Отказ от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире

Такой вариант приобретения собственного жилья, как комната в коммунальной квартире, интересует чаще всего студентов или же молодые семьи. Большой плюс в подобной покупке – низкая стоимость жилья.

Не все ведь готовы брать кредит для приобретения хорошей отдельной квартиры, поэтому совершают покупку, исходя из своих возможностей. Ну, а из минусов – длительность и сложность процедуры оформления.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.

Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.

Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.

При осмотре выбранного помещения стоит обратить внимание на следующие важные моменты:

  1. Район, состояние дома, наличие ближайших остановок, насколько развита инфраструктура в этом районе.
  2. Познакомиться с соседями, которые живут в других комнатах, обсудить моменты, касаемые совместного проживания: о содержании домашних животных, курения в квартире и т.д.
  3. Убедиться, что не было незаконных перепланировок, проверить состояние отопительной системы.

В случае обращения за помощью в агентство недвижимости, естественно, нужная информация будет доступна быстрее, чем при самостоятельном поиске. Риэлтор будет сопровождать всю сделку, профессионально поможет в процессе сбора и оформления документов.

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Отказ от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартиреПочему я решил купить комнату в коммуналке, а не квартиру

Кто имеет преимущественное право на приобретение жилплощади в коммуналке?

Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), установленное законодательством, имеют люди, которые проживают в данной коммунальной квартире, то есть, соседи. Для того чтобы совершить сделку купли-продажи необходимо будет получить письменный отказ всех соседей от покупки комнаты.

Как купить: пошаговая инструкция

Какие нужны документы?

  1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
  2. Нотариально заверенные отказы соседей от преимущественного права.
  3. Вся техническая и кадастровая документация на комнату в коммуналке.

  4. Справки об отсутствии задолженностей за свет, телефон, коммунальные услуги и т.д.
  5. Справка, в которой отражена информация обо всех прописанных жильцах.
  6. Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки.
  7. Паспорта.
  8. Согласие от органов опеки.

Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Очень важно не забыть про документ, без которого данная сделка будет просто недействительной – отказ соседей.

Отказ нужен для того чтобы в дальнейшем никто из соседей не смог опротестовать данную сделку в суде. Он должен быть оформлен в письменном виде и заверен у нотариуса.

Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи комнаты в коммуналке оформляется в письменном виде (далее его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре). В нем должны содержаться следующие разделы:

  1. Предмет договора, должна фигурировать конкретная комната с ее описанием, включая адрес и месторасположение в квартире.
  2. Стоимость данной жилплощади (указывать нужно реальную, а не заниженную).
  3. Подробные сведения о продавце и покупателе.
  4. Порядок проведения расчета (когда, после каких действий и каким образом будут передаваться деньги).
  5. Конкретный срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
  6. Условия расторжения данного договора.
  7. Дата заключения договора, подписи обеих сторон.

Договор потребуется составить в трех экземплярах – каждой из сторон по одному и один экземпляр предоставляется в Росреестр. Помимо договора купли-продажи нужно также оформить акт приема-передачи комнаты.

Понятия инвентаризационной стоимости квартиры и кадастровой – в чем разница между ними?

Отказ от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартиреКУПЛЯ ПРОДАЖА КОМНАТЫ

Порядок расчетов

Самая популярная форма передачи денег за жилье – через банковские ячейки. Это надежно и безопасно, у каждой из сторон определен свой порядок доступа к ним.

Например, пока в Росреестре не будет зарегистрировано право собственности на покупателя, продавец деньги получить из ячейки не сможет. Если сделка не состоялась, то покупатель просто забирает свои деньги обратно и все.

Особенности оформления в ипотеку

При покупке комнаты в коммуналке следует обязательно удостовериться в следующих вопросах:

  1. Вся документация на квартиру должна быть подлинной.
  2. Дееспособность владельца недвижимости должна быть подтверждена справкой.
  3. Все посторонние лица, в том числе и дети, из комнаты должны быть выписаны.
  4. Жилплощадь не находится под арестом, она должна быть юридически чистой.

Подводные камни

Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, закон это разрешает (п.1 ст. 5 федерального закона №102-ФЗ “Об ипотеке”). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать.

Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке.

Позиция банка

Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая.

В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью.

Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.

Отказы соседей от преимущественного права

Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки.

Имущественный залог

Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика.

Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира.

Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам (для разрешения оформления ипотеки):

  • минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров;
  • кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости;
  • жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа);
  • наличие кухни и санузла в коммуналке;
  • наличие отопления, водопровода, электричества;
  • деревянные перекрытия не допускаются;
  • жилье не может быть новым, только вторичным.

Заключение

Итог можно подвести такой: если бюджет семьи в данный момент времени не позволяет приобрести просторное жилье, а деньги нужно куда-то вложить, то покупка комнаты в коммуналке будет хорошим вложением в любом случае. Лучше вложить финансовые средства в недвижимость, чем растратить по пустякам, к тому же, ее можно в дальнейшем сдавать и получать прибыль.

Как оформить отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире?

Отказ от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире

 Иногда человек продает не отдельную квартиру, а комнату в общежитии или долю недвижимости. В таких случаях преимущественное право покупки имеется у вторых собственников, соседей. Если они не хотят приобретать комнату, они составляют официальную бумагу у нотариуса. Важно знать, как оформить отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

Что такое преимущественное право?

Преимущественным является право гражданина, владеющего комнатой в коммуналке, купить продающуюся жилплощадь соседей. Условия должны быть одинаковыми для посторонних лиц, а также соседей. Поэтому стоимость ниже или выше установленной быть не может.

Если цена меняется, владельцы остальных комнат оповещаются о факте. Иначе сделка признается нелегитимной в судебном порядке.

Законодательные основы

Законодательно предусматривается продажа комнаты в коммунальной квартире любым покупателям, если остальные владельцы жилых помещений отказываются ее приобретать. Собственники должны оформить письменный отказ от имеющегося у них права, заверенный нотариально.

В этом случае можно исключить риск появления спорных моментов и ругани. Нормы прописываются в статье 250 ГК РФ. В соответствии с ФЗ №122, который был издан 15.06.2016 года, сделки по продаже доли недвижимости или комнаты в коммунальной квартире должны заверяться у нотариуса.

Иногда собственники находятся в разных городах, странах. Из-за этого получить отказ в письменном виде от них не представляется возможным. 1 января 2017 года были внесены правки в закон, действующий до 2019 года. В них отмечается, что собственник может опубликовать электронное объявление, которое будет иметь юридическую силу.

Сделать это можно на сайте гос. организации, регистрирующей права на недвижимость. Аналогичные письма отправляются остальным собственникам.

Отказ от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире

Совладельцы, которые получили уведомление, должны дать согласие и изъявить желание на покупку или отказаться от своего права первого покупателя. В последнем случае документ, заверенный нотариусом, направляется гражданину заказным письмом.

Продажа иным лицам будет возможна, только если все соседи откажутся от покупки. Отказ имеет несколько основных пунктов:

  • адрес проживания гражданина;
  • описание комнаты (ее площадь);
  • стоимость комнаты;
  • срок, в течение которого преимущественное право действует;
  • данные гражданина, отказавшегося от преимущественного права;
  • подпись;
  • печать нотариуса.
Читайте также:  Кто отвечает за освещение улиц в деревне?

Срок действия отказа

Отказ должен быть получен в течение определенного времени. Если этого не произошло через 30 дней, человек вправе обратиться к нотариусу для получения свидетельства о законности процедуры продажи третьим лицам.

Для этого нужно передать нотариусу почтовые квитанции, которые подтверждают отправку писем, а также копии документов. Когда свидетельство будет получено, продавец может реализовать комнату без препятствий.

Если вы хотите прочитать о том, как оформить отказ от покупки части дома, переходите по ссылке.

Поделиться ссылкой:

Преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире — Московские юристы

Двадцать второго декабря 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон N 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации», вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование жилищных отношений. Так, в соответствии с п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следовательно, п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера.

В настоящей статье мы попытаемся изложить некоторые из них.

Необходимо отметить, что в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме.

При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество.

Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат.

Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст.

42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности. Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно.

Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.

В ситуации нестабильности рынка недвижимости правило, установленное п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации, еще более затрудняет гражданский оборот, поскольку собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца. Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности. В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Следовательно, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В данной ситуации на собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки. Получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что является недопустимым в демократическом правовом государстве и напрямую противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Читайте также:  Работодатель не отдает трудовую книжку: что делать сотруднику

Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства.

Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки.

Следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов.

Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела. Однако в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом.

На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным. Норма, содержащаяся в п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота.

Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.

На наш взгляд, закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации. В соответствии со ст.

18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в ст.

35 Конституции Российской Федерации, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах.

Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.

Согласно общеправовому принципу, закрепленному в ст. 19 Конституции Российской Федерации, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.

На наш взгляд, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Читайте еще по этой теме:

  • Правовая специфика коммунальных квартир

Авторы: Васькин В.В., Мустафин Р.Р.

О наболевшем. отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты. — блоги риэлторов | циан

Я не буду писать тут о законах и юридических аспектах при продаже комнат или долей, а расскажу о риэлторских буднях, о свежих впечатлениях, связанных с получением от соседей отказа на право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире.

Соседей трое, все вменяемые люди, но ни один из них не живет в этой квартире. Один живет в Ставрополе, позвонили, отправили по электронной почте извещение о продаже, без возражений пошел к нотариусу в своем городе, оформил отказ и нотариус оттуда через свою связь отправил данный документ московскому нотариусу, который нам благополучно его выдал.

Второй сосед сказал, что времени ходить к нотариусам нет, пришлите уведомление от нотариуса и продавайте через месяц. Что делать, так и сделали.

Третья соседка решил воспользоваться ситуацией и выдвинула условие — поменять кран на кухне, заменить бачок унитаза, после этого даст отказ.

Продавцу пришлось повозиться пару дней, привести сантехнику в свежее состояние, после чего подождав еще 10 дней, когда у соседки будет время, пошли к нотариусу.

В этой третьей комнате кроме этой соседки дольщиком числился её несовершеннолетний ребенок, она должна была дать отказ за себя и своего ребенка. Отправил все данные нотариусу, который рядом с её домом, чтобы заранее все подготовили, сказали что все подготовят и быстро оформят.

Каково же было мое удивление, когда нотариус дает читать заявление об отказе, в котором нет ни слова о ребенке. Нотариус заявляет, что без согласия органов опеки не заверит отказ родителя за ребенка.

Типа все сделки с недвижимостью, в которой проходят несовершеннолетние, должны быть одобрены службой опеки. Но где тут логика? Никто же не продает долю ребенка, а всего-навсего родитель заявляет, что нет желания покупать вторую квартиру. Причем тут опека? Что, опека даст денег на покупку? Или же видя любую рекламу о продаже недвижимости надо бегать в опеку и говорить, что я не буду сегодня покупать это для ребенка?

Ладно, оставим эту логику на совести нотариусов. Попробовал позвонить в опеку, узнать, что нужно и как быстро дадут такой отказ. Ответ — по телефону справок не даем, приходите в часы приема.

Вероятно, контактный центр службы опеки нужен только, чтобы диктовать время приема.

Поехал в приемный день, мне вручают список документов на двух листах, который надо собрать и продавцу комнаты, и соседке, которая дает отказ за ребенка, список похожий тому, который банки требуют для ипотеки…

Решили так же, как со вторым соседом отправить уведомление через нотариуса, чтоб не морочить голову с опекой. Нотариус сказала, звонить через 2 месяца.

Через 2 месяца пришла квитанция нотариусу от второго соседа, от третьего ждем и ждем. Еще через месяц нотариус заявляет, что квитанция затерялась на почте, такое часто бывает.

Надо писать заявление на почту, в течение месяца почта пришлет подтверждение о вручении письма адресату и получите заверенное заявление…

Получили последнюю бумагу. Всего-навсего 5 месяцем понадобилось, чтобы подготовить отказы соседей для продажи комнаты…

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Главная » Купля-продажа квартиры » Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире

5

Комнаты в коммунальных квартирах активно продаются и покупаются за счет того, что они являются достаточно дешевым видом жилья, пусть и не самым комфортным.

Однако у подобных сделок есть свои особенности, касающиеся, в частности, преимущественного права на выкуп такой квартиры у соседей. Если покупка не планируется, продавец попросит отказ от покупки.

Рассмотрим подробнее, зачем он нужен, как его составить и какие могут быть последствия, если его не дать.

Зачем может потребоваться отказываться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира находится в долевой собственности всех жильцов. Каждое из помещений выделено и имеет собственный вход, а также значительную часть необходимых для сравнительно комфортной жизни коммуникаций.

Таким образом, каждый из соседей по коммунальной квартире по своей сути является совладельцем всей квартиры в целом. А это значит, что при продаже любой из комнат (доли в квартире) в первую очередь нужно ориентироваться на преимущественное право выкупа этой квартиры.

Такое право позволяет соседям в приоритетном порядке купить данное жилье, вне зависимости от того, какие договоренности были достигнуты между продавцом и покупателем. Единственное, что должно соблюдаться во всех случаях – это условия продажи. Так, соседу должны быть выдвинуты те же условия продажи, что и потенциальному покупателю.

Если же соседи не собираются приобретать это жилье, продавец может попросить (но не потребовать) написать отказы от покупки комнаты на основании преимущественного права. Это необходимо для того, чтобы закрыть сделку как можно быстрее. Однако соседи не обязаны предоставлять такой документ.

С другой стороны, чтобы сохранить с человеком хорошие отношения и, потенциально, подружиться с новым соседом, это все же рекомендуется сделать, тем более, что сам отказ не является чем-то сложным или опасным, он лишь указывает на тот факт, что сосед не собирается в данном случае покупать рассматриваемую квартиру.

Читайте также:  Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку

Что делать, если уведомление проигнорировано?

Если отказ от преимущественного права выкупа не представлен и уведомление проигнорировано, по истечении месяца продавец вправе:

  1. Выставить долю на продажу и найти покупателя.
  2. Договориться с покупателем об условиях сделки и заключить ДКП.
  3. Подать документы на регистрацию.

Совет юриста: если уведомление отправлялось Почтой России, лучше подождать еще 1-2 недели или поинтересоваться, получил ли его второй собственник. Это нужно, чтобы он впоследствии не оспорил сделку и не перевел преимущественное право покупки на себя.

Как правильно отказаться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Чтобы отказ действительно имел юридическую силу, все нужно сделать правильно, по представленной ниже инструкции.

Порядок действий

  1. Получить от продавца уведомление о том, что комната будет продаваться. Без этого документа сосед фактически не имеет никаких оснований для составления отказа от покупки жилья.

  2. Составить отказ. Это можно сделать самостоятельно или при помощи нотариуса.
  3. Обратиться к любому подходящему нотариусу и заверить документ нотариально.

  4. Предоставить отказ продавцу.

Документы

Для отказа от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире необходимо предоставить такие документы:

  • Паспорт. Показывает, что сосед действительно является тем лицом, которого уведомили о продаже комнаты.
  • Правоустанавливающие документы. Указывают на то, что данный сосед действительно является совладельцем квартиры.
  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает, что по состоянию на момент составления отказа сосед все еще является совладельцем жилья.

Расходы

Единственным типом расходов в данном случае станет оплата услуг нотариуса за заверение отказа. Сумма варьируется в широких пределах в зависимости от региона проживания. Минимальный уровень – порядка 1 тысячи рублей. Чаще всего: 2 тысячи рублей и больше.

Учитывая тот факт, что отказ соседей нужен не им, а продавцу, логично будет требовать от него эти деньги, чтобы оплатить услуги. Чаще всего делают еще проще: продавец и его сосед вместе идут к нотариусу, где продавец платит за заверение документа и сразу же забирает готовые бумаги.

Продажа без получения согласия

Реализовать принадлежащие квадратные метры любого жилья можно и без получения согласия собственников, если они проигнорировали поступившие уведомления.

Впрочем, может быть так, что совладельцы согласятся купить комнату. Тогда реагировать на уведомление можно не в официальном порядке (отправить письмо обратно, оформить заявление и т.д.).

Нужно как можно быстрее приступить к заключению договора о купле-продаже

Но что же делать, если владельцев квартиры много и они все изъявили желание приобрести выставленные для реализации метры? Закон дает два правомерных выхода из положения.

  Регистрация квартиры в Росреестре — сроки и процесс

Таблица 1. Как можно поступить в ситуации, когда несколько совладельцев хочет выкупить принадлежащую вам площадь

Способ действия Описание
Выбор одного покупателя Если случилось так, что сразу все оставшиеся собственники жилья желают выкупить долю, то вы наделены законным правом самостоятельно выбирать, с кем желаете заключить сделку.
Пропорциональное разделение Также возможна ситуация, при которой производится пропорциональное разделение площади между оставшимися владельцами квартиры, изъявившими желание купить принадлежащие вам квадратные метры.

Если выбран только один покупатель среди собственников, или он единственный отозвался на заявленное предложение, то необходимо перед подписанием с ним договора в официальном порядке повторно уведомить о сделке остальных владельцев жилья, которые могут:

  • как претендовать на продаваемую долю;
  • так и не иметь на нее никаких претензий.

Впрочем, уведомление носит лишь характер информационный, письменное согласие на продажу в этом случае больше не понадобится.

Согласно букве закона, вы можете выбрать единственного покупателя доли самостоятельно, или же просто распределить ее между всеми желающими приобрести совладельцами

Закон предусматривает возврат подоходного налога с покупки квартиры в 2020 году. Но необходимо знать, что существуют некоторые ограничения по максимальной сумме и сроку обращения. Есть немало нюансов, о которых важно знать, так как они влияют на возможность получить деньги от государства и на максимальную сумму. Подробнее читайте в специальной статье.

Проведение продажи

После того, как вы определите лицо, которое впоследствии станет владельцем жилища, нужно оформлять традиционную сделку купли-продажи.

Чтобы заключить оную по правилам, необходимо собрать следующие бумаги для сопровождения сделки:

  • паспорт;
  • договор о собственности;
  • справку об отсутствии долгов перед жилищно-коммунальной компанией;
  • согласие от соседей, данное в письменном виде, о том, что они не против совершаемой процедуры;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право на владение долью;
  • документацию технического типа.

Образец выписки из ЕГРН

Так же в зависимости от ситуации может понадобиться предоставление этих бумаг:

  • свидетельства о заключении брака;
  • выписка об отсутствии имущественных обременений;
  • согласие официальной пары продавца на реализацию доли.

Собрав данные бумаги, приступайте к оформлению договора купли-продажи. В этом случае в тексте оного указывают сведения о:

  • количестве продаваемых метров;
  • порядке оплаты приобретения;
  • сторонах, принявших решение о заключении сделки.

Договор купли-продажи недвижимости

Сделка с несовершеннолетним ребёнком

Важной может оказаться информация о том, что заключать рассматриваемую в статье сделку можно также и с несовершеннолетними гражданами России. До достижения 14 лет решение об этом принимают родители малыша и также ставят за него подписи на документации, после 14 лет ребенок может завизировать официальные акты продажи самостоятельно.

Обратите внимание: интересующая схема продажи жилья представляется невозможной, если предварительно не было получено разрешение органов опеки.

Впрочем, нет гарантии, что эта государственная структура разрешение даст. Предварительно сотрудники этого официального органа обязаны будут убедиться, что малыш:

  • владеет жилищем аналогичного продаваемому метража;
  • получит средства, поступившие с продажи доли, на личный счет в банке, и сможет распоряжаться деньгами после наступления дееспособного возраста.

Время проверки данных условий займет у обозначенной государственной структуры 2 недели, после которых вы получите соответствующую справку.

По закону сделка может производиться и с несовершеннолетним ребенком, но при условии, что ее одобрят органы опеки и попечительства, обязанные отслеживать процедуру

Срок действия отказа

Отказ, как таковой, не имеет конкретного срока действия. Он касается четко определенной ситуации. Нельзя, например, на основании одного отказа продавать абсолютно другую комнату, а не ту, которая предполагалась изначально. Таким образом, отказ – это разовый документ, актуальный только в определенных условиях и крайне ограниченный период времени.

По закону, у потенциального покупателя-соседа есть ровно 30 дней с момента получения уведомления о продаже комнаты. Этот период и можно рассматривать как срок действия отказа.

Когда нужен отказ от покупки доли в квартире

Отказ нужен тогда, когда квартира принадлежит сразу нескольким лицам. Это могут быть как связанные друг с другом люди (например, семья), так и абсолютно незнакомые (как, например, в коммунальной квартире).

По закону, совладельцы имеют преимущественное право на выкуп доли. Это значит, что, если собственник планирует продать свою часть, он сначала должен предложить ее совладельцам и только потом, они откажутся, продавать третьим лицам.

Что будет, если не написать отказ и не купить комнату

Ничего страшного. Как было сказано выше, у соседа есть ровно 30 дней, чтобы написать отказ. Если он этого не сделал, то он просто теряет свое преимущественное право на покупку данной комнаты.

Продавец сможет продать ее без всяких отказов, но в такой ситуации ему придется ждать все эти 30 дней, что не всегда бывает удобно. Именно поэтому большинство продавцом и просит написать отказ заранее.

Покупка-продажа жилья, которое находится в долевой собственности – достаточно сложная и рискованная процедура, которая может привести к возникновению многочисленных проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о наиболее распространенных спорных моментах. Они же могут сопровождать сделку, тем самым исключая практически все потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните Москва и Московская область
  • позвоните Санкт-Петербург и область
  • Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
  • (2
Ссылка на основную публикацию