Арест земельного участка — Портал Закона

При оформлении перехода права собственности на такие объекты недвижимости, как земельные участки, зачастую возникают непредвиденные обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки. Среди наиболее распространенных причин, по которым подписание договора может не состояться, является наличие ареста. Содержание статьи:

Причины наложения ареста и особенности этого правового инструмента?

В юриспруденции под арестом какого-либо материального блага понимается обременение или ограничение в отношении его использования или распоряжения.

Практика применения ареста достаточно распространена на сегодняшний день, однако, не все участники земельных правоотношений владеют полной информацией о способах избавления от подобного ограничения и других нюансов, непосредственно связанных с дальнейшими действиями при заключении сделки.

Арест земельного участка - Портал ЗаконаКак правило, арест земельных участков применяется в отношении лиц – собственников этих объектов недвижимости, которые в судебном порядке признаны должниками. При этом в судебной практике встречаются случаи ареста не только по причине наличия долга. Арест на земельный участок является ничем иным, как обеспечительной мерой будущего исполнения того или иного судебного решения.

Наличие ареста на земельный участок означает для его собственника полный запрет на любые операции, связанные с ним

С арестованным земельным участком, лицо, на которое оформлено право собственности, не сможет осуществить никаких сделок по отчуждению. В отличие от других видов обременений, именно арест не предусматривает переход права собственности по причине технической невозможности внесения сведений о новом собственнике в единый государственный реестр.

Невозможность отчуждения арестованного земельного участка не единственное ограничение, относительного этого объекта недвижимости. Помимо невозможности продать или подарить собственник также не может осуществить разделение одного участка на несколько, не может увеличить его площадь за счет слияния с другими участками, межи которых соприкасаются и т. п.

Где можно выяснить, находится ли земельный участок под арестом?

При планируемой сделке по приобретению/отчуждению земельного участка специалисты в области земельного права рекомендуют сторонам заблаговременно подготовиться к будущей сделке, предварительно собрав полную информацию об объекте подобных правоотношений.

Зачастую процедура переоформления права собственности на земельные участки имеет сложный механизм и требует достаточно больших затрат времени, денежных средств и т.п. Неприятным сюрпризом для всех участников сделки по переоформлению права собственности на землю может стать именно такой камень преткновения, как наличие ареста.

Дабы избежать подобного недоразумения и сэкономить вышеперечисленные затраты, стороны должны предварительно подготовиться к сделке. Помимо выяснения полномочий сторон, наличия у них всех правоустанавливающих документов, а также возможного факта совместного владения земельным участком с неизвестными собственниками, стороны должны выяснить факт наличия или отсутствия ареста на объект сделки.

Арест земельного участка - Портал ЗаконаДля этого, как правило, будущий собственник проводит предварительную оценку правового статуса объекта недвижимости. Для того, чтобы выяснить наложен ли арест на тот или иной земельный участок, заинтересованному лицу достаточно обратиться в единый гос. реестр объектов недвижимости (ЕГРН), что регламентировано ст. 131 Гражданского кодекса РФ.

При этом существует два варианта выяснения полной информации о земельном участке, а именно:

  • Бесплатный запрос и получение информации в электронном виде;
  • Оформление платной выписки из ЕГРН с получением более развернутой информации.

Преимущество второго варианта заключается не только в том, что ответ более информативен и развернут, а и в том, что выписка всегда содержит актуальную информацию, то время, как при выполнении обычного запроса можно получить информацию, не отвечающую настоящей действительности. Это обусловлено несвоевременным обновлением росреестра и отсутствием синхронизации с ЕГРН. Именно поэтому перед сделкой, конечно же, необходимо получить именно выписку.

Лицу, желающему выяснить о наличии обременений на тот или иной земельный участок, достаточно знать его кадастровый номер.

Затем, на официальном сайте росреестра федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, заполнив всю требуемую информацию об объекте недвижимости, можно получить исчерпывающий ответ о наличии или отсутствии каких-либо ограничений для заключения будущей сделки.

Стоит также отметить, что и кадастровый номер земельного участка узнать достаточно легко. Для этого можно воспользоваться тем же электронным ресурсом, а именно его разделом – «Публичная кадастровая карта».

В том случае, когда в вышеупомянутой выписке содержится информация о наличии каких-либо обременений, стороны, и в большей степени собственник, должны приложить максимум усилий для скорейшего снятия ареста с земельного участка и последующего заключения сделки.

Как избавиться от ареста на земельный участок?

Узнав о наличии ареста на земельный участок – предмет будущей сделки, его собственник должен предпринять необходимые действия для его снятия перед сделкой. Процедура и способы снятия ареста с земельного участка во многом зависит от механизма и причин наложения такового.

Основанием для снятия ареста на недвижимое имущество является постановление пристава о прекращении исполнительного производства.

В данном случае речь идет о самом распространенном способе наложения ареста – при наличии судебного решения о взыскании долга с ответчика и наложении ареста на все или часть его имущества.

В свою очередь основанием для прекращения исполнительного производства является полное погашение упомянутого долга.

Арест земельного участка - Портал ЗаконаТакже нередки случаи снятия ареста с объектов недвижимости на основании решения суда. Это может быть связано и с наличием спора относительно принадлежности арестованного имущества, и с неправомерными действиями пристава, который безосновательно включил в перечень арестовываемого имущества тот или иной объект и т. п.

Сама процедура снятия подробно описана в законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно норм этого документа, орган, который применил арест в отношении земельного участка, должен в трехдневный срок направить копию документа о снятии ареста в орган регистрации имущественных прав.

В свою очередь регистрационный орган обязан в течении пятидневного срока уведомить собственника о проведении регистрации снятия ареста на тот или иной объект недвижимого имущества.

Подводя итог, необходимо особое внимание уделить роли и участию собственника земельного участка при наличии ареста.

Даже при полном погашении долга, по которому было арестовано имущество, и возможной недоплате совершенно незначительной суммы, арест будет актуальным и любые сделки не могут быть проведены.

Поэтому при наличии такого обременения рекомендуется очень тесно сотрудничать с приставами, постоянно интересоваться о ходе закрытия исполнительного производства и предпринимать все необходимые действия для скорейшего исключения земельного участка из реестра обременений.

Наложили арест на земельный участок: как снять?

Снять арест с земельного участка можно несколькими способами. Указанные ограничения требуется снимать в любом случае, так как иначе не получится совершать разные распорядительные действия с имуществом. Это касается таких действий, как сдача в аренду, продажа, участие в завещательных правоотношениях и прочее.

Арест земельного участка - Портал ЗаконаКак узнать о наличии ареста

Узнать о том, что имеется арест, наложенный приставом или другим уполномоченным лицом, получится при использовании официального портала Росреестра.

В указанном случае владелец земельного надела должен обратиться к сотруднику указанного органа и попросить выдать на руки выписку, сделанную из ЕГРН.

Когда действует запрет, наложенный судом по гражданскому делу, это будет прямо отражено в указанном акте.

Когда применяется арест

Важно отметить тот факт, что применение рассматриваемой меры допускается только в ситуации, отраженной в действующих положениях законодательства.

В частности, это относится к случаям возникновения споров относительно того, кому принадлежит тот или иной земельный надел. Причиной тому становится наличие опасений о том, что судебный орган вынесет соответствующее решение.

Кроме того, аресты могут накладываться другими уполномоченными органами.

В том числе:

  • приставами;
  • сотрудниками ФНС и т.д.

Арест, наложенный судебным приставом, используется в ситуации, когда возбуждается производство исполнительного типа.

Данные должностные лица могут это сделать, только имея определение суда. Главное условие – чтобы такой акт вступил в законную силу. Если все необходимые условия соблюдены, то пристав имеет возможность приступить к реализации всех мероприятий.

В том числе, это выражается в непосредственном применении ареста.

ВАЖНО !!! Если у гражданина есть задолженность налогового типа, данная мера будет применяться к нему сотрудником ФНС. В данной ситуации налоговики должны получить разрешение на реализацию данного процесса в прокуратуре. Стоит отметить, что использование предмета может быть ограничено в части или в полном объеме. На это влияют конкретные обстоятельства произошедшего.

Кроме того, используется арест, наложенный судом по уголовному делу. Происходит это, когда к виновному применяется наказание, выраженное в аресте имущества. Изначально уполномоченный орган проверяет, чем владеет конкретный гражданин, после чего решает, получится ли по отношению к нему применить арест.

В основном рассматриваемая мера применяется после решения суда. Важно отметить, что не во всех ситуациях допускается применять арест. В частности, законодательство не позволяет использовать данное наказание по отношение к участку, где располагается жилое строение, признанное единственным жилищем виновного лица. Главное условие – чтобы такое имущество не было заложено.

Как освободить землю от ареста

Действия застройщика или другого лица по распоряжению имуществом, владеющего им незаконны, пока арест не снят. Происходит это в таких случаях, к примеру, когда данную меру применяли сотрудники ФССП. Снятие применяется при условии, что гражданин в полном объеме выплатит образовавшуюся задолженность. Важно указать, что долг должен быть выплачен в полном объеме.

Читайте также:  Группы должностей государственной гражданской службы 2021: таблица

Для примера, это долги по кредитным картам, соглашениям и прочим документам финансового значения. Необходимо выплатить всю сумму, которая отражается в исполнительной документации.

В качестве таковой рассматривается акт, изданный приставами или судебными органами.

Когда возникают спорные ситуации относительно земельного надела, к примеру, когда решается вопрос о том, кто является собственником участка, допускается отмена использования данных санкций.

Нюансы

Чтобы отменить арест, нужно взять образец заявления. Найти его можно у пристава при личном посещении отделения ФССП. Кроме того, допускается использование официального портала данного органа. Там размещены формы заявлений и представлены образцы их оформления. Перед тем как снять арест, нужно принять во внимание некоторые особенности данной меры.

ВНИМАНИЕ !!! В том числе, обратиться для снятия имеет право только тот, кто является законным владельцем участка. Кроме того, не нужно забывать про ситуации, когда это лицо не может заниматься решением вопросом самостоятельно. Тогда допускается использование помощи доверенного лица.

Потребуется сформировать доверенность. С указанной целью гражданин обращается в нотариат. В качестве исключения рассматривается ситуация, когда правомочиями собственности на рассматриваемый объект обладает несколько компаний или физических лиц.

Отразить в акте потребуется причину, по которой применялась рассматриваемая мера взыскания. Также отражается причина для снятия ареста. Обратиться за помощью владелец земельного надела может к профессиональным юристам.

Стоимость их услуг зависит от сложности дела, обстоятельств происходящего.

Траты также заключаются в том, что потребуется заплатить государственную пошлину. Ее величина находится в полной зависимости от цены на конкретный надел. Чтобы получить реквизиты для внесения оплаты, потребуется обратиться в уполномоченный орган.

Обязательным действием для снятия ареста рассматривается производство слушаний. Результатом становится то, что в отношении конкретного лица принимается решение об отмене ареста. Однако, важно отметить, что далеко не во всех ситуациях принимается положительное решение.

Это говорит о том, что суд вправе отказать в снятии ареста, пока виновным лицом не будут совершены определенные действия.

Как происходит снятие ареста

Для снятия ареста со своего имущества гражданину нужно обратиться в судебный орган. Это связывается с тем, что только у суда есть полномочия относительно снятия данной меры взыскания. Потребуется выполнить определенную последовательность действий. Изначально происходит формирование заявления.

Сделать это нужно в нескольких экземплярах. Каждому лицу, кто участвует в процессе, направляется 1 акт. В данном акте нужно указать сведения относительно того, в какой орган подается заявление. Прописывается информация о гражданине, подающем документ.

В частности, пишется его фамилия и инициалы, адрес и номер телефона для связи.

Если с иском обращается организация, то дополнительно нужно указать сведения о руководителе фирмы, юридическом адресе. Кроме того, отражению подлежит сумма иска. Она должна определяться в зависимости от того, сколько стоит конкретный участок земли.

Обязательным является указание на название акта, в силу которого применялась мера в виде ареста. Это может быть решение судебного органа или пристава. Если в ходе наложения рассматриваемой меры уполномоченными лицами допущены ошибки, об этом нужно написать.

Далее гражданин излагает свои требования и перечисляет документы, которые приложены к заявлению. В самом конце отражается дата и подпись.

ВНИМАНИЕ !!! Важно отметить, что подготовить потребуется дополнительные бумаги. Это в частности, акт, подтверждающий внесение государственной пошлины. Он должен предоставляться в оригинальном виде. Также прикладываются бумаги, которые непосредственно затрагивают арест. Все собранные акты нужно передать на рассмотрение судье.

Учитывать гражданин должен то, что лично обратиться к судье он не может. По этой причине акты передаются в секретариат или с помощью заказного отправления.  В последнем случае основным условием выступает то, что используется уведомление о вручении. Этот акт поможет подтвердить отправку актов.

Также нужно отметить, что подать заявление человек может при использовании электронной формы. Обратиться с указанной целью требуется к порталу Госуслуг. Еще один вариант – обращение за помощью к представителю.

Если гражданин принимает решение, что он пойдет и унесет заявление самостоятельно, то нужно взять с собой копию иска. Это требуется для того, чтобы он мог в последующем доказать наличие факта обращения в судебный орган.

Тот, кто принимает документ, ставит свою подпись и дату.

ВНИМАНИЕ !!! В течение пяти дней с момента поступления бумаги, судья должен рассмотреть и принять решение. Оно заключается в принятии к производству или отказе.

В последнем случае необходимо аргументировать свое решение. Следующий этап – вызов всех участников и процесс.

Если судья изучил материалы и у него не возникает сомнений, то он вызывает стороны и приступает к рассмотрению. Каждому участнику направляется уведомление, где отражена дата и время судебного заседания.

Если одну из сторон не устраивает принятое решение – всегда есть возможность обжаловать его.

Арест блокирует регистрацию? // ВС решал, как поступать с имуществом банкрота, арестованным после его продажи

Арест земельного участка - Портал ЗаконаСегодня экономическая коллегия Верховного суда (ВС) решала вопрос о судьбе ареста земельного участка в ситуации, когда должник‑банкрот на момент ареста участок продал и уже подано заявление о регистрации права собственности за покупателем (дело № А40-186427/2013). Нижестоящие суды оставили арест в силе, но ВС направил дело на новое рассмотрение. Вывод коллегии может быть основан не только на том, что после начала процедуры регистрации имущество не может быть арестовано. Решающую роль, по-видимому, сыграет то, что к моменту рассмотрения дела в ВС право собственности все-таки было зарегистрировано за покупателем.

Сегодняшнее дело в ВС — один из нескольких судебных споров, с помощью которых Мария Поцелуева пытается получить построенный для нее дом и земельный участок под ним. Инвестиционный договор о строительстве дома она заключила в 2007 году с предпринимателем Алексеем Громаковским.

Одновременно стороны подписали предварительный договор продажи участка под будущим домом. Основной договор подлежал заключению после завершения строительства. Однако когда в 2009 году это было сделано, Мария Поцелуева попала в аварию и не смогла зарегистрировать право собственности на дом и заняться оформлением прав на участок.

В 2012 году она выяснила, что и дом, и участок предприниматель продал другому человеку.

В ноябре 2013 года Заокский районный суд Тульской области по иску Марии Поцелуевой признал за ней право собственности на дом и обязал Алексея Громаковского заключить с ней договор продажи участка.

В феврале 2014 года Арбитражный суд Москвы ввел в отношении предпринимателя процедуру наблюдения.

В это же время на его имущество, в том числе на спорный участок, приставы наложили арест с целью исполнить решение суда общей юрисдикции о взыскании с него долга.

После этого предприниматель подписал договор продажи участка с Марией Поцелуевой, и она, не зная о существовании ареста, подала документы на регистрацию права за собой (собственность на дом к тому времени уже была зарегистрирована за ней). Регистрацию приостановили. Покупатель оспорила арест в Заокском районном суде, который ее требования удовлетворил.

Однако когда в июне 2014 года она принесла в регистрационную службу документы о снятии ареста, выяснилось, что имущество уже арестовано московским арбитражем в рамках дела о банкротстве. Дополнительное определение об аресте было принято по заявлению Алексея Громаковского в июне, но по указанию суда действовало с обратной силой — с момента введения наблюдения.

Мария Поцелуева вновь обжаловала арест в суде, на этот раз арбитражном, но проиграла спор в трех инстанциях. Суд первой инстанции отметил, что для снятия ареста недостаточно подачи документов на регистрацию — необходимо, чтобы право уже было зарегистрировано за истицей. В кассации же в принципе усомнились в том, что договор продажи участка действительно заключен.

В сегодняшнем заседании ВС по этому делу выяснилась решающая деталь: в июне 2015 года Ульяновское отделение Росреестра зарегистрировало право собственности на участок за Марией Поцелуевой.

Это стало возможным после того, как арест с участка был снят в связи с началом конкурсного производства. После такой регистрации реализация участка в рамках дела о банкротстве исключена — это признал и конкурсный управляющий Руслан Чержиев.

Впрочем, по его мнению, отказ судов в снятии ареста был законным, так как на момент вынесения обжалованных определений регистрация еще не состоялась.

Сохранение ареста участка в этой ситуации создавало бы, однако, несколько проблем. Одна из них — противоречие продажи участка в конкурсном производстве решению суда общей юрисдикции, предписавшему продать его на условиях предварительного договора (по фактически номинальной цене).

Читайте также:  Установление отцовства после смерти отца: как установить и признать, образец заявления

На это обратил внимание конкурсного управляющего судья ВС Денис Капкаев. По словам Руслана Чержиева, он обязан был бы продать участок, несмотря на противоречие. Вторая проблема — возможность разделения права собственности на участок и дом.

Это расходилось бы с принципом единства их судьбы, заявила юрист Мария Лазарева, представлявшая покупателя. Конкурсный управляющий, однако, и в этом не увидел сложности. Наконец, третья проблема, которую на процессе сегодня не затрагивали, — возможность в период регистрации права собственности, т.е.

после того, как все необходимые действия для его перехода предприняты, ввести арест с обратным действием, фактически парализующий регистрацию.

К сожалению, едва ли стоит ждать, что ВС ответит на эти вопросы. Он направил дело на новое рассмотрение. Сделано это, вероятно, для того, чтобы суды учли новое обстоятельство — регистрацию права собственности на участок за Марией Поцелуевой. Этого аргумента судьям ВС должно быть достаточно для обоснования своего решения.

Государство строит высокоскоростную магистраль на месте моей дачи

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

  1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
  2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
  3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
  4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Спасибо.Алексей

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть.

Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей.

Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает.

Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.

Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Арест земельного участка

Судом наложен арест на земельный участок, который был ранее, до раздела.

Сейчас ситуация селдующая: мы, собственники участка в дачном товарицестве, продаем свой участок. Приостановка перехода права собственности в связи с сомнениями регистратора, имеется ли у собственника право распоряжаться земельным участком, если наш участок появился в результате раздела большого (который арестован).

Что делать? 1. Ждать результатов запросов гос регистратора в суд о порядке исполнения судебного акта и следственных органов о наличии документов, являющихся основание внесения записи об аресте. Ведь в суд я подат не могу, у меня не отказ.

2. Дачное товарищество подало в суд и мне присоединиться к ним в качестве заинтресованного ллица, чтобы в решении о снятии ареста было поименованы и мы, собственники. Если да, то разве надо подавать в суд не по месту наложения ареста? Просто дачники подали по месту имущества. Но арест наложили в другом суде и, возможно, по другому делу.

  • «если наш участок появился в результате раздела большого (который арестован).»
  • А как это вам зарегистрировали раздел АРЕСТОВАННОГО участка?

тогда он не был еще арестован. Вот я и думаю, как наложили арест уже на несуществующий участок. Но бумажка есть и приостановку сделали

«тогда он не был еще арестован»

так не бывает. Внесение записи о возникновении мелких участков вносится одновременно с записью о прекращении существования большого.

Анна, я же не сочиняю — держу реальную приостановку. От нашего правосудия чего угодно можно ожидать

Что такое обременение земельного участка

Под обременением понимают права на земельный участок третьих лиц. Они ограничивают собственника в свободном владении, использовании и(или) распоряжении ЗУ. Обременение снижает выкупную стоимость земли и способно в будущем доставить новому хозяину массу проблем, поэтому проверка участка на «чистоту» становится важным предварительным этапом любой сделки.

Обременение земельных участков: общие сведения

Обременение земельного участка может быть наложено в силу:

  • договора между собственником и 3-м лицом (ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление);
  • решения суда (арест, запрет на регистрационные действия, сервитут);
  • закона (ипотека).

Порядок обременения имущества в целом и земельных участков в частности регулируют:

  • Гражданский и Земельный кодексы РФ;

Признание торгов по правам на земельные участки недействительными

Нарушение порядка проведения торгов для оформления прав на земельный участок может привести к признанию такой процедуры недействительной.

Заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для оспаривания результатов торгов и заключенного по их итогам договора.

В этой статье расскажем о том, какие основания суд считает существенными и достаточными для отмены торгов, и какие последствия наступают.

В силу гражданского законодательства результаты торгов могут быть признаны судом недействительными при наличии оснований к этому. В Гражданском кодексе РФ установлен перечень таких оснований:

  • необоснованное отстранение кого-либо от торгов;
  • высшая цена, предложенная на торгах, безосновательно не была принята организатором;
  • торги состоялись ранее указанного в извещении срока;
  • были допущены иные существенные нарушения, которые привели к тому, что цена продажи была определена неверно;
  • были допущены иные нарушения правил проведения торгов, которые отражены в законе.

Если суд признает торги недействительными, то и договор, который был заключен по их результатам, также может быть признан судом недействительным.

Но в суде важно доказать не только нарушение в торгах со стороны организатора, но и то, что данным нарушением затронуты прав и интересы истца.

Читайте также:  Обязательный аудит: критерии в 2020, ко подлежит, условия

Пример из судебной практики. В нарушение требований закона организатор торгов по продаже недвижимости разместил извещение об их проведении за 28 дней, а победитель торгов расписался в протоколе не в день их проведения, а через два дня.

Второй участник торгов обратился в суд с требованием о признании торгов недействительными. Суд отказал в  удовлетворении исковых требований компании, так как, несмотря на нарушение сроков проведения торгов, компания смогла принять в них участие.

А срок подписания протокола победителем никак не  повлиял на законные права и интересы истца (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 года № 101).

Рассмотрим, какие же нарушения учитывают суды при признании торгов недействительными

Организация-1 заключила договор аренды земельного участка с местными властями в целях строительства на нём санатория. Позже права и обязанности по договору аренды земли от арендатора были переданы Организации – 2.

Руководитель нового арендатора составил декларации об объектах недвижимости, которые содержали в себе заведомо недостоверные сведения. В документах он заявлял, что на арендованном участке расположены здание санатория и  административное здание. На самом деле земельный участок по-прежнему оставался неосвоенным.

На основании указанных деклараций руководитель нового арендатора зарегистрировал право собственности на «выдуманные» здание в ЕГРН.

А затем обратился в местную администрацию с целью выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене.

Основания  для льготной цены на землю – «выдуманные» здания, которые принадлежат Организации-2 на праве собственности и расположены на спорном земельном участке.

И земельный участок площадью 46 272 кв.м. был продан Организации-2 за 166 354 рубля. Полная стоимость этого участка без учета льготы составляла более 20 000 000 рублей. В день регистрации права собственности на землю за Организацией-2 была заключена следующая сделка по продаже участка Организации-3.

Мошеннические действия руководителя Организации-2 были подтверждены судом в рамках уголовного дела. А мэрия смогла добиться возврата спорного земельного участка из незаконного владения.

Судом было отмечено, что  сделка купли-продажи между местными властями и Организацией-2 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку:

  • совершена с нарушением закона (земельный участок был продан лицу, не имеющему права на приобретение этого участка без торгов по льготной цене),
  • посягает на публичные интересы (участок был продан без аукциона по льготной цене, тогда как на спорном участке здания фактически отсутствовали, что, в свою очередь, привело к тому, что муниципалитет не смог получить адекватную стоимость проданного имущества),
  • нарушены интересы третьих лиц, которые в случае проведения аукциона могли принять в нем участие (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.01.2019 N Ф04-5300/2018 по делу N А45-41148/2017).

Предприниматель обратилась в местную администрацию с заявлением о предоставлении земли по конкретному адресу для организации автостоянки. Но чиновники ответили, что этот участок планируется выставить на торги. Информация о процедуре будет размещена в СМИ и на сайте torgi.gov.ru.

Вместе с тем, из-за неисправности личного кабинета местной администрации на официальном портале torgi.gov.ru извещение о проведении торгов не было опубликовано в сроки установленные законом (за 30 дней до даты проведения аукциона). Торги прошли 20 августа 2015 года. Фактически же извещение на платформе было опубликовано на день позже окончания аукциона – 21 августа 2015 года.

В торгах принял участие только один гражданин, с которым и был заключен договор аренды земельного участка. Предприниматель посчитала, что торги проведены с нарушением закона и обратилась в суд для их оспаривания.

Суд встал на сторону предпринимателя и указал, что факты существенного нарушения процедуры проведения торгов, выразившиеся в неопубликовании извещения об аукционе в установленный законом срок на официальном сайт, неизбежно повлияли на число участников и результат определения победителя. Опубликование информации о предстоящих торгах в местной газете, в отличие от официального сайта, не способно обеспечить информирование всех потенциальных участников, так как тираж газеты ограничен.

Договор аренды, заключенный по результатам указанных торгов, был признан судом недействительным. А гражданина, взявшего землю в аренду, суд обязал вернуть участок администрации (Постановление 16 ААС от 04.04.2016 года по делу № А61-3494/2015).

Городская администрация приняла решение сдать земельный участок в аренду. Для этого на официальном портале было опубликовано извещение о проведении торгов. К участию в аукционе было допущено 5 участников.

В дату проведения аукциона к зданию, где проводился аукцион прибыли представители всех участников.

Но попасть в само здание и принять участие в торгах смог представитель только одной компании, с которой впоследствии и был заключён договор аренды земельного участка.

Проблема заключалась в том, что 15 неизвестных граждан воспрепятствовали проходу для представителей 4 компаний в здание, где проводился аукцион и принять в нём участие.

Заместитель прокурора обратился в суд для оспаривания результатов таких торгов. Суд поддержал требования истца  и признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть земельный участок, а городскую администрацию – задаток.

При вынесении решения судом были приняты во внимание следующие обстоятельства:

  • нарушения, допущенные городской администрацией при проведении торгов, были существенными и повлияли на их результаты, а, именно, на стоимость аренды земельного участка. Также привели к ущемлению прав и интересов неопределенного круга лиц, так как фактически аукцион не состоялся, цена не была повышена за счёт участия в торгах остальных участников. А, значит, местный бюджет не дополучил дополнительных денежных доходов от сдачи в аренду земельного участка по большей цене;
  • сотрудники городской администрации были в курсе происходящих событий во время аукциона, а, именно, знали, что 4 участника не могут попасть в здание не по своей воле;
  • факт воспрепятствования прохода участникам в здание неизвестными гражданами был подтвержден прокурорской проверкой и постановлением полиции об отказе в возбуждении уголовного дела (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2019 года по делу № А54-10886/2018).

Компании-должнику на праве собственности принадлежали земельные участки. В рамках исполнительного производства судебный пристав исполнитель наложил арест на эти участки и передал их МТУ Росимущества для продажи через торги. На аукционе землю выкупила компания.

Должник обратился в суд для признания результатов проведенных торгов недействительными. Суд удовлетворил требования истца. Основанием для признания торгов недействительными стало нарушение со стороны судебного пристава.

В силу гражданского законодательства обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только по решению суда (статья 278 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в пункте 58 Пленума Верховного Суда РФ от 17.112015 года № 50.

ВС РФ отметил, что дела, связанные с обращением взыскания на землю в рамках исполнительного производства должны рассматриваться в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности.

  Данное требование закона судебным приставом не было соблюдено, в суд он не обращался (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07 августа 2017 года по делу № А11-4652/2016).

Компании-должнику на праве собственности принадлежало здание и земельный участок на праве аренды. В отношении юридического лица было возбуждено дело о банкротстве. В рамках данной процедуры на продажу через торги были выставлены здание и право на аренду земельного участка.

Заявки на участие в торгах подали 2 гражданина и 2 компании, но только одна компания была допущена до участия в торгах.

Другой организации отказали по причине того, что она не представила копии свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, устава, а также в заявке отсутствовали сведения об участии в уставном капитале конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Вместе с тем, судом было установлено, что в законе содержится исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены потенциальными участниками торгов, и требуемые от истца документы в законе не указаны. Судом был отклонен довод о том, что указанные документы требуются в соответствии с Порядком проведения торгов.

Указанное нарушение является существенным, так как исключило участие в торгах одного из потенциальных покупателей и повлияло на формирование итоговой цены реализации имущества должника. Судом было отмечено, что конкурсный управляющий обязан предпринять все меры по получению максимально возможной выручки, в том числе, и обеспечить участие в торгах наиболее возможного числа участников.

В данном деле торги, а также заключенный договор купли-продажи, были признаны судом недействительными. Суд обязал покупателя вернуть приобретенную недвижимость должнику, а компанию-продавца – денежные средства.

На решение суда не повлиял даже тот факт, что стоимость здания после продажи существенно выросла из-за произведенных неотделимых улучшений.

В судебном акте отмечено, что само по себе улучшение потребительских качеств и свойств здания не является препятствием для применения правил реституции (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 мая 2017 года по делу № А03-12879/2014).

Ссылка на основную публикацию