Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Земля относится к числу наиболее ценных активов. Для ее эффективного использования совсем необязательно приобретать участок в собственность.

Часто более выгодной альтернативой становится аренда земли физическим или юридическим лицом. Обязательным условием для законного землепользования в подобной ситуации становится грамотное оформление земли в аренду.

Наиболее важные вопросы, связанные с этим, рассматриваются в статье.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Основные требования к договору аренды

Прежде чем перейти к процедуре непосредственного оформления участка земли в аренду, необходимо перечислить обязательные составляющие арендного договора. Документ должен включать следующие сведения:

  • данные о земельном участке — расположение и площадь;
  • срок действия договора. Может быть не указан, в таком случае считается бессрочным. В ряде случаев, например, для земель сельскохозяйственного назначения, установлен максимальный срок арендного соглашения, составляющий 49 лет;
  • величина платы за аренду земли. Безвозмездное предоставление участка запрещено на законодательном уровне;
  • назначение земли, например, под застройку, ведение сельского хозяйства или огородничество. Арендатор обязан использовать участок в указанных целях;
  • правила использования и требования к сохранности характеристик земли;
  • правила расторжения договора и имеющиеся обременения участка;
  • финансовая ответственность за ухудшение качества земли.

Помимо обязательных, арендный договор может включать дополнительные условия взаимодействия сторон. Например, указание плательщика госпошлины при регистрации соглашения или порядок внесения изменений в текст документа.

Два варианта оформления

Действующее законодательство предусматривает два способа оформить земельный участок в аренду. Каждый из них подразделяется еще на два.

Первый вариант — участие в аукционе. Инициатором мероприятия имеет право выступать или орган местной власти, или граждане.

Второй вариант — заключение договора на аренду земли без проведения аукциона. В этом случае оформление происходит либо в порядке льготной очереди, либо по так называемой упрощенной процедуре.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Имеет смысл рассмотреть, как оформить землю в аренду по каждому из вариантов. Тем более — порядок действий арендатора в обоих случаях существенно разнится. Отдельного внимания заслуживает перечень документов, которые потребуются в каждой из указанных выше ситуаций.

Пошаговая инструкция по аренде земли посредством участия в аукционе

Необходимость проведения торгов для оформления аренды возникает для земель, которые принадлежат государству или муниципалитету, поставлены на кадастровый учет, при необходимости — имеют подведенные к границам участка коммуникации. Другими словами, земля готова к целевому использованию.

Торги ведутся в формате аукциона на повышение с шагом 2% от первоначальной цены аренды. Порядок предпринимаемых потенциальным арендаторов действий выглядит следующим образом.

Шаг № 1. Определить, куда обращаться

Аукционы делятся на два типа — открытые и закрытые. Первые доступны всем, участие во закрытых — по приглашениям. Информация об открытых торгах размещается на официальном интернет-ресурсе и дублируется, как минимум, за месяц до даты проведения в местных СМИ.

Шаг № 2. Выбрать участок

Проще всего подобрать подходящий надел земли с применением указанного выше сайта. Достаточно простой и понятный интерфейс позволяет найти участок по нескольким параметрам, включая регион проведения торгов, площадь, местоположение и т.д. В детальном описании лота указываются условия предстоящего аукциона, в том числе — требования к потенциальным участникам.

Шаг № 3. Подготовить комплект документов

Главным условием участия в торгах становится подготовка и отправка организаторам аукциона пакета документов. В его состав входят:

  • заявка, составленная по форме, указанной в лоте;
  • для ООО — комплект учредительной и регистрационной документации;
  • для ИП — паспорт и регистрационные документы;
  • для иностранцев — аналогичные документы, дополненные обязательным переводом на русский язык, который требуется дополнительно заверить у нотариуса;
  • документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

Отсутствие любого из перечисленных документов означает отклонение заявки. Поэтому многие потенциальные арендаторы предпочитают получить помощь в оформлении аренды земли в целом и участии в торгах в частности со стороны профессиональных юристов.

Шаг № 4. Выиграть аукцион

Победителем торгов признается участник, который назвал максимальную цену. По итогам аукциона оформляется протокол. Участникам, не ставшим победителем, в течение 3 дней возвращается задаток. Об отмене торгов, независимо от причины, организаторы обязаны предупредить за 15 суток. В этом случае деньги, уплаченные для обеспечения заявки, также возвращаются.

Шаг № 5. Заключить арендный договор

Победитель аукциона заключает с уполномоченным органом власти арендный договор. Требования к документу приведены выше. Соглашение оформляется в трех экземплярах — по одному получают арендодатель и арендатор.

Шаг № 6. Зарегистрировать договор аренды

Третий экземпляр необходим для государственной регистрации договора. Она предусматривает внесение данных об аренде объекта недвижимости в ЕГРН. Для этого в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ предоставляется следующий комплект документов:

  • заявление на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
  • договор — оригинал и две копии;
  • кадастровая документация на участок;
  • паспорт (для физлица) или учредительные документы (для юрлица);
  • документ об уплате госпошлины.

Срок регистрации договора варьируется от 3 до 5 дней. По их истечении документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Важные нюансы

К аукциону не допускаются следующие категории потенциальных участников:

  • предоставивших некомплектный пакет документов;
  • не заплативших задаток;
  • имеющие ограничения на получение государственной или муниципальной собственности;
  • попавшие в реестр недобросовестных участников аукционов.

Аукцион признается несостоявшимся по трем причинам. Первая — отказа победителя от заключения договора, вторая — подача заявки двумя участниками, третья — отсутствие повышения в ходе торгов.

Пошаговая инструкция оформления аренды участка без торгов

Действующая редакция Земельного кодекса предусматривает несколько ситуаций, когда оформление аренды земли проходит без обязательного в общем случае аукциона. Применительно к физическим лицам речь идет о нескольких категорий граждан:

  • владельцы зданий и строений, возведенных на участке;
  • владельцы объектов, отнесенных к незавершенному строительству;
  • получатели льготы на оформление земли без очереди;
  • собственники земли, изъятой для государственных потребностей;
  • индивидуальные застройщики или лица, планирующие заниматься сельским хозяйством.

Земля передается в аренду юридическому лицу без обязательного проведения торгов в следующих случаях:

  • для ведения сельского хозяйства;
  • для ведения огородно-дачного хозяйства с некоммерческими целями;
  • для размещения объектов определенного функционального назначения — промышленных, энергетических, оборонных, гидротехнических;
  • организация имеет право пользоваться землей бессрочно.

Если потенциальный арендатор подпадает под одну из описанных ситуаций, для оформления участка земли в аренду необходимо предпринять следующие действия.

Шаг № 1. Определить, к кому обращаться

Адресатом обращения арендатора выступает муниципалитет, на территории которого расположен участок. Он должен дать предварительное согласие на заключение договора аренды. Максимальный срок рассмотрения заявки установлен на уровне 30 дней.

Шаг № 2. Выбрать участок

Перечень незанятых участков земли запрашивается либо в региональном подразделении Росреестра, либо в муниципальных органах власти. Альтернативный способ получения информации — более простой и быстрый — предусматривает использование федеральной базы данных в виде Публичной кадастровой карты.

Поиск происходит по следующему алгоритму:

  • загрузка ресурса;
  • указание муниципалитета;
  • выбор одного из участков, где отсутствует разметка.

Шаг № 3. Подготовить и подать документы

На следующем этапе будущий арендатор формирует комплект документов и подает его в местную администрацию. В состав документации входят: схема участка и два заявления — об утверждении схемы и предварительном согласовании аренды.

Далее оформляется кадастровый паспорт земельного участка. В завершении подается еще одно заявление — на предоставление надела в аренду.

Шаг № 4. Заключить договор

После принятия муниципалитетом положительного решения специалисты местного органа власти готовят текст договора и передают его арендатору. Последнему предоставляется 30 дней на подписание документа заключение сделки. Требования к договору, который оформляется в 3-х экземплярах, приведены выше.

Шаг № 5. Зарегистрировать договор

Завершающая стадия оформления аренды земли — регистрация договора в Росреестре. Перечень документов, необходимых для этого, не отличается от описанного для аукционов. Срок регистрации аналогичен и составляет 3-5 дней. По их истечении заявителям выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая внесение изменений в федеральную базу данных.

Важные нюансы

Получение согласования в муниципалитете занимает не меньше месяца. Дополнительно затягивает процедуру появление спорных моментов. Например, совпадение указанных на схеме границ с данными по другим земельным участкам, уже оформленным или находящимся в стадии оформления.

Юридическая помощь при оформлении земли в аренду

Описанную процедуру оформления земельного участка в аренду — и с проведением аукциона, и без него — сложно назвать простой и быстрой. Крайне важно не только четко понимать последовательность действий, но и грамотно оформлять необходимые документы. Сделать это самостоятельно удается далеко не всегда.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Поэтому для получения ответа на вопрос, как оформить аренду земельного участка быстро и правильно, многие потенциальные арендаторы обращаются к специалистам.

Сотрудничество с серьезной юридической компанией не только позволяет избежать ненужных ошибок, но и экономит время клиента.

Дополнительным плюсом становится разумный уровень расценок, который сформировался сегодня на высококонкурентном российском рынке юридических услуг.

Категория: Земельное правоДата: 27.12.2020 г.

Аренда земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Аренда земельного участка

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

Содержание

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда. Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки.

Читайте также:  Выделение доли в квартире после развода

Непосредственная регламентация данного вопроса осуществляется как ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду.

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ.

Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.

Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

  • гражданам;
  • юридическим лицам;
  • иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

  • Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
  • Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
  • Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
  • Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Цель аренды земельного участка

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

  • ведения на ней личного подсобного хозяйства;
  • ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
  • сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
  • размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Государственная земельная собственность на безвозмездной основе может быть передана госучреждениям или же религиозным организациям.

Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности.

Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет.

Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.

Аренда земельного участка под строительство. Порядок предоставления земельного участка в аренду

Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.

Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления.

Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка.

 При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.

До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.

После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.

Если на аукцион не поступили документы от второго и последующих заявителей, то договор аренды заключается с единственным участником торгов по начальной стоимости, что предусматривает законодательный порядок.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем.

Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган.

Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности.

Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.

В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.

Договор аренды земельного участка и договор аренды с правом выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка из аренды в собственность

На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.

Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.

Читайте также:  Жалоба на ростелеком: как написать и куда подать, образец

Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

Выкуп земельного участка в собственность в конкретный срок предполагает прекращение аренды земельного участка арендатором.

После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.

Заключение договора аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка

Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка

Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.

Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.

Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.

Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации

Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.

  • документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
  • соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
  • кадастровый план участка.
  • квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
  • учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
  • доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.

Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2016 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2000 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.

Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.

Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.

Недействительность договора аренды земельного участка

Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».

Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:

  • была нарушена процедура оформления документации;
  • выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
  • участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
  • нецелевое использование участка;
  • муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
  • договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
  • условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.

Признание договора аренды земельного участка незаключенным

Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно. Это связано с тем, что само законодательство не определяет четкие рамки того, какой договор является незаключенным.

Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:

  • неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
  • если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
  • если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
  • если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.

Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.

Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка

Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.

Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:

  • постановлениями Правительства РФ.
  • законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.

После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Договор аренды земельного участка: земельное право

Аренда земельного участка является распространенными правоотношениями между физическими и юридическими лицами, органами различных уровней власти и т.д.

Этот термин означает возможность временного владения и пользования земельным участком, состоящим на кадастровом учете.

Чтобы юридический вопрос аренды был урегулирован и не ущемлял права ни одной из сторон, необходимо правильно составить договор аренды земельного участка между физическими лицами.

Правовое регулирование аренды земли осуществляется на основании Земельного кодекса РФ. Суть договора будет отличаться в зависимости от разрешенного использования земли и назначения. Но любой из них является возмездным и налагает на каждую из сторон ряд обязанностей.

Скачать образцы бланков 2021 года:

Основные пункты договора аренды

Особое внимание при составлении договора аренды участка земли необходимо уделить правам и обязанностям каждой из сторон. Важно закрепить все достигнутые договоренности документально, чтобы в случае несоблюдения можно было расторгнуть сделку.

Обязательные реквизиты договора аренды земли:

  • дата и место составления документа;
  • полная информация о физических лицах – участниках сделки с указанием Ф.И.О., паспортных данных и адреса регистрации по месту жительства;
  • информация об участке, сдаваемом в аренду;
  • предмете договора (кадастровый номер, точный адрес, площадь, отношение к категории использования, имеются ли строения);
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок аренды, которая не может быть более 50 лет, хотя чаще всего срок намного меньше;
  • стоимость арендной платы и порядок расчетов (может устанавливаться периодичность внесения платы ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и определяться порядок ее увеличения, но не чаще, чем один раз в год);
  • условия, с наступлением которых договор может быть расторгнут досрочно;
  • если имеются обременения и ограничения, они обязательно указываются в отдельном пункте.
Читайте также:  В каких случаях можно оспорить завещание на наследство?

Существенным является и срок, на который участок передается в аренду. При этом указание точной даты не обязательно. Если срок указан и арендодатель не инициирует продление или расторжение договора, то он продлевается автоматически. Арендатор обладает преимущественным правом на продление перед другими желающими арендовать земельный участок, при соблюдении всех условий.

К дополнительным условиям можно отнести способы разрешения конфликтных ситуаций, условия расторжения, а также возможность внесения изменений.

Нюансы

Передача в аренду земли позволяет его собственнику наложить ряд ограничений, которые являются существенными условиями договора:

  • запрет на отчуждение надела и изменение его первоначального назначения;
  • если имеются строения, то их нельзя продавать, сносить, перестраивать;
  • на территории участка может быть наложен запрет на возведение построек арендатором.

Ограничением для использования земли может быть и принадлежность ее к особым зонам: природоохранным, санитарным и т.д.

Условия расторжения договора являются важными моментами, которые не стоит упускать, поскольку неисполнение какого-либо из пунктов могут повлиять на права сторон. Желательно перечислить все возможные обстоятельства, которые могут повлечь за собой признание договора расторгнутым, а также материальное возмещение в случае различных ситуаций.

Договор аренды части земельного участка

Передача в аренду части участка законодательно допускается, поскольку предметом сделки могут выступать объекты недвижимости как целиком, так и долями. Договор сделки аналогичен аренде целого участка, только уточняется часть, передаваемая арендодателем арендатору с указанием его площади.

Обязательно в приложении к договору передается межевой план участка с отметкой арендуемой доли и в тексте договора делается ссылка на приложение. Обязательно указывается наличие или отсутствие на передаваемой части надела строений с нанесением их на план.

Скачать договор аренды доли земли:

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Общие требования к составлению договоров не обязывает обозначать срок аренды, поэтому он может быть не указан в документе. В этом случае договор признается бессрочным.

Но существуют моменты, когда любая из сторон может принять решение о расторжении договора. Эту возможность лучше прописать и уточнить, в какой срок необходимо известить другую сторону. В случае отсутствия пункта, согласно Гражданскому кодексу, существует обязанность предупредить сторону сделки о своем решении за три месяца до расторжения.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Срок аренды для некоторых категорий разрешенного использования земель имеет ограничение по нормам Земельного кодекса.

К примеру, земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы во временное пользование не дольше 49 лет. Поэтому срок действия договора без уточнения даты окончания может считаться максимальным.

Если договор аренды земли подписывается более чем на 1 год, требуется его государственная регистрация. Для этого передаются в орган Росреестра, пакет документов:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • копия паспорта;
  • договор аренды.

Оплачивается государственная пошлина, размер которой зависит от назначения земли. В результате регистрации на обороте договора будет содержаться роспись и печать.

Как продлить договор аренды земли

Если в договоре прописан срок окончания аренды, то продлить его можно, подписав дополнительное соглашение с указанием нового срока или без его уточнения. Тогда он будет бессрочным и затем продлевать его не потребуется.

Возможна и автопролонгация договора, заключающаяся в том, что при соблюдении всех условий арендатору предоставлено преимущественное право на его продление. Этот пункт можно прописать в первоначальном документе.

Видео: Договор аренды земельного участка без межевания (кадастрового номера)

Аренда земельных участков: регистрация договоров

26.06.2013

Об особенностях государственной регистрации договоров аренды земельных участков рассказывает главный специалист-эксперт, государственный регистратор Дмитриевского межрайонного отдела Управления Росреестра по Курской области В.Т. Мальцева.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение, арендатор обязуется выплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и соблюдать требования градостроительных регламентов и других правил, нормативов.

Арендодателями могут быть только собственники и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, составленные в простой письменной форме подлежат обязательной государственной регистрации. При этом государственная регистрация таких договоров является завершающей стадией оформления прав на землю. Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

В настоящее время становится распространенным договор аренды участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Обязательным условием для проведения государственной регистрации такого договора является соблюдение установленного законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление таких земельных участков в собственность или в аренду осуществляется путем продажи или заключение договоров земельных участков на аукционе.

При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наиболее высокую цену.

Только в случае, если аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух участников, договор может быть заключен по начальной цене аукциона с единственным его участником.

Предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого участка, поданного в орган местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться такими участками (на территории района заявление предоставляется а администрацию района).

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина орган местного самоуправления может принять одно из следующих решений:

1.О проведении  аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды.

На основании решения о проведении аукциона не менее чем за 30 дней публикуется извещение о проведении такого аукциона (в районной газете или в сети Интернет).

По результатам аукциона победитель и организатор подписывают протокол. Данный протокол является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.

2. О предоставлении земельного участка в аренду без проведения аукциона. При этом опубликовывается сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду.

Если по истечении месяца такие заявления не поступили, то принимается о предоставлении земельного участка в аренду первоначальному заявителю Такое решение является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.

После получения двух экземпляров договоров аренды следует зарегистрировать договор в Управлении Росреестра по Курской области

С заявлением о государственной регистрацией может обратиться одна из сторон договора, предоставляя следующие документы для проведения регистрации: документ об оплате госпошлины; документ, удостоверяющий личность физического лица; решение органа местного самоуправления о предоставлений земельного участка в аренду, протокол о результатах аукциона по продажи права на заключение договора аренды участка; опубликование в установленном порядке извещения органа власти о проведении аукциона; договор аренды земельного участка; передаточный акт или акт приема-передачи участка; кадастровый паспорт земельного участка.

Перечни документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, размещены на подсайте Управления Росреестра по Курской области (www.to46.rosreestr.

ru), а также на информационных стендах в залах приема – выдачи документов Управления Росреестра по Курской области и его территориальных отделов.

По вопросу достаточности имеющихся документов можно обратится к специалистам отдела.

Ссылка на основную публикацию