Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста.

Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить.

Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов.

Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя.

К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

  • Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
  • Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

  • Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь постоянную прописку.

  • Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
  • Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

  • Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры. — Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер. — Предыдущий договор купли-продажи. — Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).Образец договора купли-продажи квартиры:Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным.

Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей. Список расходов: — Государственная пошлина – 2000 рублей. — Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.

— Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).

— Справка из Росреестра – 200 рублей. — Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию: — Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав). — Бухгалтерскую отчетность за все периоды. — Проектную декларацию. — Разрешение на строительство, на землю.
  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Читайте также:  Подлежат ли книги возврату и обмену?

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж.

Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой.

Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Изменения условий продажи:

  • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
  • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция

Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?
Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.

1) Стоит ли нанимать риелтора
2) Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
3) Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
4) Шаг 3. Звонок продавцу
5) Шаг 4. Осмотр квартиры
6) Шаг 5. Какие вопросы задать продавцу
7) Шаг 6. Самостоятельная проверка рисков
8) Шаг 7. Внесение аванса или задатка
9) Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег

Стоит ли нанимать риелтора

Аргументы «за»

  • Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
  • Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
  • Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.

Аргументы «против»

  • Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
  • Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
  • Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.

Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.

Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье

Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет. Расскажем о самых популярных площадках.

«Авито» – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте.

Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени.

Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

«ЦИАН» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры.

В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр. Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости.

Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

«Домофонд» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве).

Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости. Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения. Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу.

Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

«Яндекс.Недвижимость» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы. Сервис сохраняет историю поисков автоматически. На других площадках это нужно делать вручную.

База квартир сильно различается в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге Яндекс.Недвижимость используют значительно чаще. В других регионах сервис постепенно набирает популярность.

Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

«Недвижимость@mail.ru» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта.

В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т. д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд».

Авторизоваться в «Недвижимость@mail.ru» можно по вашему email в Mail.ru.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо Это плохо
  • Много фотографий.
  • Есть фото подъезда и дома снаружи.
  • Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
  • Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.
  • Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.
  • Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.
  • Фотографий мало или нет совсем.
  • Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.
Благополучность и инфраструктура района
Это хорошо Это плохо

Как купить квартиру без посредников?

Многие мечтают о собственной квартире. И это понятно, поскольку недвижимое имущество является выгодным вложением средств, а также возможностью жить отдельно в комфорте. На рынке жилых помещений огромный выбор предложений.

Как же в этом разнообразии не нарваться на мошенников? Как вариант, обратиться в проверенную риэлторскую контору, но это опять же дополнительные затраты. В нашей статье вы узнаете, как купить квартиру без посредников.

Пошаговая инструкция для покупателей.

Главные вопросы здесь: что искать и где искать?

Приступая к подбору жилья, нужно обозначить для себя, какие его характеристики станут важными и приоритетными. Это могут быть:

  • достаточное количество квадратных метров для семьи;
  • новостройка или вторичное жилье;
  • наличие инфраструктуры (близость к остановке общественного транспорта, детскому саду, поликлинике, магазинам);
  • парковка возле дома и многие другие.

Новое жилье активно строится и вводится в эксплуатацию, а застройщики рекламируют квартиры в новостройках, привлекая выгодной ценой и минимальными процентами по ипотеке. Жилье в новостройке действительно хороший вариант.

Юридически такая квартира чиста – вы будете первым собственником. В новостройках коммуникации все новые и цена привлекательная.

Но именно новые кварталы, как правило, находятся в отдалении от центра города и не всегда в таких домах имеется отделка.

Удобнее покупать вторичное жилье, которое уже проверено временем. Но здесь нужно быть внимательным и проверить ее юридическую сторону.

Слишком низкая цена в сравнении с аналогичными квартирами в других домах должна насторожить покупателя.

Немаловажным вопросом является и стоимость жилплощади, которая формируется из нескольких факторов.

Следует выделить несколько ключевых: расположение относительно основной инфраструктуры, этажность и тип дома.

Пытаясь найти квартиру по объявлениям в газетах или на сайтах, можно обнаружить, что две аналогичные квартиры в одном жилом квартале могут значительно отличаться по цене.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

При планировании покупки квартиры самостоятельно нужно рассчитывать, что изначально продавец пытается взять максимум от продажи и выставляет планку цены как можно выше. Разумеется, он может допускать торг, и покупатель должен быть настроен на него. Насторожить может подозрительно низкая цена квартиры. За ней могут скрываться долги по коммуналке, которые перейдут к новому собственнику.

Читайте также:  Отступы от границ участка - советы адвокатов и юристов

Где искать квартиру? Сегодня популярными средствами поиска являются интернет-ресурсы с довольно простым интерфейсом, позволяющим быстро сориентироваться по цене и проанализировать рынок жилья:

  • avito.ru;
  • domofond.ru;
  • etagi.ru;
  • mlns.ru.

Этапы покупки квартиры

При самостоятельной покупке квартиры нужно придерживаться следующего пошагового алгоритма, который поможет вам сберечь деньги и нервы, минимизировать риски и ошибки.

1 Этап. Определиться с характеристиками квартиры. Для начала нужно точно знать, какое жилье интересует, его местонахождение, первичное или вторичное.

2 Этап. Рассчитать бюджет, который готовы использовать на приобретение квартиры. Тут нужно понимать, что в центральном районе города жилплощадь дороже, чем в отдаленном, т.е.

цена однокомнатной квартиры в центре может быть равна двухкомнатной на окраине. Далеко не всегда покупатель рассчитывает на свои сбережения, поэтому есть несколько вариантов привлечения заемных средств.

Их тоже нужно оценивать трезво.

3 Этап. Выбрать способ покупки. Вариантов расплатиться с продавцом за квартиру достаточно много и каждый покупатель может выбрать наиболее подходящий для себя. Это:

  • наличный расчет путем передачи всех денежных средств сразу;
  • безналичный расчет с помощью банковской ячейки;Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?
  • безналичный расчет с помощью депозита нотариуса — это счет для перевода средств, обеспечивающий безопасность расчетов с продавцом. Средства с депозита будут переведены продавцу после того, как право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. При этом денежное обязательство покупателя считается исполненным с момента внесения средств на депозит нотариуса.
  • с привлечением ипотечных средств – наиболее популярный способ покупки квартиры. Банки активно продвигают ипотечные программы, позволяющие людям со стабильным доходом получить возможность жить в своей квартире, отдавая банку в течение длительного времени взятые в долг средства;
  • некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в новостройке в рассрочку, при этом она может составлять до 24 месяцев. Этот способ удобен тем, у кого есть средства на первоначальный взнос (чаще всего это половина всей стоимости жилья) и стабильный высокий доход;
  • за средства материнского капитала, которым активно пользуются молодые семьи для улучшения жилищных условий.

4 Этап. Подыскать несколько наиболее заинтересовавших вариантов. Обязательно нужно выбирать из нескольких, чтобы просмотреть и оценить состояние квартир, насколько спокойны районы, в целом определиться с тем, где комфортнее и удобнее впоследствии проживать. Здесь же нужно уточнить у продавца, кто собственник, кто прописан на жилплощади, есть ли задолженность.

5 Этап. Определившись с тем жильем, которое наиболее подходит, следует приступить к переговорам с продавцом по поводу цены. Здесь же нужно сразу уточнить, кто будет оплачивать оформление документов, а также сроки, в которые жилье будет освобождено.

6 Этап. Оформление сделки. Его можно разделить на 3 важных блока.

  1. Покупатель должен тщательно проверить документы о собственности. Обратите внимание на обременения, которые не позволят зарегистрировать ее и полноценно распоряжаться.
  2. Если с документами все хорошо, то можно приступать к оформлению договора, который подписывается обеими сторонами. Здесь нужно оговорить все нюансы, касающиеся адреса квартиры, стоимости, способа передачи денег и даты передачи квартиры новому собственнику. Предварительно может быть составлен договор с передачей задатка. Договор купли-продажи передается на регистрацию в МФЦ.
  3. После заключения договора квартира вновь осматривается и составляется акт приема-передачи. После его подписания покупатель может занимать жилье.

Договор купли-продажи между физическими лицами — Скачать

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи — Скачать

Необходимые документы

Для оформления сделки по приобретению квартиры потребуется предоставить в Росреестр или МФЦ следующие документы:

  • паспорта обеих сторон – продавца и покупателя (копии);
  • от продавца: документ о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и прописанных на данной жилплощади;
  • договор купли-продажи, скрепленный подписями обеих сторон сделки;
  • платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (получить скидку на оплату, можно через портал госуслуг онлайн);
  • в случае нахождения квартиры в совместной собственности супругов, потребуется согласие второго супруга на продажу и свидетельство о браке;
  • если среди собственников жилья присутствуют прописанные в квартире дети, не достигшие 18-летия, обязательно разрешение на продажу от органов опеки;

Для жителей Москвы при совершении сделки по купле-продаже квартиры требуется предоставить единый жилищный документ, заменяющий сразу несколько справок и сокращающий прохождение всех бюрократических процедур.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?

Если квартира покупается с ипотечным займом, то список документов расширяется, потребуются:

  • заключение экспертов о стоимости покупаемого жилья;
  • заявление на ипотеку;
  • справка о том, что берущий ипотечный кредит имеет постоянный доход;
  • технический паспорт квартиры.

Существуют случаи, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки. Это нужно при продаже одной из долей в квартире, а также, если собственнику не исполнилось 18 лет или признан недееспособным. Тогда в нотариальную контору нужно предоставить:

  • удостоверения личностей обеих сторон сделки;
  • составленный, но не подписанный договор сделки;
  • выписка из ЕГРН и документ о праве собственности на жилье;
  • извещение всех долевых участников (в случае продажи доли);
  • разрешение опекуна (когда собственник ребенок до 18 лет или недееспособный гражданин).

Способы передачи денег

В договоре обязательно должен присутствовать пункт о способе передачи денег. Он никак не регламентируется и выбирается исключительно по договоренности сторон. Наличный или безналичный расчет – решают только продавец и покупатель. Конечно, привлеченные средства в виде ипотеки, поступают на счет продавца безналичным переводом.

Часто для гарантии совершения сделки между продавцом и покупателем заключается предварительный договор с внесением задатка. Размер его оговаривается сторонами и может составлять до 5 % от полной стоимости жилья.

При этом следует учесть, что покупатель, отказавшийся от сделки после внесения задатка, лишается его. Если отказался продавец, то обязан, согласно договора, вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Скачать образец договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

При выборе передачи денег наличным расчетом встает вопрос о том, когда нужно заплатить. Формально право на квартиру перейдет к новому хозяину только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре и выдан документ – выписка из ЕГРН. На регистрацию отводится 10 дней.

Поэтому можно договориться, в какой момент произойдет передача денег, после подписания договора купли-продажи или после получения новым владельцем документа. Это нужно закрепить в договоре и расписке о передаче средств.

Видео: Покупка квартиры. На что обратить внимание, чтобы избежать обмана?

Как купить квартиру на рынке вторички: пошаговая инструкция

Квартира в новом доме не всем по карману, и потому многие стараются купить жильё на вторичном рынке – то есть то, которое уже давно введено в эксплуатацию, и которое продают не застройщики, а предыдущие владельцы.

Однако приобретение такого жилья связано с некоторыми подвохами.

Разберёмся же, каковы порядок и правила приобретения жилья на рынке «вторички» у собственника: расскажем, как действовать покупателю, если он хочет провести сделку самостоятельно.

С чего начать процедуру приобретения недвижимости на вторичке?

Заключение договора и регистрация права в ЕГРН – это финал сделки. Куда больше труда предстоит с самого начала, когда квартира ещё только подбирается и осматривается.

Процесс поиска

Справка! Искать квартиру на вторичном рынке покупатель может самостоятельно, а может поручить это агентствам недвижимости.

Оба варианта имеют свои преимущества:

  • Действуя самостоятельно, покупатель не переплачивает за услуги посредника, подбирающего варианты (как оформить покупку квартиры без риэлтора?).
  • Обращаясь к риэлтору, покупатель обычно экономит время, а если посредник надёжный – то и меньше рискует.

Какой вариант выбрать – решает сам человек. Возможны и промежуточные варианты – например, подобрать квартиру самостоятельно, а специалиста привлечь уже на этапе оформления документов для покупки квартиры и юридической проверки.

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

В любом случае, при выборе квартиры необходимо учитывать как минимум следующие факторы:

  1. Район, где предполагается покупка жилья. Дело тут как в престижности конкретных кварталов, так и в транспортной доступности, расположенных поблизости объектах городской инфраструктуры и т. д.
  2. Материал, использованный при постройке здания. Как правило, даже вторичные квартиры в кирпичных домах ценятся выше, чем равные им по площади в панельных.
  3. Этажность. Обычно жильё на первом и последнем этаже обходится дешевле, чем на остальных. Однако в домах, где лифта нет (например, в классических советских пятиэтажках), слишком высокий этаж тоже может стать минусом.
  4. Год сдачи дома в эксплуатацию и время последнего капремонта здания (если вообще производился).
  5. Время ремонта самой квартиры.
  6. Производившиеся предыдущими владельцами улучшения и перепланировки. Последнее опасно, если переделки не были должным образом согласованы.
  7. Тип отопления – централизованное от городской ТЭЦ или от домовой котельной. Учитывая тарифы на теплоснабжение, это – значимый фактор.

Это лишь часть факторов. В зависимости от конкретных условий для покупателя могут оказаться важными и другие особенности.

Порядок осмотра

Прежде чем покупать квартиру, её необходимо осмотреть. Есть несколько советов, касающихся осмотра:

  • Смотреть потенциальную покупку необходимо только днём. При искусственном освещении слишком много можно не заметить. Поэтому можно, например, договориться с продавцом о встрече в выходной день, чтобы было время у обеих сторон.
  • Идти на осмотр необходимо как минимум вдвоём. Один человек, как правило, ведёт себя эмоциональнее и легче поддаётся давлению.
  • Осматривать необходимо не только конкретную квартиру, но и состояние всего подъезда. Обязательно нужно обратить внимание на стены дома – нет ли трещин, разошедшихся швов между панелями и т. д.
  • При осмотре квартир на последнем этаже нужно убедиться, что нет потёков на потолке, на первом – что не ощущается запах из подвала.
  • Если стены закрыты коврами, нужно попросить продавца снять их или хотя бы приподнять нижний край. Коврами часто закрывают трещины или потёки на стенах. Кроме того, слишком большое количество ковров говорит о плохой теплоизоляции дома.

Важно! Если есть возможность, с собой нужно взять специалиста (строителя, сантехника, отделочника). Идеальный вариант – эксперт-оценщик, работающий конкретно по жилой недвижимости. Однако его услуги платные.

Читайте также:  Как выселить из квартиры непрописанного человека не собственника?

Посмотреть видео о том, как правильно необходимо осматривать квартиру перед покупкой:

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: каков порядок процедуры в виде пошаговой инструкции, как грамотно оформить весь процесс без риэлтора и с ним?Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой!! 5 Золотых Правил!!!!!!

Проверка юридической чистоты

После того как покупатель узнал физическое состояние жилья, пора проверить и правовую составляющую сделки, то есть юридическую чистоту. Итак, о чём нужно спросить продавца и какие документы у него потребовать?

Сколько времени жильё в собственности?

Узнавать, как долго продавец владеет квартирой, нужно по двум причинам:

  1. Налоговая. Согласно НК РФ, если жильё в собственности менее 3 лет (в некоторых случаях менее 5 лет), то при продаже продавец обязан уплатить НДФЛ. Соответственно, этот момент будет отражаться в цене.
  2. Срок давности. Ст. 196 ГК РФ предусматривает, что в течение определённого срока сделка может быть оспорена лицами, которые считают, что их права были нарушены. Для договоров купли-продажи недвижимости такой срок составляет 3 года.Следовательно, если продавец владеет квартирой меньший срок, есть риск, что та сделка, по которой он приобрёл жильё (ДДУ, наследование, покупка и т. д.) будет через суд признана недействительной. Новый покупатель в этой ситуации ничего не получит – и хорошо, если при этом он потеряет только время, а не придётся требовать с несостоявшегося продавца вернуть предоплату.

В отношении налогов нужно учитывать, что продавец, предлагающий отразить в договоре меньшую сумму, чем реально будет передано, нарушает закон. При этом он ещё и заставляет рисковать покупателя: если затем придётся расторгать сделку через суд, по судебному решению будет взыскана лишь та цена, которую стороны указали в договоре.

На каком основании было приобретено?

Также для покупателя важно узнать, как продавец стал собственником жилья: по договору купли-продажи, ДДУ, наследству, дарению или как-то иначе. Дело в том, что каждое основание несёт с собой свои специфические риски. Вот лишь некоторые из них:

  • При ДДУ, когда квартира приобретается у застройщика, есть вероятность ошибок при регистрации права.
  • При наследовании по закону или завещанию можно столкнуться со спором между наследниками. Кроме того, здесь квартира может оказаться в долевой собственности либо среди собственников может быть несовершеннолетний.
  • Если жильё было получено в собственность продавцом в порядке приватизации, нужно проверить нет ли среди сособственников детей. Для продажи их доли обязательно требуется согласие органа опеки.
  • Если ранее квартира была куплена, а продавец состоит в браке – то в большинстве случаев он не может распоряжаться ей без супружеского согласия, даже если «вторая половина» и не отражена в документах как сособственник.
  • Если жильё покупалось по ипотеке, то обязательно участие банка в качестве третьей стороны в сделке. В противном случае, согласно ФЗ «Об ипотеке», договор будет недействительным.
  • Если квартира была подарена родственником, но затем вдруг быстро продаётся – это должно насторожить покупателя. Не исключено, что дарение было совершено под давлением или при помощи обмана, и теперь новый собственник хочет побыстрее избавиться от проблемной недвижимости.

Самое главное – это посмотреть сам договор, по которому продавец получил квартиру. Нужно оценить, есть ли в нём какие-то условия, которые могут привести к расторжению сделки.

Например, встречается ситуация, когда квартира покупается с условием рассрочки выплат за неё, а неоплата – повод расторгнуть договор.

В этом случае покупателю следует убедиться, что долг продавца перед предыдущим собственником погашен полностью.

Важно! В идеале следует отследить судьбу квартиры на каждом этапе от ввода в эксплуатацию до регистрации в ЕГРН права собственности. Даже если этого сделать нельзя (например, по старым домам советской постройки документы могут и не сохраниться даже в архивах) – нужно углубиться как можно дальше.

Дополнительные сведения

Кроме перечисленных вопросов, у продавца следует поинтересоваться:

  • Является ли он собственником или действует по доверенности. В идеале вести дело нужно только напрямую с тем, кто является владельцем квартиры. У представителя же нужно проверить, не истёк ли срок доверенности, а заодно связаться с собственником, выдавшим доверенность и подтвердить полномочия представителя.
  • Является ли продавец дееспособным. При малейшем сомнении следует потребовать справки из местной наркологии и от психиатра. Лучше всего не полениться и получить их вместе с продавцом, чтобы обезопасить себя от подделок. Кроме того, надо узнать и возраст продавца, если он на вид слишком молод: дееспособность несовершеннолетних ограничена.
  • Кто прописан в квартире и как быстро они снимутся с регистрации после подписания договора и выплаты денег. Последний момент необходимо затем отразить в договоре.

Получая информацию от продавца, следует посмотреть и документы. Нужна как минимум выписка из ЕГРН. Согласно действующему ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», этот документ содержит как правовую информацию о всех собственниках – так и кадастровую, заменяя старый кадастровый паспорт.

Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и что делать новому собственнику?

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

  1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
  2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

  1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
  2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

  1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
  2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
  3. Паспорта участников сделки.
  4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
  5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
  6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
  7. Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

На последнем моменте надо остановиться особо.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

  • Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).
  • Важные нюансы страхования титула при покупке квартиры
  • Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:
  • квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
  • между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
  • квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
  • квартира куплена на средства, подаренные продавцу.

Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

  1. Напрямую в местное отделение Росреестра.
  2. Через МФЦ.
  3. С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
  4. По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

Как происходит передача денег?

Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

  • Передача наличных через банковскую ячейку.
  • Аккредитив.
  • Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
  • Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.

Что делать на заключительном этапе?

После того как право зарегистрировано покупателю следует:

  • Оформить в расчётном центре лицевой счёт на себя. Теперь все платежи будут приходить новому, а не старому владельцу. То же самое касается электросбытовой и газовой компании.
  • Оформить на себя счётчики.
  • Обратиться в ТСЖ или другую управляющую компанию и заключить договор на обслуживание.
  • Встать на учёт по месту проживания – если покупатель намерен постоянно жить в квартире.
  • Если в квартире есть стационарный телефон – обратиться в компанию связи и переоформить договор на себя. То же касается и подключения к интернету.

Подводные камни для покупателя

Перечислим основные факторы риска для покупателя, приобретающего жильё на вторичном рынке:

  1. Нарушение прав несовершеннолетних собственников или жильцов. Метод борьбы – проверка состава собственников и прописанных лиц с уточнением возраста каждого.
  2. Риск нарушения прав супруга. Метод борьбы – получение письменного согласия.
  3. Риск обременения (арест, ипотека и т.д.). Метод борьбы – проверка выписки из ЕГРН и других документов.
  4. Риск мошенничества со стороны продавца. Метод борьбы – тщательная проверка всех документов и привлечение надёжных посредников.
  5. Риск низкого качества жилья. Метод борьбы – проверка квартиры специалистом до покупки.

Заключение

Покупка вторичного жилья может оказаться как выгодным приобретением, так и рискованной сделкой, чреватой потерей денег и купленного жилья. Поэтому на каждом этапе покупателю нужно быть бдительным и осторожным, проверяя каждый свой шаг и каждое действие продавца.

Ссылка на основную публикацию