Перезаключение договора найма — советы адвокатов и юристов

Давление на адвокатов: кто, как и зачем?

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

К сожалению, многие адвокаты сталкивались с давлением со стороны органов следствия. Незаконные уголовное преследование и обыски, вызовы на допрос с последующим отводом, отказ в предоставлении свиданий с подзащитным – лишь некоторые примеры нарушения их прав.

Экспертиза достоверности показаний недопустима

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Решение о необходимости назначения экспертизы принимает следователь, дознаватель или суд самостоятельно, но законом предусмотрены случаи, когда назначение экспертизы обязательно.

Верховный Суд Российской Федерации разрешил проводить почерковедческие экспертизы по копии документа

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Верховный Суд Российской Федерации, разъяснил возможность представления письменных доказательств в копиях документов

Верховный Суд Российской Федерации о добровольном возмещении имущественного ущерба и морального вреда

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

В четвёртом обзоре судебной практики за 2020 год Верховный Суд РФ по конкретному делу поднял вопрос о соразмерности действий, направленных на заглаживание причинённого потерпевшему вреда, характеру общественно опасных последствий, наступивших в результате совершения преступления.

Категория общественной опасности и клевета

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Клевета как общественно опасное деяние, с чем связана категория общественной опасности в уголовном праве?

Хулиганство: вопросы уголовной ответственности

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Происхождение и разбор термина «хулиганство» с юридической точки зрения как состава преступления в законодательстве РФ

Ефремов, Пашаев, Добровинский и недопустимый самопиар российских адвокатов

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

До какого уровня может опуститься защитник в погоне за славой?

Чёрный список адвокатов: для чего он нужен?

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Что такое чёрный список адвокатов, и нужен ли он в действительности пользователям?

Стоимость услуг адвоката: последние изменения

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Последние изменения размеров оплаты услуг адвокатов на 2020 год.

Танцы на крови: ДТП с Ефремовым и самопиар российских адвокатов

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Кардинальные изменения, происходящие в обществе в век всеобщей информатизации, обусловленные качественным скачком в развитии интернета, затронули все сферы человеческой деятельности, и адвокатская также не осталась в стороне.

О привлечении адвокатов к уголовной ответственности

Анализ проведен на основании предоставленных адвокатскими палатами статистических данных за 2010–2019 гг., информации Минюста России и публикаций в СМИ.

Как коронавирус повлиял на работу адвокатуры и судов

Суды и адвокаты в период пандемии не приостанавливают свою деятельность, но переходят на дистанционный режим работы. По состоянию на сегодняшний день, ограничения продлятся до 30 апреля текущего года.

Верховный Суд Российской Федерации о законности и обоснованности проведения оперативно-розыскных мероприятий

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2019 года внесен ряд изменений и дополнений в постановление «О судебной практике по делам о взяточничестве и об иных коррупционных преступлениях» от 9 июля 2013 года.

Уголовные дела в отношении российских адвокатов в 2019 году

В 2019 году было осуждено большое количество адвокатов, а отдельные уголовные дела в отношении защитников вызвали в обществе значительный резонанс. Наиболее «популярное» преступление — мошенничество в отношении своих доверителей.

К вопросу о размерах компенсаций морального вреда

Верховный Суд Российской Федерации в 2019 году, по сообщению РАПСИ, запретил судам произвольно снижать сумму компенсаций морального вреда

Всё о перезаключении договора социального найма жилого помещения, в том числе после смерти нанимателя

Договор социального найма, как и любой другой, имеет юридическую силу, только при условии, что все указанные в нем данные актуальны на текущий момент. Государственные органы не следят за изменениями в жизненных обстоятельствах нанимателей муниципального жилья, а это значит, что корректировки в документ должны вноситься по инициативе самих граждан.

Особенно важно, регистрируя по месту жительства родственников и других лиц, не забывать, вписывать их имена и в договор найма. В дальнейшем это поможет им подтвердить свое право на занимаемое помещение.

Основания

Отношения по договору социального найма не нуждаются в пролонгации, поэтому переоформление проводят, только в случае, если ответственный квартиросъёмщик:

  • сам решил отказаться от жилья;
  • сменил место жительства;
  • скончался или был признан судом недееспособным;
  • находится в местах лишения свободы.

Права и обязанности человека, снимающего квартиру

Наниматель – гражданин РФ, получивший в пользование жилье на особых, определенных законодательством условиях. Существует форма типового договора соц. найма жилого помещения, в которой отражены все правовые аспекты взаимоотношений между наймодателем (государственным или муниципальным жилищным фондом) и нанимателем (гражданином РФ).

Отношения между собственником жилья и Нанимателем регулируются следующими правовыми документами:

Права:

  • заменять или менять выделенное жилье;
  • вселять и регистрировать по месту жительства временных и постоянных жильцов;
  • сдавать полученные площади в поднаем;
  • требовать проведения капитального ремонта;
  • настаивать на устранении нарушений в отношении коммунальных услуг и общедомовой собственности.

Обязательства:

  • сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
  • проводить текущий ремонт и профилактические работы;
  • своевременно оплачивать жилье и услуги коммунальных служб;
  • сообщать об обстоятельствах, ведущих к прекращению или изменению договора найма.

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристовСоциальный найм жилья что это такое – Адвокат по гражданским делам

Кому достанется жилье в случае кончины нанимателя?

В случае смерти нанимателя, должно быть перезаключение договора с любым совершеннолетним дееспособным членом семьи нанимателя, проживающего в квартире (статья 672 ГК РФ, пункт 2).

Внимание! Переоформить договор социального найма и включить иное лицо как квартиросъемщика можно, только при согласии всех прописанных в квартире или доме.

Все жильцы социального жилья (официально вписанные в договор найма) равны в своих правах и в равной степени могут претендовать на квартиру или дом. Нет никакой очередности по степени родства. Главное условие – согласие остальных проживающих.

Как переоформить?

Сроки переоформления договора социального найма после смерти нанимателя законом не регламентируются, то есть вас не могут принудить к этому или выставить штраф.

Однако, затягивать этот процесс не стоит, поскольку возможно возникновение сложностей с оформлением других документов: например, при желании приватизировать жилплощадь, доказать свое право на проживание и так далее.

Итак, как же переоформить документ.

  1. До начала процедуры переоформления, необходимо выписать умершего нанимателя (человека) из квартиры.
  2. Решить на кого из жильцов социального жилья будет переоформлен договор. В случае, когда у претендентов мирно договориться не получается, решение принимает суд.Для справки! Существует возможность заключить сразу несколько договоров, если каждый человек занимает отдельную комнату.
  3. Для подачи заявления на переоформление договора, следует обратиться в Департамент жилищной политики или ближайшее отделение МФЦ (многофункционального центра), там же можно подать документы и получить результаты рассмотрения заявления.
  4. Составить заявление на имя руководителя исполнительного органа предоставившего жилье в наем. Бланк должны предоставить в приемной. Документ должен содержать следующую информацию –«Прошу Вашего разрешения на переоформление договора найма жилого помещения по адресу:____________на мое имя, в связи со смертью Нанимателя».Дополнительно указываются паспортные данные всех членов семьи, которые остаются проживать в указанном помещении.

    Заявление подписывается в присутствии всех зарегистрированных в квартире лиц. Согласие временно отсутствующих членов семьи оформляется в письменном виде с нотариальным заверением подлинности подписи.

  5. Собрать пакет документов.К заявлению о внесении изменений прилагают:
    • свидетельство о смерти предыдущего нанимателя;
    • оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность и подтверждающих регистрацию всех членов семьи, дополнительно могут потребовать страховые свидетельства и ИНН;
    • данные о составе семьи (заключении/расторжении брака; решение об усыновлении/удочерении, судебное решение о месте проживания и регистрации несовершеннолетних детей в случае нахождения родителей в разводе; удостоверение опекуна либо попечителя);
    • справку с места работы (службы, учебы) того, на которого переоформляется договор найма;
    • документы, подтверждающие право пользования жилым помещением, занимаемым гражданином и членами его семьи: копия поквартирной карточки, справка о составе семьи;
    • квитанции из ТСЖ или управляющей компании о полной оплате квартплаты и коммунальных услуг;
    • оригинал договора найма (при наличии);
    • письменное согласие на обработку данных;
    • другие дополнительные справки и выписки, индивидуальные для каждого отдельного случая.
  6. Пакет документов просматривает ответственный сотрудник, вам возвращаются оригиналы, а все копии заверяются и подшиваются к делу. Не забудьте взять опись принятых документов.
  7. Далее после рассмотрения заявления (по закону не более 30 дней), вас оповестят либо об отказе в переоформлении, либо о месте и времени заключения договора.Внимание! Если отказ был по причине недостатка какого-то документа, после их окончательного сбора заявление можно подавать повторно.

Смотрите видео: Как приватизировать квартиру после смерти нанимателя 

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристовКак приватизировать квартиру после смерти нанимателя и заключить договор социального найма

Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

Возможные сложности

Отказ в переоформлении договора может быть, в случае, если:

  • представлены не все документы;
  • информация, о заявителе искажена;
  • не подтверждены законные основания для заключения договора.

Сложности также могут возникнуть, если претенденты на переоформление не вписаны в ордер или предыдущий договор, в качестве родственников нанимателя. Такая ситуация часто происходит, например, с внуками. Регистрация по месту жительства не дает им автоматического права на социальный наем после смерти квартиросъемщика (бабушки или дедушки).

В этом случае требовать заключения договора можно только подтвердив родственные связи через суд. Для того чтобы договор переоформили без дополнительных вопросов внуки должны быть вписаны в ордер или договор найма.

Еще один нюанс, законодательно муниципальная квартира не переходит по наследству после смерти нанимателя. Но, как и везде, здесь есть исключение — когда квартиросъемщик был признан недееспособным и ему был назначен официальный опекун. В этом случае квартира может быть унаследована.

Читайте также:  Негаторный иск - пример, что это такое, образец и список документов

Чаще всего в качестве опекунов выступают дети престарелых родителей, но возможны и другие случаи. Документально подтвержденный факт опекунства после смерти нанимателя служит основанием для переоформления договора найма.

Условия для внесения изменений

Стандартные ситуации, при которых наниматель социального жилья вправе требовать изменений в договоре:

  • член семьи выбыл, умер, родился;
  • гражданин вселяется на жилплощадь как член семьи;
  • согласованная перепланировка или переустройство помещения;
  • расширение принадлежащей на основании договора площади за счет присоединения освободившихся метров.

Для того чтобы внести изменения необходимо выполнить следующий порядок действий:

    1. обратитесь в отдел жилищной политики или отделение МФЦ;
    2. подайте заявление с указанием причины, по которой вы хотите внести изменения в действующий договор;
    3. оформите согласие всех жильцов.

В течение 30 дней изменения будут внесены. Расторжение договора проводят по согласию сторон либо через посредничество суда, опираясь на положения ст.83 ЖК РФ – если инициатор расторжения лишь одна сторона.

Где взять документ, если он утерян?

Если квартиросъемщик умер или сменил место жительства, то получить дубликат или восстановить договор социального найма на квартиру невозможно. В этом случае договор необходимо перезаключить.

Договор составляется в двух экземплярах, каждый из которых хранится у участников данной правовой сделки, один – у физического лица, другой – у представителя местного органа власти. Если нет оригинала документа, основной квартиросъемщик должен предоставить:

      • паспорт;
      • справку о составе семьи;
      • выписку из домовой книги;
      • и обратиться в то отделение Департамента жилищного фонда.

Где переоформить?

Как правило, такое обращение удобнее сделать через отделения многофункциональных центров. После проверки документов, выдается официально заверенная копия договора, которая имеет полную юридическую силу и может всецело заменить оригинал.

Подписанные договоры, не полученные по каким-либо причинам заявителем, хранятся в Департаменте жилищной политики в течение пяти лет. В качестве заключения, стоит напомнить, что социальное жилье принадлежит государству и какие бы изменения не вносились в договор, и на кого бы он не переоформлялся, жилье будет оставаться в муниципальной собственности.

Распоряжаться недвижимостью можно только если она приватизирована. Оформив жилье в частную собственность, можно избежать многих проблем связанных с ее наследованием.

Перезаключение договора с арендодателем | Юридический портал ЮРИНФО

Актуально

22-5-2015

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристовМногие арендаторы «прикармливают» клиентов и не хотят съезжать с «насиженного места», поэтому пускают в ход все что угодно, чтобы продлить договор арендодателем. Однако Арбитражный суд Северо-Кавказского округа своим Постановлением от 12 мая пояснил, что намерение не имеет ничего общего с законом.

Преимущество арендатора и желания арендодателя могут не совпадать

Если у арендатора есть желание остаться на прежнем месте и он хочет перезаключить договор аренды, то это вовсе не означает, что владелец имущества должен идти навстречу. На сегодня нет положения, которое бы обязывало арендодателя предоставлять свое имущество в дальнейшую аренду.

Договор аренды содержит много положений. Некоторые из них касаются того, что по истечении срока договора тот, кто числится в качестве арендатора, обязан вернуть арендодателю имущество (движимое или недвижимое) в том состоянии, в котором оно было передано. Учитывается лишь нормальный износ, особенно если срок аренды был довольно длительный.

Состояние, в котором возвращается имущество, может быть оговорено отдельно специальными положениями арендного договора. Если же таковой пункт отсутствует, то стороны должны придерживаться заключенного договора и оговоренных в нем положений.

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Никто не спорит с тем фактом, что арендатор, который на протяжении всего арендного срока хорошо исполнял свои обязанности, то он обладает некоторыми преимуществами перед всеми теми лицами, которые являются претендентами на заключение нового договора аренды. Но окончательный вердикт за самим арендодателем и повлиять на него одно желание старого арендатора не может.

Сроки продления и спорные моменты

Если арендатор желает заключить новый договор на тех же условиях, то он обязан в письменной форме уведомить владельца имущества. Все сроки должны прописываться в арендном договоре.

Если таковой пункт отсутствует, то, как правило, это следует сделать за 1-2 недели до окончания действия срока текущего контракта. Иногда срок оговаривался устно, но такие моменты нужно закреплять письменно.

Свое преимущественное право арендатор может реализовать лишь в некоторых спорных случаях, которые касаются передачи имущества третьим лицам.

Если заканчивающийся контракт не предусматривает автоматическое продление, то по истечении прописанного в бумагах срока договор считается недействительным.

Как сдать квартиру в аренду грамотно? отвечает юрист

10 сентября 2014 в 13:33

Перезаключение договора найма - советы адвокатов и юристов

Как это ни парадоксально, несмотря на то, что количество желающих снять квартиру значительно превышает количество наймодалей, на рынке существует масса свободной жилплощади, которая не сдается. А все потому, что собственники квартир не знают правил найма.

Когда моему другу по наследству досталась однокомнатная квартира, я посоветовал не продавать её, (ведь жильё дорожает с каждым годом), а сдать в наём (неплохая прибавка к семейному бюджету). Он долго не мог найти подходящего человека.

Тяжело делать сразу несколько дел (работа, дача, семья и т.д.). Через три месяца безуспешных поисков знакомые попросили его сдать квартиру молодому человеку. Друг быстро обсудил все нюансы, естественно о заключении договора найма не было речи. Через месяц он пришёл в назначенный срок за оплатой, но не нашел своего жильца. Поис

к длился больше недели, на телефон он не отвечал, двери всегда были закрыты, а открыть своим ключом ему было не удобно. После долгих поисков, наконец, ему удалось «поймать» своего квартиранта. Съёмщик квартиры рассказал о своих временных финансовых трудностях. Мой знакомый дал ему отсрочку на месяц.

А через месяц квартирант заявил, что платить не собирается, и вообще для этого нет основания (договор найма не заключали), и благополучно съехал. Друг долго приводил в порядок квартиру.

После этого случая решил больше не рисковать и обратился в агентство недвижимости. Там ему быстро подобрали нужного человека, всё объяснили, грамотно оформили договор найма.

Теперь он спит спокойно… (каждый должен заниматься своим делом!).

Правило №1: обратитесь к профессионалам по недвижимости

Если вы впервые хотите сдать свою жилплощадь в аренду, то лучше предоставить это дело профессионалам: обращайтесь в агентства недвижимости. Не нужно обзванивать все агентства и оставлять свою заявку. В этом нет необходимости, большинство специалистов на рынке аренды общаются между собой.

Специфика нашего региона такова, что за услуги платит наниматель. Правда есть исключение, когда за нанимателя на дорогую квартиру, собственник готов платить агентству.

Правило №2: встречайтесь с риэлтором в офисе

Выбор агентства необходимо хорошо обдумать. Лучше встретиться со своим представителем в офисе и посмотреть, с кем имеете дело. Явившись в агентство, первым делом поинтересуйтесь документами организации — проверьте наличие лицензии, поговорите с кем-то из руководства компании. «Кричащая» реклама ещё не показатель, что с вами хорошо сработают.

Хорошие специалисты есть и в крупных агентствах, и в небольших. Не ленитесь, не выбирайте агентство потому, что оно находится рядом с вашим домом.

Правило №3: адекватная цена квартиры

Если же вы все-таки решили заняться нелегким делом сдачи квартиры самостоятельно, то запомните: первый шаг на пути к удачной сделке — ее адекватная оценка. На стоимость найма влияет очень много факторов: район, наличие телефона и мебели, инфраструктура, транспорт, и т. д. Наличие хорошего ремонта в квартире также может прибавить к ежемесячной стоимости вашего жилья энную сумму.

Правило № 4: не торопитесь

Не торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку: сначала убедитесь в его надежности. Нельзя однозначно сказать, кто надежнее — семья, одинокий человек, молодые люди или девушки.

Не общайтесь с потенциальными клиентами по Интернету — только по телефону, ведь услышав голос человека, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем, как окончательно решиться пустить в свое жилище того или иного человека, назначьте встречу, поговорите, посмотрите на него, и уже тогда принимайте окончательное решение.

Правило№5: заключайте договор найма

Обязательно заключите договор найма жилья: четко оговорите сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить.

Наиболее распространенная практика — за коммунальные услуги платит наймодатель, а за телефон и электроэнергию — наниматель, так как сумма зависит от его нужд.

Кстати, в договоре можно обговорить все что угодно — например, условия выселения плохо ведущего себя квартиранта.

Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно обговорите их заранее — еще на стадии заключения договора.

Если вы сомневаетесь за сохранность дорогого ремонта, или мебели, то лучше взять залоговую сумму, которая возвращается, когда наниматель освобождает квартиру без ущерба.

Правило №6: следите за порядком в квартире

Через пару месяцев посмотрите на порядок в квартире.

Читайте также:  Налог при продаже дома менее 3 лет в собственности

Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств нанимателю. Кроме того, можно поговорить с соседями — выяснить хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений — можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой.

Очень многих обладателей свободных квадратных метров останавливает нежелание платить налоги, а вернее — стоять в километровых очередях в инспекции, причем делать это неоднократно. Некоторые люди (особенно пожилые) вообще не способны разобраться в сложной налоговой «абракадабре», а как нас консультируют в госорганах, наверно, никому рассказывать не надо.

Сдача квартиры в найм: советы юристов

Поэтому следует воспользоваться советами юристов:

  • Если вы сдаете квартиру без договора. Формально доказать факт того, что Вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно. И если Вам позвонили из инспекции, говорите: коммерцией не занимаюсь, квартиру сдаю дальним родственикам, не буду же я с них деньги брать? А они мне за это цветы поливают и кота кормят.
  • В налоговой тоже не дураки сидят, поэтому первая легенда не всегда пройдет, например, если вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку (африканцу, который никак не может быть вашим родствеником), о чем готовы рассказать Ваши «доброжелательные» соседи. Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствии такового, можно сказать, что квартиру Вы сдаете только 3 года, за них Вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены).
  • Если вы все же не хотите иметь проблем с госорганами, заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Налог — 13% — будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года.
  • Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги все равно обязан владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (ст. 185 ГК РФ). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Это значит, что прибыль получает владелец, соответсвенно, и платить налоги должен он.
  • Сергей АНДРОСЮК,директор ООО «Атлант»,действительный член Российской гильдии риэлторов,
  • член Гильдии участников омского рынка недвижимости

ЭТО ИНТЕРЕСНО

РИЭЛТО/ЕР — как правильно?Слово «риэлтор» не так давно появилось в нашем лексиконе, но сразу стало распространенным. Как правильно оно пишется до сих пор мало, кто знает.Обращение к словарям не решает проблемы, так как различные источники не дают однозначной информации.

К примеру, «Большой словарь иностранных слов» предлагает грамматическую форму — «риэлтЕр» (от английского real estate — недвижимость).А в словаре Новикова «Практическая рыночная экономика» тот же самый термин пишется как «риэлтОр».

В «Универсальном бизнес-словаре» Лозовского, Райзберга и Ратновского опять-таки встречается «риэлтЕр» (от английского обозначения профессии — realter), но при этом авторы предусмотрительно указывают, что возможно и написание слова как «риэлтОр».

  1. За разрешением проблемы необходимо обратиться к профессионалу.
  2. Впрочем, не столько важно написание — «риэлтОр» или «риэлтЕр» — главное, чтобы оба из них оказались честными агентами по недвижимости, грамотными маклерами при операциях с жильём и профессиональными посредниками при продаже/покупке недвижимости.
  3. Читайте далее:
  4. Имею право на неприкосновенность жилища
  5. Права арендаторов коммерческой недвижимости в период пандемии коронавируса
  6. «Понаехали» и «понакупили»: тенденции покупки и аренды жилья мигрантами в Москве

Перезаключение договора социального найма жилого помещения

Перезаключение договора социального найма жилого помещения возможно по различным основаниям (например, при обмене между нанимателями). Порядок повторного заключения сделки урегулирован нормами Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) и Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

О том, в каких случаях требуется перезаключать договор социального найма и как это делается, читайте далее в статье.

По договору соц. найма в силу ч. 1 и ч. 2 ст. 60 ЖК РФ гражданину передается во владение и пользование помещение, пригодное для проживания, без указания сроков его заключения, т. е. бессрочно. При этом ч.

3 указанной нормы указывает на невозможность собственника имущества требовать расторжения договора при изменении условий, которые послужили основанием его заключения.

Члены семьи титульного жильца, в соответствии с п. 2 ст. 672 ГК РФ, обладают всеми правами наряду с ним. Основным же правом является право проживания в этом жилье. В связи с этим смерть лица, которому была передана по договору жилая недвижимость, не является основанием для его расторжения и прекращения права совместно проживавших с ним членов семьи на пользование жилищем.

Таким образом, право членов семьи на переоформление договора социального найма после смерти нанимателя на одного из них прямо следует из п. 2 ст. 672 ГК РФ. Также это подтверждается ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, позволяющей дееспособному члену семьи умершего нанимателя требовать переоформления контракта на себя.

Другой случай необходимости переоформления договора социального найма предусмотрен ч. 1 ст. 82 ЖК РФ. На основании данной нормы обратиться к собственнику жилья для переоформления договора на одного нанимателя могут наниматели различных помещений в нем. Для этого требуется обязательное соблюдение одного условия: обращающиеся с данным заявлением лица должны объединиться в семью.

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как заключить договор социального найма. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Как переоформить контракт

Законодательство не содержит четкого указания, как переоформить договор социального найма при смене титульного нанимателя. На практике данная процедура подчиняется общим правилам заключения договора, прописанным в разд. III ЖК РФ.

При этом важно учитывать тот факт, что при оформлении правоотношений с новым нанимателем по указанным выше обстоятельствам не требуется признания его нуждающимся в предоставлении жилого помещения (его право в этом случае проистекает из ст. 82 ЖК РФ).

Поскольку социальный наем, согласно ч. 1 ст.

49 ЖК РФ, предполагает передачу для проживания государственного или муниципального жилья, конкретные правила его предоставления устанавливаются соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления. Подробности о самом договоре соц.

найма и нюансах его заключения. На практике для переоформления рассматриваемого договора требуется лишь написание заявления в адрес наймодателя (например, администрации поселения, где проживает наниматель).

В текст при этом следует включить:

  • Ф. И. О. и адрес заявителя;
  • реквизиты договора найма;
  • адрес жилого помещения;
  • основания для смены титульного нанимателя.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право на переоформление (свидетельство о смерти, браке, наличии родственных отношений и т. п.).

Особенности переоформления договора при обмене помещений

Право гражданина обменять жилое помещение, которое он получил в пользование на праве соц. найма, предусмотрено ч. 1 ст. 72 ЖК. Процедура обмена должна быть закреплена письменным договором, составляемым в форме единого документа по правилам ч. 1 и ч. 2 ст. 74 ЖК.

Обмен жилья также может служить основанием для переоформления контракта. Разница при этом будет лишь в том, что он сопровождается расторжением имеющихся договоров и заключением новых на основании ч. 5 ст. 74 ЖК РФ.

Процедура будет выглядеть следующим образом:

  1. Наниматели заключают письменный договор обмена жилыми помещениями (из государственного или муниципального жилого фонда).
  2. Экземпляры договора направляются каждому из наймодателей.
  3. Наймодатель рассматривает возможность обмена в соответствии со ст. 73 ЖК РФ.
  4. Орган управления имуществом дает согласие на обмен или мотивированный отказ по основаниям, прямо указанным в законе.
  5. Действующие договоры расторгаются.
  6. Заключается договор о предоставлении данного жилого помещения новому нанимателю.

Хотя формально в рассматриваемой ситуации заключается новый договор, фактически наличие оснований для признания нового нанимателя нуждающимся в предоставлении жилья не проверяется. По сути, для наймодателя лишь меняется титульный наниматель.

***

Итак, основанием для переоформления договора соцнайма жилого помещения является смена титульного нанимателя.

Для того чтобы переоформить контракт, необходимо написать заявление в адрес наймодателя с указанием оснований и подтверждения права конкретного лица на такие действия.

Процедура применима как при смерти нанимателя, так и при объединении нанимателей в одну семью или обмене жилыми помещениями.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Жилье».

Источники:

  • Жилищный кодекс Российской Федерации
  • Гражданский кодекс Российской Федерации

Юрист по договору аренды

Если в силу каких-либо причин вы не оплачиваете арендную плату, то рано или поздно арендодатель расторгнет договор и взыщет имеющуюся задолженность. Для уменьшения издержек рекомендуется зафиксировать момент прекращения аренды.

Так если арендодатель не пускает сотрудников арендатора на территорию или в помещение, то по данному факту необходимо составить акт, подписав его вашими же сотрудниками, желательно, чтобы при этом присутствовал ваш юрист по договорам аренды.

При отказе арендодателя от подписи нужно направить ему копию данного акта по почте с описью вложения, продублировать данное сообщение всеми возможными способами (телеграмма, факс, электронная почта).

Суды расценивают отключение электричества, водоснабжения и т. д. аналогично и приравнивают их к факту недопуска на территорию, т. е. расценивает это как фактическое прекращение оказания услуг аренды со стороны арендодателя.

Взыскание задолженности по договору аренды и вообще начисление арендных платежей возможно только до даты, пока арендодатель не прекратил оказывать услуги.

Читайте также:  Выполнение работ из материалов заказчика: проблемы юридического оформления

Эти и другие тонкости может разъяснить юрист по аренде коммерческой недвижимости, поэтому стоит заранее заключить с ним договор.

Как вернуть стоимость проведенного ремонта?

В случае если вы по тем или иным причинам вынуждены покинуть арендуемое помещение, в которое были вложены существенные денежные средства, то вы имеете право взыскать с арендодателя стоимость так называемых неотделимых улучшений. Это может быть система кондиционирования, водоснабжения, существенные ремонтные работы и т. д.

Для того чтобы взыскать денежные средства, потраченные на эти улучшения, вам нужно, чтобы в самом договоре аренды за эти улучшения раньше не были предоставлены каникулы или скидки.

У вас должно быть любого рода письменное согласие арендодателя на проведение данных работ – это закроет многие вопросы. Объем улучшений и их стоимость могут вычисляться либо на основании соответствующих договоров, либо по результатам строительно-технической экспертизы.

Необходимо помнить, что в арбитражный суд принимаются только письменные доказательства: переписки, уведомления, претензии. Свидетельские показания не принимаются в расчет. Поэтому необходимо тщательно сохранять все переписку, готовить ее в случае начала спора.

И суд с большей вероятностью будет выигран, если вас будет представлять или сопровождать грамотный юрист по аренде.

На что обратить внимание при заключении договора аренды недвижимости?

В большинстве случаев у собственника помещения уже имеется готовый договор аренды. Поэтому рассмотрим наиболее распространенные случаи, когда арендатору предоставляется на подпись вариант договора в версии арендодателя.

Первое, на что необходимо обратить внимание – наличие правоустанавливающих документов, т. е. имеет ли право арендодатель вообще заключать с вами договор на данное нежилое помещение. Имеются ли у него документы на право собственности или дано ли ему право на сдачу помещения в субаренду.

То, что передается в аренду, должно быть четко поименовано, обозначено. Желательно, чтобы к договору были приложены документы БТИ, чертежи, планы, схемы, из которых понятно, какое помещение и какой площади вам передается.

В договоре должна быть четко прописано, сколько стоит аренда и изложен понятный способ формирования цены. Обратите внимание на возможность повышения цены, как и в каких случаях.

Следующее, это штрафные санкции, неустойки и пени, которые к вам могут быть применены арендодателем.

Если в договоре прописаны штрафные санкции, то они будут применены при споре, поэтому включите в договор зеркальные санкции с вашей стороны в отношении арендодателя.

Обратите внимание на те основания, которые есть у арендодателя для расторжения с вами договора. Желательно, чтобы они исчерпывались основаниями, предусмотренными в статье 619 ГК РФ.

Как правило, к расторжению договора аренды привязан пункт о невозврате суммы страхового депозита. Требуйте снижения размера неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Средним размером считается 0,1% от суммы неоплаты в день.

Финальным этапом при заключении договора аренды недвижимости является подписание акта приема-передачи помещения. Именно в нем должны быть отражены все недостатки помещения и находящегося там имущества. Отражение всех недостатков – задача арендатора.

Рекомендации для арендодателя

Основными спорами, в которых пострадавшая сторона арендодатель, являются либо взыскание задолженности по арендным платежам, либо взыскание ущерба имуществу. В отдельных случаях требуется выселить нерадивого арендатора, но, как правило – это споры, связанные с невыплатой арендных платежей.

Что делать, если арендатор не платит?

Когда арендатор не платит и вы понимаете, что с ним необходимо расстаться, то рекомендуем следующий алгоритм действий. Необходимо зафиксировать факт нарушения сроков оплаты арендных платежей.

Закон позволяет расторгнуть договор аренды в случае двукратной просрочки оплаты аренды.

Поэтому направляем претензию, в которой указываем сумму задолженности и размер неустойки, а также уведомляем о расторжении договора аренды, ссылаясь либо на пункт договора либо на статью 619 ГК РФ.

Как выселить арендатора?

Не рекомендуется указывать в таком письме, что вы запрещаете арендатору пользоваться арендным имуществом и перекрываете ему доступ на территорию, т. к.

взыскание арендных платежей возможно только за период, когда арендатор фактически пользовался арендуемым имуществом. Фактически вы можете прекратить арендатору доступ на территорию, опечатать помещение.

Крайне рекомендуется составить опись имущества арендатора, вы можете переместить его на специальный склад для подготовки помещения для новой сдачи в аренду.

Желательно иметь в договоре аренды оговорку о праве арендодателя распорядиться имуществом арендатора для погашения задолженности по платежам, в противном случае данное действие будет некорректным с юридической точки зрения.

Однако, в то же время, защита права арендатора на истребование этого имущества тоже крайне сложна.

Рассмотрите возможность подписания финального акта сдачи-приемки помещения, перенесите его на как можно более поздний срок либо иным образом зафиксируйте последнюю дату пользования арендатором арендной площадью для увеличения размера платежей

Наше бюро предоставляет услуги юриста по аренде с большим опытом в подобных делах. Звоните – по телефону бесплатная консультация, а при заключении договора удобная система оплаты, при необходимости – частями.

Умер наниматель, он же ответственный квартиросъемщик

Проблемы если начинаются, то еще при жизни основного нанимателя квартиры. Кто-то не живет в квартире по личным причинам, кого-то не пускают жить. Кто-то не зарегистрирован, хотя живет вместе с нанимателем. Кто-то не оформил документы — сам договор социального найма или не может доказать родство.

В моей практике эти четыре проблемы встречались и путь их решения только судебный.

Если вдруг, родственники или администрация согласны с заключением договора, то Вам не ко мне. Порядок действий, цена и срок установлен админ. регламентом, который есть в каждой администрации. Только не читайте эти советы на Цианах/Правоведах. Все проще, чем кажется: долги по квартире платить не надо, квартира достанется тому кто был родственником и жил вместе с нанимателем.

Но я работаю с проблемами (к моему большому сожалению) поэтому, расскажу о них.

«Не проживание» вместе с квартиросъемщиком

Может вы и не знаете, но понятие, «квартиросъемщик» в действующем законодательстве отсутствует. Правильно говорить «наниматель». При этом наниматель, как бы, основной и есть, как бы, все остальные.

Один судья задал мне вопрос в судебном процессе о том, кем я хочу чтобы признали моего клиента: основным нанимателем или поднанимателем. В жилищном кодексе есть понятие наниматель и член семьи нанимателя. Поскольку наниматель умер, то просить я могу признать члена семьи нанимателем вместо первоначального нанимателя. Судебный процесс продолжается, ведь социальный найм не так прост.

С терминологией разобрались, вернемся к теме.

Если родственник не живет вместе с нанимателем, но прописан в квартире, то он имеет полное право на перезаключение договора социального найма в своем отношении. Другое дело — родственники. С их легкой руки непроживающий может запросто получить иск о признании утратившим право на квартиру. Судебная практика складывается по-разному. Это связано с небольшим количеством дел такой категории.

Проживание без регистрации

Еще бывает, что родственник нанимателя живет вместе, но не зарегистрирован. Такое случается по техническим причинам. Например, когда член семьи снялся с регистрационного учета, чтобы переехать жить к нанимателю, но не успел встать на регистрационный учет.

Еще бывают ситуацию с двойной пропиской. Соглашусь, что это редкость, но из-за этого только сложнее. Юристы от непонимания подают иски с самыми невероятными требованиям — от признания права на соц. найм до установления факта проживания.

Судам от этого не легче, им еще доказательства оценивать.

Не оформлен договор

Как ни странно, это распространенный случай. Бабушка или дед получили квартиру в далеких восьмидесятых и не спешат ее оформлять. «А куда она денется, после стольких лет», — думает дед непосредственно перед тем как отправиться в Вальгаллу к Брежневу на вечный пир.

Внуки/дети не то чтобы злятся на почившего, они иногда этой самой квартиры лишаются. Но только не тогда, когда в этой квартире прописаны. По-моей практике, это самый простой случай, подобающий рядового юристика. Но даже в этом случае, формалистику нужно выдержать.

Справки, решения, свидетельства будут собраны, подготовлены и поданы на стол судье.

Не доказано родство

Вот это самый тревожный и иногда печальный случай. Гражданская жена или муж, пасынок или падчерица — это те истцы, которым повезет встретиться со сложностями доказывания. У меня был случай — пасынок гражданской жены.

Это было сложно, но все же суд признал право на квартиру. База таких исков — это аналогия с с военными жилищными сертификатами. Жилищные сертификаты заставляют военных идти в суд за установлением родства с пасынками/падчерицами.

Поэтому практика несколько наработана.

У меня все. Если Ваша проблема похожа на одну из перечисленных — обращайтесь.

Ссылка на основную публикацию