Договор строительного подряда

Договором строительного подряда называют документ, исходя из которого, Подрядчик берет на себя обязанности по постройке и сдаче в установленные сроки объекта или же совершения других работ, связанных со строительством и отвечающие проектно–сметным документам. Заказчик же обязан выделить Подрядчику место для строительства, вручить все необходимые документы, принять построенный объект и оплатить его.

В данной статье рассматриваем договор строительного подряда и образец его составления. Заключают подобные договора на новостройки, ремонты, переоснащение организаций, реконструкцию домов, зданий; для производства монтажных работ, которые напрямую связаны с объектом.

Главными сторонами в договоре являются Заказчик и Подрядчик. Сегодня ими могут быть и иностранные лица. Помимо этого, в отношениях может принимать участие и инвестор, который хочет вложить средства в предмет инвестирования. Предлагаем скачать образец договора строительного субподряда, который заключается между генеральным подрядчиком и субподрядчиком.

Существенные условия договора строительного подряда

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются положения о предмете, требования, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные либо необходимые, а также все положения, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, прежде чем выбрать образец, необходимо определить все существенные условия контракта.

  Как пригласить на собеседование по телефону пример

Согласно пункту 1 статьи 740 ГК РФ, подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения деятельности, принять результат и уплатить обусловленную цену, то есть существенными являются следующие положения:

  • предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ);
  • положение о содержании работ (ст. 702, 703 ГК РФ);
  • положение о начальном и конечном сроке выполнения (ст. 708 ГК РФ).

В качестве существенных требований можно назвать также состав и содержание технической документации (п. 2 ст. 743 ГК РФ); условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК РФ), стоимость.

Договор строительного подряда: суть документа

Договор на выполнение комплекса строительно-монтажных работ предусматривает наличие следующих сторон:

  • заказчик – лицо, которому требуется выполнение каких-либо работ;
  • исполнитель (подрядчик) – лицо, которое выполняет работы по заданию заказчика.

При составлении договора рекомендуется отразить следующие условия:

  1. Предмет договора – перечень работ, подлежащих выполнению по договору.
  2. Наименование и адрес объекта, где будут производиться работы.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Срок выполнения работ по договору.
  5. Стоимость работ.
  6. Ответственность сторон.
  7. Расторжение договора: основания, последствия.
  8. Информация о сторонах – наименование, регистрационные данные (паспорт для физического лица), банковские реквизиты, подпись, печать (если есть).

ВАЖНО: к существенным (обязательным) условиям договора на выполнение комплекса строительно-монтажных работ относятся только предмет договора и срок выполнения работ. Их отсутствие может повлечь признание договора недействительным.

Структура контракта

Предмет

Предмет должен быть сформулирован максимально четко и определенно. Это, прежде всего, наименование работ (описание их объема, содержания, процесса), а также их результат (объект и его инженерно-технические параметры).

Срок выполнения работ

Срок выполнения может быть определен как календарная дата (например, 31.12.2017); количество календарных (рабочих) дней с момента начала; начальная и конечная дата.

Сроки могут определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, или истечением периода времени (ст. 190 ГК РФ). Они могут быть указаны в графиках выполнения, иных документах, подписанных сторонами и выражающих их согласованную волю. Промежуточные сроки являются опционными.

Сроки имеют особое значение и для верного отражения финансовых результатов и активов, раскрытия информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности. Ведение бухгалтерского учета должно вестись корректно, с точки зрения ПБУ 2 2008: учет договоров строительного подряда.

Цена работ и порядок оплаты

Цена может быть твердой или приблизительной. Как правило, расчет стоимости указывается в смете.

Стороны могут предусмотреть:

  • полную предоплату (100 % аванс);
  • оплату после окончания (без аванса);
  • оплату по этапам выполнения (частичное авансирование);
  • с давальческим сырьем либо работы выполняются материалами подрядчика.

Срок оплаты может быть привязан к моменту, когда другая сторона исполнит свои обязанности или когда наступят иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

В текст контракта также может быть включено условие о гарантийном удержании, которое представляет собой условие об удержании заказчиком части вознаграждения подрядчика (как правило, 5-10 процентов).

  Карточка складского учета материалов — бланк и образец

Сумма гарантийного удержания возвращается подрядчику через определенное время в случае, если работы выполнены без недостатков.

Как правильно оформить договор

Договор строительного подряда: примерная форма

Примечание. Договор строительного подряда является одним из самых сложных хозяйственных договоров в правоприменительной практике со множеством существенных условий и подводных камней. Зачастую заключение договора строительного подряда требует участия нескольких специалистов: юриста, главного инженера, специалиста по составлению сметы.

Заключая договор строительного подряда, прежде всего необходимо убедиться в том, что у сторон договора наличествуют необходимые разрешительные документы, такие как аттестат строительной организации на соответствующий класс сложности, свидетельство о технической компетентности, для некоторых работ – также сертификат строительных работ, ISO. Причем разрешительная документация может понадобится не только подрядчику, но в некоторых случаях и заказчику. Про основной вид допуска – аттестацию в строительстве, можете почитать здесь.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА № ____

город ___________ «___» _____________г.

________________ «__________», именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице директора ____________________________.

, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ___________________________ «______________» в лице директора _________________ действующий на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны» в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (с изменениями и дополнениями), заключили настоящий договор строительного подряда о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1.

Подрядчик принимает на себя обязательства выполнить строительные работы на объекте: «____________________________________________________________________________»
в соответствии со сметным расчетом (Приложение№1 к настоящему договору), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, и сдать их результат Заказчику, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и произвести расчет с подрядчиком на условиях настоящего договора.

1.2. Работы выполняются из материала Подрядчика, которые включены в смету.

2. СРОКИ И СПОСОБЫ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ
2.1.Начало выполнения работ: «___» __________г.
2.2.Срок завершения работ: «____» ____________г.
2.3.

Сроки выполнения работ предусмотренные настоящим договором, могут изменяться в случаях:
2.3.1. нарушения Заказчиком порядка расчетов или условий финансирования;
2.3.2. несвоевременной передачи Объекта для производства работ;
2.3.3.

появления дополнительных работ, непредусмотренных сметным расчетом к настоящему договору.

2.4. Сроки выполнения работ продлеваются по соглашению Сторон с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору.

Сторона о возникновении обстоятельств, перечисленных в п.2.3.

настоящего договора, в трехдневный срок обязана уведомить другую Сторону в письменной форме и предоставить другой стороне для подписания проект соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору.

3 ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ И РАСЧЕТОВ
3.1. Стоимость работ в текущих ценах определяется по факту и на дату заключения договора составляет: _____________ (_______) белорусских рублей.
3.2. Стоимость выполненных работ может быть изменена в следующих случаях:
3.2.1. внесения изменений в утверждаемую часть проектной документации, влекущих за собой ее увеличение (уменьшение), в т.ч.

при выполнении дополнительных работ, неучтенных проектной документацией;
3.2.2. изменения налогового законодательства;
3.2.3. изменения индексов стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат.
3.4.

Стоимость выполненных работ и прочих затрат определяется путем применения к ценам 20__ года методики и индексов изменения стоимости строительства за соответствующий период, разработанной АИ РНТЦ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.
3.5. Материалы для производства поставляются Подрядчиком.

Заказчик имеет право самостоятельно закупать материалы и оборудование, необходимые для выполнения работ, при условии, что такие материалы и оборудование не были приобретены Подрядчиком для производства работ на Объекте.
3.6. За расчетный период принимается календарный месяц.
3.7. Финансирование работ по настоящему договору осуществляется за счет собственных средств Заказчика.
3.8.

Подрядчик представляет заказчику акты выполненных работ формы С-2, а также Справки о стоимости выполненных работ по форме С-3 до ____ числа отчетного месяца. Заказчик обязан в течение 3-х календарных дней рассмотреть представленные Подрядчиком Акты и Справки форм С-2 и С-3, подписать, поставить дату подписания и заверить печатью.

При несогласии с данными, отраженными в документах, Заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный выше срок.
3.10.

Заказчик перечисляет Подрядчику аванс на выполнение работ в размере ___% от стоимости работ, планируемых к выполнению, а также при необходимости целевой аванс для закупки материальных ресурсов в размере до ____% их стоимости с предъявлением договоров поставки и других необходимых документов.

Читайте также:  Форма соглашения о неустойке

Авансирование производится по письменной заявке Подрядчика в которой указываются размеры, сроки и порядок перечисления авансов.
Стоимость материалов, приобретаемых Подрядчиком за счет целевых авансов, в акты выполненных работ включаются по фактическим ценам приобретения, подтвержденным бухгалтерскими данными, вне зависимости от времени приобретения.

Погашение целевых авансов производится Подрядчиком по мере расходования приобретенных материалов, что отражается в расчетах стоимости выполненных работ( Форма С-2, Форма С-3).
3.11. Стоимость работ, подлежащих оплате, определяется за вычетом ранее полученных Подрядчиком авансов. Аванс считается использованным, если объем работ выполнен в полном объеме.

Не использованные своевременно авансы подлежат индексации с учетом изменения стоимости строительно-монтажных работ в связи с инфляцией. Авансы, не использованные по целевому назначению, полежат индексации с учетом изменения стоимости работ в связи с инфляцией и возврату Заказчику по его требованию.
3.12. В акты приемки выполненных работ включаются полностью законченные в отчетном месяце работы.

Оплата за выполненные работы производится платежными поручениями в срок до _____ числа месяца, следующего за отчетном, на основании оформленных в установленном порядке Актом и Справок выполненных строительно-монтажных работ форм С-2 и С-3.
3.13. Некачественно выполненные работы оплате не подлежат до устранения дефектов. После устранения дефектов, ранее некачественно выполненные работы и последующие технологически связанные с ними работы подлежат оплате по ценам, действовавшем на первоначально установленную настоящим договором дату их выполнения.
3.14. При срыве по вине Подрядчика предусмотренного настоящим договором срока выполнения работ, работы, выполненные после указанного срока, оплачиваются по ценам, действовавшим на установленную настоящим договором дату их завершения.

3.15. По соглашению сторон допускаются иные формы расчетов не противоречащие законодательству Республики Беларусь.

4 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ
4.1. Заказчик, подписав договор строительного подряда, обязуется:
4.1.1. Обеспечить непрерывное финансирование работ в пределах согласованной сторонами суммы и своевременный расчет за них;
4.1.2. предоставить Подрядчику объект для производства работ не позднее, чем за ____ дня начала работ;
4.1.3.

производить приемку выполненных Подрядчиком работ или давать обоснованный отказ от их приемки в течение 3-х рабочих дней с момента получения акта приемки выполненных работ (форма С-2) с указанием даты подписания акта;
4.1.4. подписать в течение 3-х рабочих дней акты выполненных работ (Форма С-2) или предоставлять в эти же сроки аргументированный отказ;
4.1.5.

производить оплату выполненных работ в соответствии с разделом 3 настоящего договора;
4.1.6. осуществлять контроль качества выполняемых Подрядчиком работ;
4.2. Заказчик имеет право:
4.2.1.посещать объект в течение всего периода выполнения работ и знакомиться с ходом их выполнения, соблюдая при этом требования по охране труда;
4.2.2.

требовать от Подрядчика устранить дефекты и недоделки, выявленные в ходе строительства и в период гарантийного срока.
4.3. Подрядчик, подписав договор строительного подряда, обязуется:
4.3.1. Выполнить работы в объеме и сроки, определенные условиями настоящего договора;
4.3.2.

Вести производство и обеспечить качественное выполнение работ в соответствии с действующими на момент подписания настоящего договора строительными нормами и правилами;
4.3.3.

Устранить за собственный счет дефекты, допущенные по его вине в выполненных работах, согласно акту освидетельствования, и обнаруженные в гарантийный срок – 5 лет со дня подписания акта выполненных работ Формы С-2 за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем.
4.3.4.

Подрядчик обеспечивает и несет ответственность за соблюдение нормативных правовых актов, регламентирующих требования по охране труда;
4.3.5. Обеспечить поставку на объект необходимых конструкций, материалов, изделий, оборудования, необходимых для выполнения работ;
4.3.6.

Предупредить Заказчика о выявлении поставленных им некачественных конструкций, материалов, изделий, оборудования, технической документации, возможных неблагоприятных для Заказчика последствиях в результате выполнения его указаний, иных не зависящих от Подрядчика обстоятельствах, грозящих годности или прочности объекта либо создающих условия невозможности выполнения строительных работ в срок. При этом Подрядчик обязан приостановить работу на объекте до получения от Заказчика необходимых указаний;
4.3.7. Подрядчик при обнаружении в ходе выполнения работ, не учтенных в ПСД строительных работ, необходимых для дальнейшей работы на объекте и вызывающих увеличение стоимости выполняемых работ, обязан немедленно сообщить об этом Заказчику. При неполучении от Заказчика ответа на свое сообщение в течение 2 банковских дней Подрядчик вправе приостановить выполнение соответствующих работ и потребовать возмещения заказчиком убытков, вызванных простоем. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ;
4.3.8. Обеспечить соблюдение правил охраны труда на объекте в своей части работ;
4.3.9. Хранить документы, подтверждающие все затраты по выполнению работ.
4.4. Подрядчик вправе:
4.4.1. принимать необходимые меры по устранению обстоятельств, препятствующих исполнению настоящего договора;

4.4.2. при согласии Заказчика на проведение и оплату дополнительных работ, выполнить дополнительные работы, неучтенные в ПСД, но необходимые для дальнейшего осуществления работ.

5 ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
5.1. Гарантийный срок на работы – 5 (пять) лет за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем.
5.2. Исчисления гарантийного срока начинается со дня подписания последнего акта выполненных работ.

5.3. Дефекты, выявленные в период гарантийного срока, устраняются за счет Подрядчика. Для участия в составлении акта, согласовании сроков и порядке устранения дефектов приглашается представитель Подрядчика, который должен прибыть не позднее ____ банковских дней со дня получения письменного уведомления Заказчика.

5.4. Подрядчик не несет ответственности за обнаруженные в пределах гарантийного срока дефекты, если он докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации, ненадлежащего ремонта или повреждения третьими лицами.

6 ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА
6.1.

Ни одна из сторон не несет ответственность за полное или частичное не исполнение любой из своих обязательств, если неисполнение является следствием таких обстоятельств как наводнение, пожар, землетрясение, другие стихийные бедствия, война или военные действия и другие обстоятельства непреодолимой силы, возникшие после заключения настоящего договора.
6.2. Если любое из таких обстоятельств непосредственно повлияло на исполнение обязательств в срок, установленный в настоящем договоре, то этот срок соразмерно отодвигается на время действия соответствующих обстоятельств.

6.3. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства, обязана уведомить в письменной форме другую сторону о наступлении обстоятельств не позднее _____ дней с момента их наступления. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть подтверждены Белорусской торгово-промышленной палатой.

7. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ, ДОПОЛНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
7.1. Изменения и дополнения в настоящий договор вносятся путем заключения Сторонами дополнительного соглашения в порядке, установленном главой 9 Правил.
7.2.1.

Настоящий договор строительного подряда, может быть расторгнут в порядке, установленном главой 9 Правил.
7.2.2. Споры, вытекающие из настоящего договора, при недостижении согласия сторонами разрешаются в _____________________________________________________________________
7.2.3.

В случае не обеспечение финансирования объекта, срок окончания работ подлежит корректировке и оформляется дополнительным соглашением.
7.2.4.

Досрочное прекращение договора может производиться по соглашению сторон при наличии одного из следующих обстоятельств:
– неосуществление финансирования работ;
– систематическое нарушение сторонами работ;
– некачественное выполнение работ;

– неоплата за выполненные работы.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8.1. Заказчик несет ответственность:
8.1.1.

за необоснованное уклонение от приемки выполненных работ и оформление соответствующих документов, подтверждающих их выполнение – 0,2% от суммы, подлежащих перечислению, За каждый день просрочки, но не более стоимости этих работ.
8.1.2.

за несвоевременное перечисление средств на оплату выполненных и принятых в установленном порядке работ – 0,2% не перечисленной суммы за каждый день просрочки, но не более размера этой суммы.
8.2. Подрядчик несет ответственность:
8.2.1.

за нарушение сроков выполнения работ – 0,2% стоимости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки, но не более 20 % их стоимости;
8.2.2. за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика – 1 процент стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки начиная со дня окончания указанного в акте срока.

8.2.3. Уплата неустойки и возникновения убытков не освобождает виновную строну от выполнения обязательств по настоящему договору.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1.Настоящий договор строительного подряда вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента выполнения Сторонами всех своих обязательств.
9.2. Во всем, что не урегулировано условиями настоящего договора, Стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь.
9.3.

Все уведомления Сторон друг к другу действительны, если совершены в письменной форме и отправлены заказной почтой, либо уполномоченным представителем под расписку в получении.
9.4. Договор строительного подряда составлен в 2-х экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон.
9.5.

Читайте также:  Дни в счет отпуска как оплачиваются

Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью:

– Приложнение к договор строительного подряда № 1 – Расчет стоимости работ в базисных 20__г. и текущих ценах.

Договор строительного подряда между юридическими лицами образец

Договор на выполнение строительных работ – это письменное соглашение, заключенное компанией–заказчиком и фирмой–исполнителем. После подписания документа каждая из сторон берет на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ, согласно гл. 37 ГК РФ. Обязательным условием при выполнении договора строительного подряда является соблюдение строительных норм и правил.

Существенные условия договора строительного подряда

Если подписывается соглашение бытового порядка, то лицом, предоставляющим фронт работ, является гражданин-потребитель. Если оформление заказа происходит для работ государственных и муниципальных нужд, то в роли заказчика выступает публичное образование. Некоторые ограничения установлены для иностранцев–инвесторов. Они предусмотрены ФЗ №160 «Об иностранных инвестициях в РФ».

Исполнителем может быть как любое юридическое, так и физическое лицо при наличии лицензии на данный вид работ.

Согласно ст. 749 ГК РФ, инициатор работ имеет право привлечь к участию в строительстве инженера или инженерную организацию. Тогда отношения оформляются договором поручения, в котором определен круг их обязанностей.

Для совершения юридических действий от имени нанимателя, инженер получает от него доверенность. К полномочиям инженера относится контроль над строительством, совершение различных указаний от имени заказчика.

Наличие инженера необходимо, если заказчик не имеет специальных знаний в области проводимых работ.

Особенностью соглашения является взаимодействие сторон, согласно ст. 75 ГК РФ. Если во время выполнения работ появляются преграды, то каждая сторона участвует в их устранении.

Если одна из сторон не хочет принимать в этом участие, то она теряет право на возмещение убытков от данного препятствия.

Расходы могут быть возмещены другой стороной, если данное обстоятельство предусмотрено в соглашении.

Как правильно описывать предмет договора

Предметом договора подряда является строительство объектов или выполнение любых работ, связанных со строительством.

Согласно п.2 ст. 740, предметом соглашения может быть:

  • строительство или реставрация объекта;
  • выполнение всех видов работ, которые связаны со строительством объекта;
  • капитальный ремонт зданий и сооружений.

В договоре могут оговариваться обязанности исполнителя о введении в действие объекта после его принятия на протяжении определенных сроков.

Соглашение строительного подряда должно сопровождаться технической документацией и сметой. Согласно п.1 ст. 743 ГК РФ, исполнитель обязан проводить строительные работы в соответствии с требованиями, которые отражены в технической документации, и не выходить за рамки составленной сметы, где определена цена работ.

Следовательно, предмет соглашения должен быть детально описан в технической документации. Согласно п.2 ст.

743 ГК РФ каждая из сторон обязана предъявить детально составленную документацию на предмет строительства.

Однако ее отсутствие не может служить основанием для признания договора не заключенным, если в нем присутствуют ссылки, например, на типовой проект, благодаря которым можно определить его предмет.

Согласно ст. 746 ГК РФ, работы оплачиваются согласно ценам, установленным в смете. Цена сделки является одним из важных условий для ее заключения.

Заказчик имеет право вносить изменения в техническую документацию, если это вызвано необходимостью дополнительных работ и цена не превышает 10% от общей стоимости строительства. А также, если это не влияет на характер выполняемых работ.

Если требуются значительные изменения, то прежде чем их производить следует согласовать сторонами дополнительную смету.

Права и обязанности сторон соглашения

В чем заключаются обязанности исполнителя:

  • осуществлять строительство согласно технической документации и сметы, придерживаясь строительных норм и правил, а так же других нормативно-технических актов — п. 1.ст.748, п. ст.754 ГК РФ. При этом должны соблюдаться требования, которые отражены в законодательных актах по охране окружающей среды и безопасности строительных работ – ст. 751 ГК РФ;
  • обеспечивать строительство необходимыми материалами, оборудованием, если в договоре не указано, что строительство полностью или частично обеспечивает заказчик – п.1 ст. 745;
  • заниматься устранением недоделок и дефектов, которые выявляются при приемке строительно-монтажных работ и допущены по вине исполнителя. – п.1 ст. 757 ГК РФ;
  • вовремя сдать объект заказчику со всеми необходимыми показателями по нему, которые указаны в договоре, в том числе и по производственной мощности предприятия.

В чем заключаются обязанности заказчика:

  • своевременно предоставить участок для работы – п. 1 ст. 747 ГК РФ;
  • оказывать исполнителю услуги по энерго- и водоснабжению, заниматься транспортировкой грузов, предоставлять в пользование объекты, необходимые для выполнения работ – п.2 ст. 747 ГК РФ;
  • если строительство приостанавливается по объективным причинам, то заказчик обязан заплатить подрядчику за весь выполненный фронт работ до момента прекращения строительства с учетом выгод, которые исполнитель мог получить после завершения работ – ст. 752 ГК РФ;
  • если в течение гарантийного срока были обнаружены недочеты, то о них делается заявление подрядчику в период времени, которое установлено п.4 ст. 754 ГК Рф.

Сроки выполнения работ

Согласно ст. 740 ГК РФ, исполнитель дает обязательство осуществить в установленный срок работу, на исполнение которой заключено соглашение. В документе указывается начальный и конечный сроки для исполнения работ – п.1 ст. 708 ГК РФ. Если отсутствует один из указанных сроков, то договор признается недействительным.

В случае нарушения исполнителем установленных сроков окончания работ и превышения сметной стоимости, это может служить причиной для расторжения соглашения. Сроки могут продлеваться на основании согласия двух сторон.

Сроки завершения промежуточных этапов строительства в документе могут не отражаться. Однако это стоит делать в интересах заказчика. Сами сроки желательно указывать в тексте договора, а не в приложении к нему. Промежуточные сроки достаточно установить в календарном плане.

Начало строительства оговаривается отдельной датой или устанавливается отдельно. Датой начала работ могут быть:

  • дата подписания договора;
  • дата перевода аванса;
  • дата поступления аванса на расчетный счет;
  • дата передачи проектно-сметной документации;
  • дата предоставления фронта работ и т.д.;

При необходимости, в документе оговаривается возможность переноса даты начала строительства. Продолжительность определяется:

  • количеством дней;
  • декад;
  • месяцев;
  • календарными датами.

Перенос сроков по договору оформляется дополнительным соглашением.

Качество работы и ответственность сторон

Согласно условиям сделки, ответственность за проделанную работу возлагается не только на подрядчика, но и на заказчика. Исполнитель несет ответственность за такие ситуации:

  • отступления от технической документации и от строительных норм;
  • недостижение производственной мощности объекта, которая указана в договоре и других показателей;

Данное правило распространяется и на соглашения, где предметом является обновление, перестройка, реставрация здания. В этом случае исполнитель несет ответственность за потерю прочности, устойчивости, надежности здания в целом или его частей – п.1 ст. 754 ГК РФ.

Однако подрядчик освобождается от обязательств за мелкие отступления от технической документации без согласования с заказчиком – п. 2 ст. 754 ГК РФ. Для этого требуется наличие доказательств, что это не повлияло на качество объекта.

На весь период гарантийного срока исполнитель дает гарантию, что объект достигнет показателей, которые указаны в соглашении и гарантирует возможность эксплуатировать здание, согласно договору.

Срок, в течение которого устраняются выявленные недочеты, составляет пять лет, если иное не оговорено в договоре.

Проблемы исполнения договора строительного подряда

Есть такое расхожее выражение: объективная реальность одна, а субъективных — семь миллиардов. Владея обширной практикой арбитражного юриста, невольно начинаешь воспринимать данное изречение как аксиому. За примерами далеко ходить не нужно, все доказательства на поверхности.

Как обычно совершаются сделки? Бизнесмены проводят длительные переговоры, юристы готовят многостраничные договоры, условия сотрудничества согласовываются, проверяются и перепроверяются. Но как только приходит время действовать, тут же обнаруживаются проблемы.

Контрагент ведет себя не как партнер, а как враг и диверсант: нарушает все договоренности, а виновной выставляет другую сторону.

Как же нужно составить договор (что в нем прописать), дабы прикрыть себя «с флангов и тыла»? Наверное, мои слова прозвучат вразрез с общепринятым мнением, но иногда для удачного разрешения конфликта важен не столько сам текст договора, сколько грамотное поведение участников сделки. Разберем ситуацию на примере строительного подряда.

Особенности строительного подряда

Подряд по ряду признаков схож со многими видами аналогичных договоров, вплоть до смешения (особенно хорошо подряд «накладывается» на возмездное оказание услуг). Тем не менее данный вид сделок имеет свою особую правовую природу.

Если говорить по сути, то получается следующее.

В рамках договора строительного подряда одна сторона (исполнитель) берется либо построить некий объект, либо отремонтировать (реконструировать) его, а вторая сторона (заказчик) — оплатить результат.

  • Предметом соглашения являются реальные действия, в результате которых появляется некий вещественный результат (в отличие от договора комиссии, в рамках которого совершаются юридические действия).
  • Для строительного подряда значение имеет именно материальный результат, а не процесс деятельности исполнителя (как в договоре возмездных услуг).
Читайте также:  Льготы афганцам: какие положены и как оформить в 2020 году

Если заказчик прямо не устанавливает на то запрет, то исполнитель может привлекать «себе в помощники» субподрядчика. Исполнитель в этом случае становится генподрядчиком и отвечает перед заказчиком за весь объем работ, выполненных как самостоятельно, так и силами привлеченных сторонних организаций.

Что касается правового регулирования строительного подряда, то нельзя не отметить высокий уровень требований, предъявляемых к компетенции участников сделки.

  • Прежде всего это касается профессиональной квалификации исполнителя: выполняемые работы должны строго соответствовать техническим строительным нормам и требованиям (СНиПы и др.).
  • При выполнении определенного перечня работ подрядчику требуется соответствующий допуск (имеется в виду членство в саморегулируемой организации СРО).
  • Иногда на исполнителя возлагается обязанность по разработке строительной документации, где отражается весь необходимый объем работ, требования к их выполнению и ожидаемый результат. В этом случае правильнее будет говорить о смешанном типе договорных отношений: строительный подряд с проектными работами.
  • Также и у заказчика подразумевается наличие должного опыта, который бы позволял ему отслеживать проведение работ исполнителем и, при необходимости, давать распоряжения по исправлению недочетов. Иногда заказчику для выполнения данных контрольных функций приходится приглашать опытного инженера или пользоваться услугами специализированной инженерной организации.

Какие еще специфичные признаки присущи отношениям между заказчиком и исполнителем в рамках договора строительного подряда?

  • Обязательства сторон регулируются общими положениями гражданского законодательства о договоре, а также же специальными нормами, причем последние имеют приоритет. Другими словами, если какая-либо ситуация регламентируется нормами Гражданского кодекса из общей части и специальной, то руководствоваться следует порядком, установленным именно для строительного подряда.
  • Стороны сами определяют особенности своих взаимоотношений, прописывая все детали в договоре подряда. Если соглашение сторон не охватывает какие-либо аспекты сотрудничества, то будут применяться правила, установленные законом (например, условия по срокам сдачи работ, их приемки, устранения недостатков, оплаты и др.). Именно поэтому я утверждаю, что нет большой проблемы в использовании типовых форм договоров даже в сфере строительного подряда. В случае возникновения спора, все, что не было урегулировано сторонами при подписании соглашения, будет подчиняться нормам, разработанным законодателем. Правда, из этого правила есть одно «жирное» исключение — грубые нарушения при заключении договора строительного подряда могут привести к признанию сделки незаключенной.

О чем следует знать, подписывая договор строительного подряда

Если взять стандартный договор строительного подряда, то в нем должны быть предусмотрены все важные условия, которые закон относит к существенным.

Согласование этих основных вопросов позволяет утверждать, что стороны пришли к соглашению о сотрудничестве (заключили сделку).

Проблемы могут возникнуть, когда в договоре используются крайне расплывчатые формулировки, что приводит к разночтениям, либо стороны оставляют «на потом» уточнение некоторых условий, но так и не возвращаются к ним позднее (до момента появления разногласий).

Какие условия должны быть четко и однозначно прописаны в договоре строительного подряда?

  • ЧТО — какие работы требуется выполнить (содержание, объем, вид работ);
  • КОГДА — сроки выполнения каждого этапа работ;
  • СКОЛЬКО — стоимость всех работ (и материалов).

По общему правилу, если стороны не смогли договориться по данным вопросам, то исполнение такой сделки считается невозможным, договор признается незаключенным. Этой особенностью часто пытаются воспользоваться недобросовестные заказчики, чтобы не платить по договору. Однако, судебные инстанции встали на защиту исполнителей.

При рассмотрении споров в рамках строительного подряда судами применяется принцип: несогласованность воли сторон при заключении сделки исцеляется реальным исполнением.

Если перевести с юридического языка на «человеческий», то означает это следующее: сделка признается состоявшейся, когда подрядчик работы выполнил и должным образом их сдал заказчику, а тот их принял.

В этом случае заказчик обязан оплатить принятые работы даже при наличии дефектов формы и содержания договора (когда в соглашении не определен предмет, не приложена техническая документация с указанием объема и содержание работ, предъявляемых к ним требований и др.). Основанием для перечисления суммы в оплату договора будет служить акт приемки, подписанный сторонами.

А как быть в ситуации, когда исполнитель вышел за рамки оговоренных условий сотрудничества, например, произвел дополнительные работы? Как раз здесь первостепенное значение будет иметь поведение (действия) каждой из сторон.

Если исполнитель поставил заказчика в известность о необходимости проведения работ сверх сметы, и тот их согласовал или принял по факту, то подрядчик имеет полное право претендовать на оплату этих дополнений. В противном случае можно говорить о недальновидности и самонадеянности исполнителя.

Как в анекдоте, когда заказчик вычеркивает из сметы приписки, сделанные прорабом, а тот комментирует эти действия словами: «Не прокатило!».

Именно об этом я и хотел поговорить отдельно.

Исполнение договора строительного подряда

Как арбитражный адвокат, могу указать на две критические ошибки, которые допускают подрядчики при исполнении договора:

  • неправильно сдают выполненные работы (акты передают в руки, а не направляются официально, так что потом невозможно пенять на отказ заказчика от приемки);
  • при возникновении каких-либо проблем подрядчик не извещает заказчика своевременно, в результате чего теряет право ссылаться на любые объективно существующие обстоятельства, препятствующие надлежащему выполнению работ.

То есть проблемы кроются не в самом договоре, а в действиях сторон при его исполнении. Что бы в соглашении ни было написано, у подрядчика должны быть доказательства не только выполнения работ, но и передачи результатов заказчику.

Требуется ли провести дополнительные работы или приостановить исполнение договора, устранить препятствия или предотвратить порчу результата работ — во всех случаях необходимо незамедлительно уведомить заказчика.

В противном случае подрядчик рискует получить колоссальные убытки и еще останется должен заказчику внушительную неустойку.

Рассмотрим «классический» пример — заказчик не принимает работу и не оплачивает ее результат.

Такое поведение контрагента не может считаться достаточным основанием для признания сделки незаключенной. Это прямое нарушение договорных обязательств. В этом случае подрядчику следует зафиксировать должное извещение заказчика о готовности к сдаче работ.

  • Такое уведомление можно вручить лично, при этом на копии документа необходимо проставить соответствующие отметки: подпись сотрудника заказчика с расшифровкой (ФИО), указать дату и время.
  • Можно отправить по почте заказным письмом с обязательным уведомлением о доставке (но такая пересылка занимает много времени).
  • Идеальный вариант — предусмотреть в договоре возможность использования электронных средств связи для обмена информацией и документами.
  • В крайнем случае, можно воспользоваться современными программными продуктами, которые позволяют направлять официальную корреспонденцию онлайн и формировать отчеты о доставке.

Если заказчик проигнорирует извещение о готовности сдать выполненные работы, то подрядчик вправе оформить акты в одностороннем порядке. Само по себе отсутствие подписи заказчика на акте КС-2 или КС-3 не освобождает последнего от обязательств по оплате.

А вот если выясниться, что исполнитель не пригласил представителей для приемки и не передал необходимую документацию (или не может доказать, что пригласил и передал), то данные обстоятельства могут послужить оправданием для бездействия заказчика. Даже если работы выполнены надлежащим образом, заказчик имеет формальное право заявить претензию исполнителю и потребовать уплату неустойки за просрочку сдачи работ.

При этом просрочка перечисления аванса заказчиком не сдвигает график выполнения работ подрядчиком. Исполнитель не может оправдывать просрочку ожиданием предоплаты, то есть нарушением обязательств другой стороной (у каждого свои обязанности по договору).

Другое дело, когда заказчик отказывается платить вообще, потому что у него нет денег (недостаточное финансирование) или ему не нравится, как оформлены акты (есть неточности, дефекты). Данные «аргументы» не могут быть положены в основу для отказа от исполнения обязательств по оплате.

Но есть и обратный «эффект»: подписание документов не лишает заказчика возможности оспорить результат работ как по объему и качеству, так и по стоимости.

Хотя качество не признается существенным условием строительного подряда, но в судебной практике немало случаев, когда заказчик отказывался от исполнения договора и взыскивал с подрядчика убытки на том основании, что работы выполнены с серьезными отступлениями от требований к качеству (естественно, после уведомления исполнителя о необходимости устранить недостатки).

Какова же мораль?

Каким бы безнадежным ни казалось вам ваше положение, не спешите отчаиваться, пока не посоветуетесь с опытным юристом-практиком. Даже с самым «бедовым» договором вполне возможно переиграть ситуацию и выйти победителем. Нужно только правильно оценить обстановку, просчитать все возможные варианты и выбрать самый благоприятный.

Ссылка на основную публикацию