речь идет о споре, который возник между ИП или юридическим лицом, ситуация будет рассматриваться арбитражем (требования к иску – статья 125 Агропромышленного кодекса РФ).

Иск должен содержать следующую информацию: наименование суда, данные об арендаторе и арендодателе, суть вопроса, условия договора аренды, содержание исковых требований.

Пакет документов должен содержать доказательства, которые подтверждают необходимость проведения судебного заседания.

Такими доказательствами могут быть: копия договора, уведомление о том, что ответчик получил экземпляр документа, подтверждения об отправке письма по почте (чеки, квитанции), акты, банковские выписки (в том случае, если имеет место задолженность по арендной плате) и прочее.

Этот список является не полным и может быть расширен. По закону, стороны по своей инициативе могут представлять любые доказательства, которые подтверждают их позицию (показания свидетелей, мнение экспертов, образцы других документов).

ВАЖНО! Истец должен оплатить государственную пошлину по ставке, которая установлена в рамках вопросов не имущественного характера в Налоговом кодексе РФ.

Решение суда

Сроки рассмотрения дела в суде отличаются. Гражданский суд имеет право рассматривать вопрос в срок не более 2 месяцев. Для арбитража этот период увеличивается до 3 месяцев. Первоначальной датой считается дата получения иска. Если арендатор не выполнил возложенные на него обязательства, с него может взыскаться штраф в виде упущенной выгоды или неустойки в одностороннем порядке.

Рассмотрим обязательные условия для составления уведомления о решении суда.

  1. Условие первое. Документ направляется в срок не позже 30 календарных дней до даты расторжения. В некоторых случаях срок может быть продлен до трех месяцев.
  2. Условие второе. Уведомление о расторжении должно иметь перечень доказательств и, при невозможности его вручить лично, быть направлено по почте.
  3. Условие третье. В соглашении в обязательном порядке должна быть указаны правовые основания, подкрепленные ссылками на действующие нормативные акты.

Процесс расторжения

Некоторые случаи расторжения были рассмотрены выше. Сейчас мы поговорим об особенностях прекращения договора, если он был заключен на период более 1 года. Арендодатель обязан попасть на прием к представителю Росреестра для того, чтобы им была проведена запись об отмене данного вида аренды в ЕГРН. Сделать это можно так:

  • с помощью регионального офиса Росреестр по месту жительства;
  • через центр предоставления государственных услуг МФЦ;
  • в онлайн режиме посредством информационного портала «Госуслуги»;
  • благодаря услуге Почта России (пакет документов, который подлежит отправке, должен быть заверен нотариусом).

Для прекращения договора арендодателю понадобятся стандартные документы, в том числе: заявление, соглашение, акт приема передачи жилого или нежилого помещения. Обязательно наличие документов, которые подтверждают личности сторон. Согласно статье 333.35 Налогового кодекса РФ государственная пошлина не взимается.

Как быть с безусловным правом на отказ?

По инициативе одной из сторон в момент составления договора можно закрепить в нем право на отказ от аренды, оформленный в досрочном порядке. Что это значит?

Согласно статье 450.1 ГК РФ, документ может быть разорван в одностороннем порядке досудебного рассмотрения дела (частично или полностью), если отказ подлежал правовым аспектам нормативно-законодательной базы.

Условия расторжения договора аренды стороны имеют право обсудить и урегулировать самостоятельно, без привлечения третьих лиц.

Необходимо понимать, что право на отказ также может быть безусловным, без всякой мотивации, по решению собственника имущества или его нанимателя.

Какие санкции имеют место быть?

При отказе арендатора следовать условиям договора арендодатель может предусмотреть действие штрафных санкций за отказ в одностороннем порядке. Под штрафными санкциями в таком случае принято понимать сумму неустойки, которая удерживается с платежа по аренде. Позиция суда в этом случае является неоднозначной.

  1. Вариант первый. Чаще всего судьи выносят решение о том, что штраф за использование права нанимателя отказаться от соблюдения условий договора, не является правомерным, так как нарушение законодательства ответчиком отсутствует. А порядок применения таких санкций противоречит самой природе неустойки, которая имеет место при прямом нарушении лица своих обязательств.
  2. Вариант второй. Иногда орган судебной власти выносит противоположное решение и не видит нарушения нормативно-законодательной базы в том, чтобы применить по отношению к арендатору неустойку за досрочный отказ в аренде. Если рассматривать порядок отношений сторон с точки зрения предпринимательской деятельности, это верная позиция. Однако чаще всего арендатором является физическое лицо, то есть гражданин.

ВАЖНО! Дополнительные штрафные санкции могут быть применены в виде возмещения ущерба в случае, если после сдачи помещения в нем были зафиксированы какие-либо нарушения (материального характера), требующие дальнейшего ремонта.

Депозит – удержание денежных средств

Как в предыдущем случае, в случае расторжения арендных взаимоотношений нанимателем арендодатель может потребовать обеспечить погашение денежных обязательств на месяц вперед (то есть, еще за один месяц аренды имущества).

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, эта сумма депозита может быть прописана в самом договоре и оставаться фиксированной на время его действия (оставаться неизменной при изменении порядка оплаты).

Соответственно, вопрос регулируется не в суде.

Особенности аренды жилого помещения

Довольно остро стоит вопрос и о найме жилого помещения. Договор, который заключен с физическим лицом (гражданином) должен быть расторгнут исключительно по решению суда. Для этого законодательством предусмотрено несколько оснований:

  • отсутствие оплаты за жилье в течение полугода и более;
  • нанесение порчи имущества арендатором или другими людьми, за действие которых он несет прямую ответственность.

Согласно судебному постановлению, наниматель может получить право ликвидировать (полностью или частично) последствия содеянных ним нарушений в опреденном порядке. Отведенный срок – не более одного года.

Факт расторжения договора аренды будет отсрочен и пересмотрен по завершению. Иных основания для расторжения юридических взаимоотношений у арендатора нет.

При заключении договора с юридическим лицом возможно внесение ряда дополнительных поправок, которые также подлежат согласованию и оговариваются в индивидуальном порядке.

Делаем выводы

Досрочное расторжение договора аренды является сложной процедурой, требует особых знаний и навыков в области юриспруденции. После нее обязательства обеих сторон по отношению друг к другу прекращаются.

То есть, арендодатель имеет право не предоставлять в прямое пользование свое имущество (квартиру, офис, помещение) арендатору.

Наниматель должен его освободить, не выполняя никаких дополнительных требований по инициативе собственника (внесение оплаты и т.д.).

За помощью Вы можете обратиться к квалифицированным юристам юридического кабинета братьев Болтуновых +7 (495) 120-08-48

Ссылка на основную публикацию