Расторжение договора аренды квартиры

Грамотный подход к составлению соглашения о расторжении договора аренды квартиры гарантирует, что у вас впоследствии не возникнет проблем при отстаивании своих прав. Причём вне зависимости от того, в качестве кого именно вы выступаете — в роли собственника или же того, кто снял недвижимость.

Расторжение договора аренды квартиры

  • Грамотное расторжение договора аренды не менее важно, чем его заключение
  • В первую очередь необходимо определиться, когда именно такое соглашение следует составлять в обязательном порядке.
  • Это необходимо, если:
  • такой механизм расторжения соглашения прописан в изначальном договоре. Если данный пункт проигнорировать, вторая сторона может подать на вас в суд и истребовать компенсацию за нарушение её прав;
  • договор аренды или найма квартиры был зарегистрирован. В таком случае официальное прекращение отношений между сторонами тоже следует закрепить. Этого требует законодательство;
  • одна из сторон — юридическое лицо. В такой ситуации на первый план выходит отчётность;
  • между сторонами возможен конфликт. В этом случае желательно всё зафиксировать, чтобы в последующем избежать претензий.

Расторжение договора аренды квартиры

Расторжение договора найма и договора аренды помещения

Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.

Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.

Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.

Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.

Как происходит расторжение договора найма

Чаще всего по статистике квартиры всё же сдаются для проживания. Поэтому имеет смысл начать с этого договора. Итак, нюансы составления соглашения о расторжении договора найма квартиры указываются в статье 687 ГК РФ. В качестве оснований обычно выступает следующее:

  • взаимное согласие сторон;
  • расторжение в принудительном порядке, то есть через суд.

Если стороны согласились пойти друг другу навстречу, то тогда им стоит действовать в порядке, указанном в основном договоре. В тексте соглашения нужно предварительно расписать, как именно происходят окончательные взаиморасчёты, как передаётся квартира, как оформляется акт.

Стандартно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за 2 или 4 недели. Но этот срок должен быть обозначен в тексте самого соглашения. В противном случае придётся действовать по законодательству и предупреждать друг друга в письменном виде за 3 месяца.

Расторжение договора аренды квартиры

При расторжении договора аренды квартиры всегда пробуйте договориться

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке происходит в следующих случаях:

  • жильцы привели помещение в аварийное состояние;
  • квартиранты портят имущество (общедомовое или принадлежащее непосредственно собственнику квартиры);
  • жильцы мешают пользоваться своей собственностью соседям, нарушают общественный порядок, причём последнее происходит систематически;
  • нет выплаты за найм квартиры за 6 месяцев или больше;
  • нецелевое использование квартиры, например, для занятия предпринимательством;
  • собственник квартиры не предоставил недвижимость или же предоставил, но в ненадлежащем состоянии;
  • владелец не выполняет своих обязанностей по ремонту квартиры при условии, что это указано в договоре.

Расторжение договора найма жилого помещения через суд требует предоставления доказательств нарушений условий сделки одной из сторон. Стоит учесть, что принудительно выселить жильцов из занятой ими квартиры имеет право исключительно судебный пристав с сотрудниками правоохранительных органов на основании судебного решения, вступившего в силу.

Если же собственник квартиры попытается выставить квартирантов силой, то он рискует. Они могут заявить о порче имущества и подать уже на него в суд. Кроме того, при потере контроля над ситуацией конфликт способен обернуться впоследствии возбуждением уголовного дела.         

Как должно составляться соглашение о расторжении договора найма квартиры?

Речь идёт о самостоятельном документе, в котором должно быть обозначено его название. Обязательно нужно сделать отсылку на основной договор (реквизиты, дата заключения). Также нужно указать данные сторон: желательно переписать их из паспорта. В тексте документа необходимо обозначить, о какой именно недвижимости идёт речь.

Расторжение договора аренды квартиры

Перечитайте соглашение о расторжении несколько раз перед подписанием

Очень важно правильно сформулировать основание для расторжения. Стоит лаконично и ёмко передать суть ситуации. В соглашении также указывается факт отсутствия у сторон друг к другу претензий. Оно вступает в силу со дня подписания или же с той даты, которую отдельно укажут.

Что нужно знать о расторжении договора аренды?

Если квартира оформлена как нежилая недвижимость, то речь идёт о расторжении договора аренды. В данном случае надо обращаться к статье 619 ГК РФ.  И в этой ситуации возможно заключение соглашения о расторжении договора аренды мирным путём. При этом стороны могут действовать по тому порядку, который предусматривался ими изначально. Ещё один вариант — это просто взаимная договорённость.

Однако не всегда удаётся прийти к взаимопониманию. В таком случае договор расторгается уже в судебном порядке. Для этого могут быть такие основания:

  • арендодатель не предоставил недвижимость в надлежащем состоянии;
  • собственник недвижимости самовольно повышает оплату, причём делает это чаще, чем изначально было оговорено;
  • арендодатель нарушает свои обязательства по договору;
  • арендатор не платит за использование имущества (2 раза подряд и больше);
  • занявший недвижимость портит имущество;
  • арендатор использует имущество так, как это не оговаривалось в договоре или даже напрямую запрещалось (например, сдаёт другим лицам).

В соглашении о расторжении договора аренды должно быть указано следующее:

  • полное официальное название документа;
  • отсылка на основной договор;
  • данные сторон. С учётом того, что такие сделки заключают юридические лица, необходимо обозначить их названия, организационно-правовую форму, официальные реквизиты;
  • сведения о представителях, если те принимали участие в расторжении сделки. В таком случае необходимо вписать информацию о доверенностях;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • основания расторжения договора;
  • дата передача имущества;
  • какими именно документами будет подтверждено надлежащее состояние недвижимости (обычно это акт передачи-приёмки);
  • дата окончательного расчёта, если арендатор ещё должен за использование недвижимости;
  • другие существенные условия расторжения;
  • претензии и их суть, если они имеются, или указание на отсутствие таковых;
  • подписи сторон.

Важно: соглашение о расторжении договора аренды или найма квартиры составляется в произвольной форме. В законодательстве нет каких-то строгих указаний на этот счёт.

Но упомянутые сведения должны обязательно там содержаться. Стандартно форма — простая письменная.

Но если основной договор проходил через процедуру госрегистрации, а также если он нотариально заверен, то в таком случае соглашение о расторжении тоже нужно заверять у нотариуса.

Уведомление о желании заключить соглашение

Как правило, стороны сообщают друг другу о желании расторгнуть договор найма или аренды лично или по телефону. Однако если возможен конфликт, лучше всего такие уведомления отправлять в письменном виде.

Это важно для отсчёта даты, потому что незамедлительно выставлять, например, жильцов из недвижимости нельзя за редким исключением (когда они создают опасность для жизни других людей или когда в квартире совершается преступление).

Но даже в таких исключительных ситуациях собственник не имеет права действовать лично. Он должен обратиться в правоохранительные органы.

Уведомление о намерении расторгнуть договор аренды или найма недвижимости можно отправить заказным письмом или по электронной почте. В любом случае оно должно быть надлежащим образом заверено.

Учтите, что если в таких отношениях участвует юридическое лицо, то для создания электронных документов ему понадобится ЭЦП.

В отношении физического лица подобных требований нет, но должна быть возможность доказать, что речь идёт о почтовом адресе в Интернете, принадлежащем именно конкретному лицу.

Важно: вполне вероятно, что стороны смогут расстаться мирным путём.

Но при оформлении любых документов, а также при совершении других действий стоит сразу же давать им оценку так, как будто бы разбирательства уже перешли в судебную плоскость.

Тем самым вы не допустите грубых ошибок. И в целом ваша позиция окажется намного сильнее, даже если впоследствии обращения в суд будет уже не избежать.

С какого момента прекращаются отношения между сторонами?

Очень важный вопрос — момент точного прекращения отношений между сторонами. Это имеет большое значение в юридическом плане, потому что с конкретной даты перестаёт начисляться плата за пользование недвижимым имуществом.

Читайте также:  C какого момента начисляются алименты на ребенка, с какого времени, дня, периода взыскиваются алименты на детей

И с этого же момента у арендатора, к примеру, прекращается право пользоваться такой недвижимостью. Соответствующие даты могут фигурировать в судебном разбирательстве для расчёта положенной компенсации.

Поэтому не стоит относиться к данному вопросу небрежно.

Итак, согласно российскому законодательству действуют следующие правила по прекращению отношений между сторонами:

  • для непосредственных сторон — с момента подписания такого соглашения или с момента наступления указанной в нём даты. На это же нужно ориентироваться и третьим лицам, чьи интересы оказались затронуты, если сделка не проходила госрегистрацию;
  • для третьих лиц, чьи интересы оказались затронуты, если сделка прошла госрегистрацию — с момента регистрации соглашения о расторжении договора найма жилого помещения или договора аренды.

Расторжение договора аренды квартиры

Что ещё необходимо принимать во внимание?

Стандартно соглашение о расторжении договора аренды или найма жилого помещения оформляется в двух экземплярах — по количеству сторон.

Если участников сделки было больше, то в таком случае нужно соответственно увеличить и количество экземпляров документа.

А вот если соглашение о расторжении нужно будет сдавать в госорган для регистрации, то вполне закономерно составить для соответствующих целей на один экземпляр больше.

Обратите внимание на то, что к соглашению о расторжении могут прилагаться дополнительные документы. Например, если лицо, которое снимало такую недвижимость, опасается предъявления претензий по поводу неуплаты, то оно может скопировать чеки или квитанции. Это нередко помогает избежать серьёзных недоразумений.

Также желательно приложить акт о приёме-передачи недвижимости. В этом документе необходимо указать адрес такой собственности, специфические характеристики (точное местонахождение, площадь и прочее).

Если при приёме собственности была составлена опись, то это тоже нужно обозначить.

Особенно важно наличие акта при возможности возникновения дальнейшего конфликта между сторонами и перевода разбирательств в плоскость судебных разбирательств.

Составление соглашения о расторжении договора аренды квартиры не такое сложное, как может показаться на первый взгляд. Главное — действовать последовательно, вникать в текущее законодательство, принимать во внимание все нюансы в комплексе. А если вы какие-то моменты упускаете, лучше всего проконсультироваться с юристом. Или же обратиться в агентство недвижимости, которое сможет вам помочь.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Сан-Ремо. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке

Аренда жилья – способ решить жилищную проблему для одних и подзаработать на собственной недвижимости для других. Взаимные обязательства обычно прописаны в договоре, где указаны нюансы пользования жильём, ежемесячные суммы оплаты и срок аренды. Расторгнуть договор найма, согласно ГК РФ, можно досрочно, а основные принципы прекращения его действия регулируются ст. 825.

Содержание статьи:

Основания для расторжения

Расторжение договора аренды квартирыРасторгнуть договор найма может как наймодатель, так и арендатор, если второй стороной не соблюдаются условия, прописанные в нём. В том случае, когда основания для прекращения действия договора и срок аренды не указаны, стороны имеют право обратиться в суд, однако перечень весомых причин для расторжения договора ограничен.

Для арендатора:

  • препятствие эксплуатации жилого помещения со стороны собственника;
  • обнаружение скрытых дефектов, которые арендодатель не указал при подписании договора;
  • аварийное состояние жилья и отказ владельца от ремонта;
  • случаи, когда жилое помещение стало непригодным для проживания по вине форс-мажорных обстоятельств (пожара, природных и техногенных катастроф, обострения военной ситуации и т. д.)

Фактически за арендатором остаётся право покинуть жильё в любой удобный для него момент, но, если имеют место финансовые разногласия с хозяином квадратных метров, следует обратиться в суд. Права нанимателя и случаи, когда можно расторгнуть договор найма, прописаны в ст.620 ГК РФ.

Для наймодателя:

  • отсутствие поступлений средств в счёт оплаты аренды;
  • использование жилого помещения не по назначению;
  • нарушение арендатором общественного порядка;
  • ущерб имуществу арендодателя.

Внимание! Если договор заключён на длительный срок, основанием для расторжения договора становится просрочка платежа на 2 месяца, при сроке аренды длительностью год и более – от 6 месяцев.

Поскольку суд чаще встаёт на сторону нанимателей жилья, при заключении договора следует чётко прописывать сроки его действия и факторы, которые станут основанием для выселения жильцов.

Процедура расторжения договора

Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.

В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.

Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.

Расторжение договора аренды квартирыЕсли расторгнуть договор найма жилья желает квартиросъёмщик, сообщить наймодателю о своих намерениях он обязан не менее чем за 90 дней до даты освобождения жилплощади. В этом случае от дальнейшей уплаты арендных взносов он освобождается. Если наниматель съезжает из жилого помещения незамедлительно, не уведомив хозяина, закон обязывает его выплачивать полную стоимость аренды до тех пор, пока не будет найден новый арендатор.

  • Дождаться решения второй стороны.
  • Законодательством не предусмотрены конкретные сроки, в которые стороны обязаны прийти к совместному решению, однако считается, что времени должно быть достаточно для поиска новых жильцов наймодателем или устранения замечаний арендатором.
  • Заключить мирное соглашение.
  • Стороны могут самостоятельно найти решение, которое удовлетворит их обоих: на практике выхода всего два: заключение дополнительного договора об отсутствии взаимных претензий или расторжение договора найма помещения.

Законом ограничено право владельца сдаваемого в аренду жилья на обращение в судебную инстанцию: до подачи искового заявления обязательным условием является уведомление нанимателя. Лишь в случае отсутствия ответа от второй стороны или неисполнения требований по устранению замечаний будет принято решение по назначению судебного разбирательства.

Как закрепить принятое решение

Расторжение договора аренды квартирыНезависимо от того, принято решение договор найма помещения расторгнуть или сохранить правоотношения, должны быть исключены дальнейшие разбирательства относительно состояния жилья. С этой целью должен быть составлен и подписан акт приёма-передачи, содержащий:

  • данные сторон договора (сведения согласно паспорту, контактные номера телефонов);
  • место, дата и время составления акта;
  • основания для расторжения договора или претензии по состоянию жилья;
  • сроки и порядок устранения недостатков арендатором (если договор продолжает действовать);

Внимание! При отсутствии претензий со стороны владельца жилплощади следует сделать соответствующую пометку в акте. Это позволить обезопасить арендатора после того, как будет расторгнут договор найма квартиры.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Владельцы жилых помещений, решившие продать своё имущество или более не сдавать его в аренду, задаются вопросом, можно ли расторгнуть договор найма жилья, если со стороны арендатора отсутствуют какие-либо нарушения.

Такое развитие событий законом допустимо, однако уведомить жильцов необходимо за 30 дней до даты освобождения квартиры, при этом наймодатель обязан в полном объёме вернуть предоплату за последующие месяцы проживания, в противном случае будет иметь место незаконное обогащение, которое попадает по действие ст. 1102 ГК РФ.

Рекомендую арендодателю во избежание потери денежных средств и простоя, прописать в договоре внесение страхового взноса в размере месячной стоимости аренды, который он вправе не возвращать в случае досрочного расторжения договора арендатором.

Договор найма может быть расторгнут по желанию одной из сторон или при возникновении претензий со стороны владельца квартиры. Законодательно арендатору и арендодателю дана возможность самостоятельно урегулировать конфликт.

Если компромисса достигнуть не удалось, и тому есть документальное подтверждение, должно последовать обращение в суд, который, в свою очередь, оставляет за собой право не удовлетворять иск о досрочном расторжении правоотношений.

Расторжение договора арендодателем | Адвокат Мугин Александр

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

  • – когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
  • – когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
  • – когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
  • – когда арендатор существенно ухудшает имущество;
  • – когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • – когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
  • При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

  1. Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
  2. Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
  3. Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
  4. Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

  • В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.
  • Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.
  • Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

  1. Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.
  2. То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.
  3. Еще один важный момент.
  4. Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды — Эльба

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям ????

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. 

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года. 

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года. 

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита. 

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки. 

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

Образец акта возврата помещения

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ. 

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ. 

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

  • Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:
  • — акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;
  • — плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;
  • — назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу. 

Статья актуальна на 08.02.2021

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

Скачать письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения

Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды — образец от арендодатора 2021 года

Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

  • за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
  • за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

  • нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
  • использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
  • не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
  • арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу 2021 года

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
  • сведения о договоре аренды;
  • информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды

Ссылка на основную публикацию