Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

Одна семья купила двухкомнатную квартиру в Москве. Продавец — молодая женщина Ольга, получившая столичную недвижимость в наследство от деда. Жилье находится в старом доме и нуждается в ремонте. Но главу семьи Сергея это не смутило, он все равно собирался делать ремонт, да и цена была невысокая.

Хозяйка «двушки» предупредила, что некоторое время назад она приютила знакомую, пустила ее жить и присматривать за квартирой. «Все равно там никто не живет, а ее жалко. Она там не прописана и знает, что жилье продается. Как только скажете — она сразу съедет с квартиры».

Когда Сергей осматривал квартиру, жилички в ней не было. А когда он о ней узнал, то не стал отказываться от сделки. Женщина не прописана, прав на жилплощадь не имеет — проблем не предвиделось. Семью вполне устраивали сама квартира, ее расположение и главное — цена.

Сергей попросил женщину съехать, но получил отказ. Оказалось, что пенсионерка имеет право проживания в квартире по завещанию прежнего собственника, дедушки Ольги. Этого бы не случилось, если бы Сергей проверил юридическую чистоту квартиры, то есть наличие обременения.

Рассказываем, что тaкoe oбpeмeнeниe на квартиру, в каких случаях оно накладывается, чем рискуют продавец и покупатель при продаже недвижимости с обременением.

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

Квартиру с обременением можно продать, если на нее не наложен арест. m.bsn.ru

Обременение недвижимости — что это?

Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми или государством права владения жильем.

Внимание! В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риэлторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной.

Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью. То есть решение, к примеру, о продаже недвижимости будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами. А иногда продажа просто невозможна.

Какие бывают обременения: виды и условия

Причины для обременения квартиры или дома могут быть разными: по решению суда, по воле собственника, по предъявлению акта, составленного уполномоченным органом, к примеру, органами опеки. 

Ипотека

Если вы приобрели недвижимость с помощью ипотечного кредита, будь то «вторичка» или новостройка, то на нее будет наложено залоговое обязательство. То есть ваша новая квартира станет залогом, гарантирующим выполнение обязательств перед банком, другими словами — жильем с обременением.

Весь период оплаты кредита вы являетесь собственником квартиры. Но на некоторые действия со своей недвижимостью вы должны получить одобрение банка. К примеру, разрешение кредитора потребуется, если вы решите продать, подарить или сдать в аренду недвижимость с обременением.

Внимание! Специалисты не советуют покупать залоговую квартиру без участия банка. Продавец может отказаться от сделки сразу после закрытия кредита или на недвижимость может быть наложен арест за другие долговые обязательства.

Банк снимает обременение с ипотечной квартиры, когда вы закроете кредит, не нарушая сроков, указанных в договоре. С этого момента вы вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Если долг не выплачивается, то банк продает залоговую недвижимость, чтобы вернуть свои деньги.

Договор безвозмездного пользования

В 1991 году россияне получили право приватизировать свое жилье, находящееся в муниципальной собственности. Кто-то воспользовался возможностью, а кто-то отказался от приватизации в пользу другого человека, сохраняя право бессрочного пользования.

То есть такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Cнять с недвижимости обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.

Арест

Обременение имущества может наступить в результате судебного разбирательства. Судья выносит такое решение, основываясь на том, что собственник жилья злостно нарушает свои долговые обязательства или приговорен к тюремному заключению.

С этого момента все действия с арестованной квартирой должны согласовываться с членами специальной комиссии, которая формируется судебными органами. Судебная комиссия вправе принять решение о конфискации недвижимости и ее продаже. Все средства от реализации жилья идут в счет оплаты долга и судебных издержек.

Обременение недвижимого имущества регистрация и видыЕсли не вернуть вовремя долг, то можно остаться без дома. ipotekaved.ru

Доверительное управление

Доверительное обременение на недвижимость налагается по желанию собственника на основании договора доверительного управления. Иными словами, вы приглашаете управляющего и передаете ему определенные права пользования квартирой, исключая права собственности.

К примеру, вас отправили за границу в длительную командировку. Чтобы ухаживать за квартирой, вы пригласили управляющего, которому передали право проживания на вашей жилплощади, поручили оплату коммунальных услуг и других расходов по содержанию квартиры.

Обременение недвижимости по договору доверительного управления наступает, когда начинает действовать соглашение. Договор оформляется у нотариуса. Снимается обременение, когда заканчивается срок договора или со смертью одной из сторон.

Аренда

Некоторые ограничения на использование своего жилья получают арендодатели. Если вы сдаете квартиру в аренду, то не сможете в ней жить весь срок действия договора, если иное не указано в договоре. Этот вид обременения исключает сдачу жилья третьим лицам.

Продать квартиру или дом с обременением по договору аренды можно, но только вместе с жильцом. Если вы приобрели такое жилье, то учтите, что квартиросъемщик имеет право проживания на вашей новой жилплощади до окончания срока действия договора аренды.

Квартира с несовершеннолетним

Несовершеннолетние собственники или просто прописанные в квартире уже являются обременением данной недвижимости. Государство ставит на первое место защиту детей, в том числе защиту их интересов в вопросах купли-продажи жилья.

Поэтому вы не сможете продать квартиру с несовершеннолетним, не выполнив определенные требования, установленные законом. А именно: после продажи недвижимости несовершеннолетний должен получить равное или лучшее по условиям жилье.

Иначе органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдение прав ребенка, могут наложить запрет на сделку. Обременение снимается, если все требования выполнены и получены доказательства, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились.  

Обременение недвижимого имущества регистрация и видыОбременение с квартиры можно снять, если предоставить несовершенолетнему равное жилье. pvlida.by

Рента

Обременение недвижимости по договору ренты подразумевает передачу прав собственности плательщику ренты на определенных условиях.

Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением.

В первом случае новый собственник в обмен на квартиру выплачивает бывшим владельцам определенную сумму до момента их смерти. Во втором — не только выплачивает ренту, но и помогает по хозяйству.

В полной мере распоряжаться жильем с обременением рентой вы сможете только после смерти бывшего владельца. Снять обременение можно, если рентополучатель по каким-либо причинам расторгнет договор ренты.

Завещательный отказ

Завещательный отказ — обязательство наследников реализовать волю наследодателя, если он передает указанным лицам имущество в собственность. Обременение налагается на недвижимость, которую получат наследники, выполнив определенные условия по завещанию.

К примеру, вы получили в наследство от дяди «трешку» в столице. По завещанию дяди, его дальний родственник, не являясь наследником, получает право на пожизненное проживание в этой квартире.

То есть наследуемое вами жилье получает обременение в виде жильца, которого нельзя выселить. Он не потеряет право проживания даже в случае смены владельца недвижимости.

Сервитут

Понятие слова «сервитут» можно расшифровать как: «обременение на недвижимость, дающее право юридическому или физическому лицу частично распоряжаться имуществом другого человека». Обычно такое обременение получают земельные участки и расположенная на них недвижимость.

Например, к участку вашего соседа нет доступного подъезда, поэтому вам придется смириться с тем, что посторонние люди будут ходить к своему дому через вашу территорию. Может случиться, что госструктурам потребуется проложить через ваш участок какие-либо коммуникации.

Встречаются ситуации, когда сервитут налагается на квартиру. К примеру, двум собственникам принадлежат равные доли в двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Жилец дальнего помещения не сможет попасть на свою жилплощадь, минуя комнату соседа.

Собственник квартиры с сервитутным обременением распоряжается своим имуществом в полной мере. Такую недвижимость можно сдать, подарить, продать. Но поскольку сервитут неотчуждаем, то есть его нельзя снять, то вместе с покупкой жилья новому владельцу перейдет и обременение.

Обременение недвижимого имущества регистрация и видыСнять сервитут с недвижимости в большинстве случаев невозможно. adm-shr.ru

Все вышеперечисленные виды обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Исключение составляют права пользования, проживания и регистрации. То есть наличие прописанных жильцов в квартире тоже можно считать обременением.

Внимание! Ограничение на продажу может быть наложено на недвижимость, признанную архитектурным памятником. Историческое наследие охраняется законом, поэтому чтобы продать такое жилье, собственник должен получить разрешение органов по охране памятников.

Читайте также:  Как стать мировым судьей: возраст, юридическое образование, стаж работы

Какие еще виды обременения не регистрируются в Росреестре: где и как узнать

  • право коммерческой аренды, если договор аренды жилой недвижимости заключен на срок меньше года — расспросите соседей, посетите квартиру без предупреждения;
  • право на общее имущество, приобретенное в браке, если недвижимость оформлена на одного из супругов — запросите информацию в ЗАГСе;
  • право преимущественной покупки, когда доля в квартире продается без согласия других владельцев долей — попросите у продавца письменные отказы содольщиков.

При продаже квартиры стоит учесть, что эти права могут быть предъявлены в суде. В случае удовлетворения такого иска продавец может погрязнуть в судебной тяжбе, а покупатель останется и без квартиры, и без денег.

Как узнать, есть на квартире обременение или нет

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайтах Росреестра или Кадастровой палаты.

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

Выписку из ЕГРН можно получить, не выходя из дома. rosreester.net

В документе указано, кто собственник интересующей вас квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение, и т.д. Стоимость выписки варьируется от 250 до 1000 рублей, в зависимости от вида документа.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.

Риски покупателя

Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.

Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.

Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.

Риски продавца

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.

  • Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель
  • Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
  • Как родители позаботились о том, чтобы их невестка при разводе осталась ни с чем
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Обременение объекта недвижимости. Виды обременения недвижимости. Покупка и продажа недвижимости с обременением

Обременение объекта недвижимости – временное ограничение возможности распоряжаться каким-либо видом имущества. Владелец не может дарить, продавать или передавать другим образом права собственности.

Основанием может послужить судебное постановление, государственный акт, заключенный договор с определенными условиями и т.д. Прежде чем купить квартиру, необходимо выяснить, имеются ли какие-либо обременения, их вид.

Так вы сможете обезопасить себя от мошеннических действий.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Основные виды обременений недвижимости и их особенности

Виды обременений недвижимости: характерные особенности

Виды обременения недвижимости можно разделить на несколько групп. Согласно приказу Государственного комитета земельных отношений РФ № 84 от 22.11.1999 г. к ограничениям относят:

1. Арест

Продавать/покупать объекты на которые наложен арест запрещено. Если при регистрации переход права будет обнаружен данных факт, сделка будет признана недействительной. В том случае, если покупатель узнает об аресте после заключения сделки, то он вправе обратиться в правоохранительные органы по факту мошенничества и обжаловать неправомерность действий в суде.

После того как арест будет снят, в регистрационную палату представляется письменное постановление соответствующих органов

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

2. Ренту

В бумагах отмечается, что содержание владельца имущества является пожизненным, это касается и самого объекта. Заключается ДПС или купчая с тем же условием.

Нужен агент по недвижимости?

Снять обременение можно после удовлетворения судебного иска или по предъявлению свидетельства о смерти владельца, находящегося на иждивении

3. Доверительное управление

Распоряжение имуществом третьим лицом может осуществляться в разных случаях. Среди наиболее распространенных:

  • Попечение.
  • Опека.
  • Наследство.
  • Банкротство.

Обременение жилья делает невозможным переход собственности к распорядителю.

4. Аренду

Арендодатель обязан заключить договор. Не всегда соглашение при продаже объекта расторгается. В этом случае все права и обязанности правообладателя переходят к новому собственнику.

Арендаторы могут отказаться освободить площадь, тем самым создав новому собственнику ряд неудобств

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

5. Залог

Имущество может стать залогом на основании договора. Если недвижимость служила гарантом возврата займа, то снять ограничения можно исключительно после выплаты суммы в полной мере.

Проверка обременения недвижимости онлайн позволит узнать, находится ли она в залоге. Если данный факт внесен в реестр, переход права возможен после письменного согласия залогодержателя.

6. Ипотеку

При оформлении займа под строительство или покупку жилья, банк выдает распоряжение об обременении данной недвижимости. За владельцем остается право пользоваться и распоряжаться жильем на свое усмотрение, за исключением отчуждения.

Продать квартиру можно при погашении всей суммы или переводе кредита на нового владельца

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

7.Сервитут

Возникает при пользовании одним имуществом нескольких посторонних собственников. Например: попасть в свою комнату можно только через чужую недвижимость (проходную комнату). Различают два типа сервитута:

  • Частный. Соглашение между посторонними людьми.
  • Публичный. Договор между физлицом и госорганами.

Причиной для наложения обременений могут стать не выписанные жильцы и несовершеннолетние

Как проверить в Росреестре есть ли на недвижимости обременения

Проверка обременения недвижимости – Росреестр предоставляет возможность каждому моментально узнать интересующие данные. Для этого достаточно воспользоваться официальным ресурсом. Перейдите на страницу справочной информации онлайн. Алгоритм достаточно прост:

  • Внесите в соответствующее поле кадастровый номер.
  • Нажмите на кнопку формирования запроса.
  • Выберите графу с адресом.
  • Во вкладке с правами и ограничениями будет номер и дата документа, подтверждающего правообладателя. Если есть ограничения, данные о них, также появятся
  • Обременение недвижимого имущества регистрация и виды
  • Полные сведения отображает справка об обременении недвижимости – выписка из Единого государственного реестра прав. В документе содержится информация о наложении или отсутствии ограничений, а также:
  • Детальное описание объекта.
  • Сведения о владельце.
  • Данные о возможных притязаниях на правообладание.

Снятие обременения с недвижимости, как и регистрация возникновения ограничений, регистрируется в ЕГРП. Если причиной является выполнение условий ипотечного кредитования, необходимо предоставить закладную с печатью, где будет указано погашение займа. Также подтверждением послужит решение суда.

Можно ли продать недвижимость с обременением

Продажа недвижимости с обременением в некоторых случаях является допустимой, при этом стоит соблюдать определенные требования:

  • Разрешение банка. Если дом/квартира является залоговым имуществом, то независимо от типа отчуждения, необходимо получить согласие соответствующего финансового учреждения.
  • Согласие рентополучателя. Когда обременением является пожизненное содержание, купить недвижимое имущество или продать объект, можно исключительно в согласия получателя ренты. Такой договор должен быть заверен у нотариуса.

Продать или приобрести объект, на котором числится арест или запрещены регистрационные действия, невозможно

Риски при покупке недвижимости с обременением

Покупка недвижимости с обременением содержит определенные риски. В зависимости от типа обременения и различных внешних факторов, жильцы могут столкнуться с рядом неприятностей, среди которых:

  • Утрата прав обладания. Оспаривать переход собственности могут как предыдущие владельцы жилья, так и третьи лица в судебном порядке.
  • Признание сделки незаконной. Лица, претендующие на недвижимость (по закону), могут обратиться в соответствующие органы с заявлением о недействительности купчей.
  • Аннулирование договора. При наступлении определенных условий, получатель пожизненной ренты может инициировать расторжение договора.
  • Истребование жилплощади правообладателем. Если жилье является залогом в ипотеке или же является объектом публичного сервитута, право  на жилую площадь может быть обжаловано залогодержателем недвижимости.

Покупка или продажа дома с обременением включает риски для всех участников сделки. Чтобы избежать мошенничества и нарушения ваших прав, обратитесь к профессионалам. Специалисты АН «Колизей» помогут разобраться во всех нюансах отчуждения. Купля и продажа жилья с обременениями может быть безопасной только при квалифицированном сопровождении. Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!

DOM.RIA – Виды обременений на недвижимость

Обременения на недвижимость ограничивают свободу действий в отношении нее. В зависимости от вида обременения владелец не может ею свободно пользоваться или распоряжаться.

Читайте также:  Декретный отпуск для мужчин - может ли уйти, выплаты, военнослужащих

Обременения на недвижимость – это

Обременения прав на имущество – это ограничения, которые возникают на основании закона или договора, и ограничивают возможность владения, пользования или распоряжения этим имуществом. Некоторые обременения возникают по воле собственника (например, залог его имущества), другие не зависят от него (к примеру, арест).

Обременения на имущество фиксируются в едином реестре.

При совершении сделки в отношении квартиры нотариус проверяет информацию о ней в этой базе и предоставляет покупателю данные о том, какие запреты на данный момент действуют в отношении объекта.

Совершение юридических операций с квартирой не отменяет обременения, и они продолжают действовать. Такой порядок сохраняется независимо от того, знал покупатель об обременениях или нет, и были ли они прописаны в договоре или нет.

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Обременения возникают на основании договоров в отношении квартиры, судебных решений, постановлений нотариуса, других актов уполномоченных органов.

Аренда как вид обременения

Аренда в отношении объекта недвижимости дает право арендатору свободно пользоваться домом или квартирой на протяжении срока действия договора. В то же время владелец обязан обеспечивать квартиранта такой возможностью и не мешать ему.

Такой порядок сохраняется на протяжении всего срока действия договора аренды, независимо от других юридических действий в отношении квартиры. Если объект недвижимости был продан, соглашение между арендатором и собственником остается в силе.

Договор аренды квартиры

Аналогичный порядок действует, если недвижимость передана в безвозмездное пользование в рамках ссуды. Продавать такую недвижимость можно без согласия лиц, которые там проживают. На нового владельца переходят все обязанности и права, предусмотренные ссудой или договором аренды.

Залог в отношении объекта недвижимости

Частым видом обременения является ипотека. В таком случае квартира становится залоговым имуществом банка. Проводить любые юридические действия в отношении недвижимости можно только с разрешения ипотекодержателя.

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

Сделки в отношении этого жилья возможны, но при этом обязанности по погашению кредита переходят на нового владельца, а в рамках заключения договора фигурирует первоначальный заемщик, кредитор и покупатель.

Как купить залоговое имущество банков

Залоговое имущество может быть продано банком или первоначальным покупателем. В первом случае, квартиры, как правило реализуются в принудительном порядке с аукциона.

Такие ситуации возникают, когда первоначальный заемщик грубо или систематически нарушал условия кредитного договора, что привело к вынужденной мере.

Это рисковый вариант для покупателя, так как первоначальный заемщик, скорее всего, будет пытаться вернуть квартиру, и добиваться признания сделки недействительной.

В другом случае плательщик ипотеки может сам продавать квартиру в рамках переуступки долга. Это случается, если он не в силах выплачивать кредит или этот вариант жилья стал для него неактуальным. Здесь рисков меньше, так как все лица добровольно согласны с проведением сделки.

Доверительное управление

Доверительное управление дает возможность владельцу передать полномочия по определенному спектру действий в отношении квартиры другому лицу.

При этом не затрагиваются имущественные права на жилье – оно так и остается в собственности прежнего владельца.

Сторона, принявшая на себя доверительное управление объектом недвижимости, получает права на распоряжение ним в интересах собственника.

Арест в отношении квартиры

Арест недвижимости представляет собой наложение запрета на распоряжение имуществом. Основанием для ареста квартиры может стать наличие долгов у владельца, нарушения порядка кредитного договора.

При этом владелец или лицо, которому передана на хранение арестованная недвижимость, должно обеспечить его сохранность.

Это один из самых строгих и сложных видов обременений, так как теперь квартиру нельзя продать, подарить или выполнить с ней другие юридические действия.

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

Как снять арест с ипотечной квартиры

Если в ходе заключения сделки нотариус определяет, что недвижимость находится под арестом, он накладывает запрет отчуждения. Купля-продажа в отношении квартиры становятся невозможными до момента, пока арест не будет снят.

Наличие совладельцев

Обременения могут касаться не всего объекта недвижимости, а его доли. Если права на квартиру принадлежат двум или нескольким людям, то свободное распоряжение ею возможно только при согласии всех этих лиц.

Как продать долю в квартире

Например, жилье, приобретенное в браке, можно продавать только при наличии письменного согласия супруга или супруги, даже если на момент совершения сделки брак расторгнут. В ином случае другая сторона может подать иск о признании купли-продажи недействительной.

Сервитут на земельный участок

Обременения в отношении недвижимости часто касаются не только объектов жилого и нежилого фонда, но и земельных участков. Чаще всего у владельца возникают ограничения по использованию земли при оформлении сервитута.

Самозахват земельного участка: чем грозит, и как узаконить

Сервитут – это право ограниченного использования чужого участка земли. Чаще всего его оформляют для прокладывания коммуникаций, а собственник земли не должен препятствовать их монтажу и работе. При продаже земли эти обременения переходят к новому владельцу.

Особенности сделок в отношении недвижимости с обременениями

Если обременения не подразумевают запрет на отчуждение имущества, его возможно продать или подарить.

Но после совершения сделки ограничения не пропадают, что влечет риски для нового владельца в рамках свободного использования и распоряжения имуществом. Поэтому, перед покупкой квартиры обязательно проверяют наличие обременений.

Некоторые из них делают сделку проблемной или невозможной, тогда договор купли-продажи могут признать недействительным, а покупатель при этом рискует потерять деньги.

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку

Тем не менее иногда из-за наличия обременений появляется возможность приобрести имущество выгоднее.

Например, если владелец продает квартиру, в которой на данный момент проживают арендаторы, есть большая вероятность, что он продаст ее дешевле.

Но в таком случае нужно быть крайне осторожным и проанализировать, устроит ли вас действительное положение дел. При покупке жилья с целью вложения денег и дальнейшей сдачи объекта в аренду это станет оптимальным вариантом.

Ограничения (обременения) прав на объекты недвижимого имущества

18 октября 2018

Ограничения вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации — это закреплено в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон).

Термины «ограничения» и «обременения» используются в действующем законодательстве как синонимы. Обычно ограничение применимо к правам, тогда как слово «обременение» сочетается с объектом недвижимости.

Обременение — это права третьих лиц на недвижимость, возникающие при различных условиях. При этом эти лица не являются собственниками. Обременение возникает в результате вступления в силу судебного акта, по соглашению двух сторон или подписания договора.

Ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом. Бывает двух форм: по воле собственника, добровольное; помимо воли собственника, принудительное.

добровольное обременение – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают. Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества.

Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно. При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

  • Виды обременений:
  • Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
  • Арест: имущество арестовывают за долги;
  • Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
  • Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов; Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.
  • Основания возникновения ограничения:
  • законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
  • решение суда;
  • договор, сделка, результатом которой является обременение;
  • акт, изданный государственными органами.

В соответствии с 218-ФЗ от 13.07.2018 г. «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат:

ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и др.

 Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требовании в отношении объекта недвижимого имущества и других), вносятся в подраздел III.

В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств. Общим для всех указанных выше ограничений (обременений) является так называемое право следования, суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того, есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРН.

Ограничения (обременения) также объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит тот, к кому переходит недвижимость по сделке, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит.

Читайте также:  Договор аренды нежилого помещения - бланк образец 2021

Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.

д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Федерального закона от 02.10.

2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога (применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ)), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества). В Законе о регистрации говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРН. В статьях Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), посвященных сервитуту, о необходимости государственной регистрации сервитутов ничего не говорится. Такая обязанность вытекает из смысла ст. 131 ГК РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (в том числе и право сервитута), ограничения этих прав подлежат государственной регистрации. Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения ЕГРН, лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права. Государственной регистрации подлежат, прежде всего, частные сервитуты, однако в случаях, установленных законом, регистрируются и публичные сервитуты. 

Регистрация доверительного управления как обременения осуществляется на основании договора доверительного управления.

По этому договору собственник передает имущество доверительному управляющему не в собственность, а лишь для осуществления в течение определенного срока управления этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица.

Этим данный договор отличается от договоров, направленных на переход к приобретателю права собственности на передаваемое имущество (купля-продажа, дарение и др.).

Доверительный управляющий получает имущество не только для осуществления правомочия пользования, как при аренде, но реализует от своего имени все правомочия собственника, включая распоряжение этим имуществом (п. 1 ст. 1020 ГК РФ).

Однако у доверительного управляющего не возникает вещного права на полученное имущество, как это имеет место при хозяйственном ведении или оперативном управлении. По данному договору передаются все правомочия собственника без передачи самого права собственности. Таким образом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества все юридические и фактические действия в соответствии с договором в интересах выгодоприобретателя от своего имени.

Обременение квартиры | Виды обременения недвижимости | Проверка обременения жилья

До покупки какой-либо квартиры обязательно требуется проверить отсутствие у нее обременений. 

Обременение — это право третьего лица (физлица, юрлица или госслужбы) на пользование или владение данной недвижимостью, из-за чего права ее собственника являются ограниченными.

Владелец жилья с обременением до его устранения (снятия) не может продать такую квартиру. Поскольку некоторые собственники стараются не сообщать об обременении покупателям, последним следует знать, как проверить «не обремененность» недвижимости.

Ипотечное обременение

Квартира, приобретенная с займом ипотечных средств у банка-кредитора, остается обремененной залогом до полного погашения кредита. Чтобы купить такую недвижимость, заинтересованному покупателю требуется переоформить на себя кредит по ипотеке с последующим его постепенным погашением или договориться с банком о досрочной оплате кредита и снятия обременения.

Несмотря на очевидность обременения ипотечные квартиры продаются владельцами повсеместно и, чаще всего, проблем с ними не происходит. Однако риски есть – продавец (заемщик ипотеки) после оплаты кредита может попытаться отменить сделку. Разумеется, суд обяжет вернуть деньги покупателя, но если продавец их потратил, то постепенный возврат будет долгим.

Арест как форма обременения

С арестованной судебным решением квартирой совершение юридических действий невозможно – ни подарить, ни продать, ни завещать, ни сдать в аренду. Причинами ареста служат предметное участие жилья в судебных разбирательствах, включая тяжбы наследников и расторгающих брак супругов, либо наличие задолженности у собственника.

Решение об аресте недвижимости, как и о снятии ареста с нее принимается судом. Выяснить текущее состояние квартиры можно через ЕГРН, где сведения об аресте (если таковой есть) будут обязательно указаны.

Рентное обременение

Договор ренты ограничивает права собственника квартиры в пользу лица, взявшего на себя обязательства пожизненного содержания данного квартировладельца, как правило человека престарелого.

При согласии получателя ренты на смену рентодателя возможно переоформить договор ренты на покупателя квартиры. Однако становится собственником обремененной недвижимости, да еще и рентодателем – на такое согласятся очень немногие. Тем более, что опытные риэлторы не порекомендуют покупку обремененной рентой недвижимости, с которой неприятностей возникает предостаточно.

Арендное обременение

Означает оно, что продаваемое жилье сдано в аренду, срок которой не истек и до него выселить квартиросъемщиков невозможно. Если арендный договор оформлен на год и более, то зарегистрирован Росреестром и пометка о арендном обременении данной квартиры имеется в ЕГРН.

Владельцу квартиры для снятия обременения необходимо расторгнуть договор аренды, соблюдая условия досрочного прекращения сдачи жилья.

Также собственник может договориться с покупателем о продаже недвижимости «вместе с арендаторами», т.е.

перезаключить договор аренды с ними на покупателя, который продолжит сдавать эту квартиру этим же арендаторам. В этой ситуации (сохранение аренды) обременение на снимается.

Скрытые обременения по квартире

О большинстве случаев обременения квартиры сообщит выписка из ЕГРН, пусть даже продавец пытается скрыть эту информацию.

Но некоторые формы законных обременений обнаружить в ЕГРН-выписке не получится, поскольку их туда не вносят.

Таким обременениями могут выступать не снимаемые с прописки прошлые жильцы или применение маткапитала при покупке недвижимости продавцом, либо, к примеру, не оплата им коммунальных счетов.

Хотя возврат средств покупателю по сделке со скрытым обременением (т.е. отмена сделки), как правило, судом полностью поддерживается, на возвращение этих денег могут уйти годы и годы.

Как убедиться в отсутствии скрытых обременений

Для проверки неявных претендентов на жилплощадь необходимо истребовать от продавца дополнительные документы, а именно выписку из домовой книги, в которой указана регистрация всех жильцов по данной квартире. При обнаружении зарегистрированных лиц, о которых продавец не сообщил – требовать их добровольной выписки до оплаты договора покупки квартиры.

Выявив, что в документах по квартире у продавца имеется наследное свидетельство, покупателю следует выяснить отсутствие у жилой недвижимости особенных обременений – граждан, что вправе жить в ней по завещательному отказу.

Если покупатель замечает у продавца несовершеннолетних детей, он должен узнать, нет ли нарушений прав несовершеннолетних при продаже квартиры. Нужно истребовать у продавца справку от ПФР о состоянии счета (остатке средств) по сертификату маткапитала продавца.

Ссылка на основную публикацию