Уступка прав аренды нежилого помещения

Согласно нормам права арендные отношения возникают в рамках финансовой и операционной аренды. Как правило, если речь заходит об объекте недвижимости, стороны подписывают договор долгосрочной аренды.

Но даже в этом случае срок найма не сопоставим со сроком полезного использования здания и/или земли. Значит, арендатор получает объект в долгосрочную операционную аренду.

В этом случае арендные платежи существенно ниже справедливой стоимости переданного в пользование имущества.

ВАЖНО: если срок аренды сопоставим с оставшимся сроком полезного использования объекта, а сумма всех арендных платежей практически равна справедливой стоимости имущества, речь идет не об операционной, а о финансовой аренде, в ходе которой право собственности на активы в итоге перейдет арендатору; по такой схеме обычно оформляют договоры лизинга.

Правила отражения на балансе долгосрочной аренды недвижимости

Базовые принципы учета аренды заключены в ПБУ «Аренда» и одноименном стандарте МСФО. Согласно требованиям принимающая сторона (арендатор) отражает на балансе:

  • Право пользования имуществом;
  • Обязательства по арендным платежам;
  • Амортизацию права;
  • Расходы по условным арендным платежам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: условные аренды платежа – возмещение расходов по содержанию недвижимости, которые возникают в ходе ее эксплуатации и прямо не указаны в договоре в денежном выражении.

Уступка прав аренды нежилого помещения

Варианты долгосрочной аренды недвижимости

Арендовать помещение можно одним из следующих способов:

  • Заключить договор аренды с организацией на рыночных условиях;
  • Арендовать недвижимость у государства с правом выкупа;
  • Взять объект в долгосрочную аренду без права выкупа.

Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются настолько часто, что уже не вызывают сложностей при их оформлении. Иная ситуация, когда в роли арендатора выступает государство. Давайте подробнее остановимся на аренде объектов у муниципалитета особенно с правом выкупа по истечении срока договора.

Правила выкупа недвижимости у государства

Согласно нормам 159-ФЗ (с уточнениями от 3 июля 2018 г. 185-ФЗ) от 22 июля 2008 г., можно купить недвижимость у государства, если подать заявление по истечении двухгодичного непрерывного периода пользования объектом по договору аренды. При этом дополнительно должны быть соблюдены следующие условия:

  • Отсутствие долгов по арендной плате и пеням за просрочку внесения платежей;
  • Объект не включен в перечень для передачи субъектам МСП (см. сайт ДГИ);
  • Наличие полного пакета документов на выкуп.

После подачи соответствующего заявления в течение 30 дней будет либо предложен проект договора купли-продажи, либо дан мотивированный отказ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: процедура выкупа зданий у государства или муниципалитета закреплена административным регламентом, в котором дан перечень оснований для отказа в выкупе; заявитель в судебном порядке может оспорить как сам отказ, так и саму стоимость выкупа.

Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?

Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.

Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):

  • Передать актив в субаренду;
  • Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
  • Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
  • Заложить арендные права;
  • Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.

ВАЖНО: перемена лиц в договоре выполняется с согласия арендатора, которое можно изначально прописать в договоре аренды недвижимости с первым арендатором.

Зачем нужна переуступка прав аренды помещений?

Обычно подобного рода сделки заключаются на пользующиеся спросом для бизнеса нежилые помещения в центральных районах города. Первичный арендатор, имеющий возможность снять такие объекты на выгодных условиях, позже стремиться переуступить права аренды на них за комиссионное вознаграждение.

Бывает и другая ситуация, когда бизнесмен заключил договор долгосрочной аренды, но его планы изменились и он не может и/или не хочет развивать данное направление и вынужден подыскивать кандидатуру для передачи прав аренды на данный объект. В этом случае отступного при перенайме может и не быть. Все зависит от востребованности конкретного помещения.

Какова цена переуступки?

Переуступить право аренды можно только посредством возмездного договора. Подарить такого рода права нельзя (см. ст. 575 ГК РФ). Разумно для определения цены на такого рода актив привлечь независимого оценщика. Как правило, размер комиссионного вознаграждения за уступку будет определен с учетом:

  • Площади самого помещения, по которому предполагается переуступка прав аренды;
  • Видов целевого использования с учетом нужд потенциальных арендаторов;
  • Удобства расположения объекта и его доступности для покупателей;
  • Размера предполагаемого дохода от бизнеса в этом месте;
  • Величины расходов на содержание нежилого помещения;
  • Цены за оценку стоимости права аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стоимость, названная независимым экспертом, является основным критерием справедливой цены за передачу прав на аренду недвижимости.

Сдача по цене рынка или ниже

Определить, сколько стоит переуступка права аренды можно и с учетом следующего критерия: если аренда недвижимости оформлена по цене рынка, то она выгодна для будущего арендатора. Значит, он должен заплатить отступное текущему съемщику.

Если же аренда оформлена по рыночным ценам или выше, то интерес текущего арендатора просто переложить обязанности по внесению платежей на нового съемщика. Рассчитывать на какое-то вознаграждение уже не приходится.

Скорее всего у него не пошел бизнес и ему просто нечем платить аренду.

Как заключить договор на переуступку прав аренды?

Как уже отмечалось выше, переуступить право аренды можно только на основании возмездного договора. В тексте соглашения должно быть указано:

  • Как будут переданы арендные права;
  • Условия содержания недвижимости;
  • Величина арендной платы и эксплуатационные расходы;
  • Порядок внесения платежей арендодателю.

ВАЖНО: форма договора и его содержание должны быть идентичны условиям первичного договора аренда между арендодателем и первым арендатором.

Если изначально договор аренды проходил регистрацию в Росреестре, то и новый договор, заключенный по факту переуступки, должен пройти аналогичную регистрацию.

В пакете документов при этом в обязательном порядке должен быть акт передачи объекта от первого арендатора нынешнему.

Кроме того, необходимо подтвердить, что бывший съемщик внес все обязательные платежи за период использования объекта до его передачи.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

Количество показов: 10120

25.01.2019

Переуступка прав собственности на нежилое помещение

Уступка прав аренды нежилого помещения

Переуступка права аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, без проведения конкурса или аукциона под предлогом того, что такая переус­тупка в силу ст. 615 Гражданского кодекса РФ является договором перенайма, незаконна (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11).

Предприятие и департамент имущества города заключили договор аренды нежилого помещения на восемь лет. За несколько лет до окончания срока действия договора указанным помещением заинтересовалось общество.

В результате между департаментом, предприятием и обществом было заключено трехстороннее соглашение о переуступке прав на аренду этого помещения.

На основании соглашения права по первоначальному договору аренды перешли от предприятия к обществу.

Таким переводом прав заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба. Ведь ч. 1 ст. 15 и ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.

2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что передача прав на пользование муниципальным имуществом может осуществляться только через конкурс или аукцион.

В результате антимонопольщики признали, что департамент грубо нарушил требования Закона о защите конкуренции, и вынесли предписание об устранении нарушений. Департамент должен был расторгнуть трехстороннее соглашение о пере­уступке прав аренды.

Общество, считая, что спорное соглашение заключено на законных основаниях, обратилось в суд с требованием признать решение антимонопольного органа незаконным, а действия департамента по переуступке прав на помещение — правомерными.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию антимонопольного органа. Ведь сделка, заключенная между департаментом, предприятием и обществом, могла быть совершена только по результатам конкурса или аукциона, и закон прямо говорит об этом (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Кассационная инстанция поддержала доводы общества. Суд указал, что это трехстороннее соглашение о передаче прав на нежилое помещение есть не что иное, как договор перенайма. Следовательно, новый арендатор может рассчитывать на те же условия при заключении договора, что и прежний (ст. 615 ГК РФ). Кроме того, кассация сделала вывод, что требования ст. 17.

1 Закона о защите конкуренции неприменимы к спорным правоотношениям, поскольку этот закон содержит возможность заключения подобных сделок без проведения торгов и аукционов, если стороной выступает субъект малого и среднего предпринимательства (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции).

В результате в кассации решения нижестоящих инстанций были отменены, а договор по переуступке права аренды нежилого помещения признан законным.

Читайте также:  Суррогатное материнство в 2020 году: законодательная база и цены

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Антимонопольная служба не согласилась с подобным исходом дела, поскольку считала, что Закон о защите конкуренции предусматривает передачу прав на муниципальное недвижимое имущество только через конкурс или аукцион. И независимо от того, найм это или перенайм в порядке ст. 615 ГК РФ — требование о проведении конкурса или аукциона является обязательным условием процедуры передачи прав обществу.

Тройка судей передала дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ, поскольку сочла доводы кассации не­убедительными. Да, арендатор вправе сдать спорное нежилое помещение в субаренду, но только если иное не установлено ГК РФ, федеральными законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Таким образом, законодатель предусмотрел возможность установления специального порядка сдачи арендованного имущества в субаренду. Такие особенности установлены для сделок по передаче в аренду государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Право владения на такое имущество может быть передано только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Коллегия указала и на то обстоятельство, что ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции избавляет субъектов малого и среднего предпринимательства от конкурса или аукциона до 1 июля 2015 г. в одном случае. А именно если речь идет о продлении договора аренды, заключенного до 1 июля 2008 г.

Однако названная норма применяется не самостоятельно, а только по отношению к договорам аренды, указанным в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. То есть льготу при заключении договора аренды муниципального имущества, переданного до 1 июля 2008 г.

, получает не любой субъект малого и среднего предпринимательства, а только тот, который приобретает права на основании международных договоров РФ, федеральных законов, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда.

В рассматриваемом случае договор с обществом на новый срок заключался не на условиях, предусмотренных ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.

Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе решения судов первой и апелляционной инстанций и поддержал позицию, согласно которой незаконна переуступка прав на арендуемое недвижимое муниципальное имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления без проведения конкурса или аукциона.

Переуступка права выкупа помещения через продажу юрлица

Переуступка права выкупа помещения через продажу юрлица

Право внеконкурсного выкупа и приватизации юридическим лицом арендуемых помещений, находящихся в собственности города, закреплено в ФЗ-159. Согласно его нормам, для реализации указанного права приобретатель должен соответствовать всем определенным законодателем критериям и соблюсти установленные сроки.

Если у вас есть помещение в аренде, но нет возможностей, желания купить.

В случае, если юридическое лицо, арендует у города помещение в течение 2-х и более лет, не входит в перечень субъектов предпринимательской деятельности, в отношении которых не распространяется право преимущественного выкупа объектов муниципальной собственности, то в течение 30 дней с момента принятия решения уполномоченным органом субъекта РФ о продаже данного объекта недвижимости, у него есть право преимущественного выкупа помещения на самых выгодных условиях, вне конкурса. Но, возможности или желания его приобретать нет, тогда целесообразно продать фирму и переуступить данное право. Это самый выгодный и легитимный способ реализации норм ФЗ-159.

По сути, вся процедура переуступки преимущественного права выкупа арендуемого помещения у города (ДГИ) по ФЗ-159, банальна.

Но, на практике субъекты предпринимательства нередко сталкиваются с проблемой взаимодействия с уполномоченными органами государственной власти, которые не всегда заинтересованы в отчуждении помещений в частную собственность и поэтому выдвигают дополнительные условия.

В связи с этим, большое значение в процедуре реализации норм ФЗ-159 нашими специалистами имеет налаженная схема взаимодействия с ДГИ и Росреестром, которая позволяет избежать лишних затрат времени, сил и финансовых средств.

Если вы хотите приобрести помещение на выгодных условиях.

Вам предложили приобрести фирму, с переуступкой права выкупа арендуемого у города ею помещения, но Вы сомневаетесь в том насколько это реально и правомерно? Безусловно, это выгодное и легитимное предложение, при условии, что все сопряженные с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого помещения нормы соблюдены.

Поэтому, первостепенно, необходимо произвести проверку всех правовых аспектов сделки, документов и проанализировать возможные варианты развития ситуации после приобретения юридического лица, реальность выкупа арендуемого помещения, а вместе с тем, и выгодность сделки.

На данном этапе, важно заручиться поддержкой грамотного и компетентного специалиста в данной области правоприменения.

Причем, понятие «компетентность» включает не только наличие у него фундаментальных знаний и солидную судебную практику, но и налаженные механизмы взаимодействия с ДГИ и Ростреестром, так как не зная до мельчайших тонкостей бюрократическую практику, нельзя быть уверенным в успешной реализации задуманного проекта.

Четкое понимание алгаритмов работы Федеральных служб, департаментов, ведомств и многолнтняя практика в узких специализациях позволяют нашим специалистам свести к нулю риски наших клиентов.

Поиск подходящего по всем критериям продавца или покупателя, юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на объект недвижимости и фирмы, правовое сопровождение процедуры переуступки права преимущественного выкупа помещения – это далеко не полный перечень услуг, предоставляемых нашим клиентам высококвалифицированными юристами и финансовыми специалистами Legal Support.

Более подробно о процедуре выкупа и о том, кто имеет приоритетное право выкупа — читайте, перейдя по соответствующим ссылкам или в разделе Основные Услуги на нашем сайте.

Уступка прав на нежилую недвижимость выгоднее ее продажи

В ЭТОЙ СТАТЬЕ :

  • В чем экономия: НДС

Оформление переуступки прав аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка представляет собой делегирование преференции эксплуатации наделом. Арендные правоотношения обладают большим количеством тонкостей. Например, ориентиры съемщика поменялись, но соглашение о прокате уже заключено на год, нужно платить средства.

Уступка прав аренды нежилого помещения

Понятие

Переуступкой прав аренды следует считать возмездную передачу обязанностей и преференций по арендным отношениям другому индивиду. Субъектами правоотношений вправе выступать как обычные граждане, так и организации или индивидуальные предприниматели при наличии личного интереса по эксплуатации земли согласно ее назначению.

Делегирование осуществляется на заранее фиксированный срок. Данный период времени не должен превышать срок, прописанный в основном арендном соглашении. Получение одобрения от реального владельца участка обусловлено сроком переуступки.

Так, если договор переуступки подписывается меньше, чем на 5 лет, то извещать об этом арендодателя не обязательно. Больший период потребует официального оповещения владельца участка.

Если главный контракт о сдаче в наем включает одно из требований о воспрещении переуступки, проводки то делегировать запрещено. Для проведения процедуры понадобится одобрение собственника.

Участники

Консорциум о делегировании прерогативы аренды подписывается промеж нынешнего и потенциального арендатора, реальный владелец объекта не принимает участия. Субъекты фиксируют договорные отношения, оговаривая все необходимые условия.

Прежний арендатор вправе настаиватьна выплате финансов единовременно или с условленной периодичностью.

Собственник имущества сохраняет за собой право:

  • распоряжаться земельным наделом по своему желанию;
  • потребовать доклада о состоянии земли;
  • при нарушении договоренностей расторгнуть контракт в субъективном досрочном порядке;
  • вовремя получать оплату по уговору.

Итак, арендатор вправе самостоятельно сдать в аренду землю другому пользователю. Об этом вовсе не обязательно сообщать владельцу, если такое условие не предусмотрено арендным контрактом.

Если действие произошло без ведома обладателя, а по условиям документа его обязаны были уведомить, то он вправе аннулировать консорциум переуступки. Также владелец вправе увеличить цену за эксплуатацию первичному арендатору.

Законодательное регулирование

Ключевые положения аренды земельных участков зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно этой норме арендатор вправе передавать полномочия по использованию надела заинтересованным лицам. Передать преференцию эксплуатации разрешено без извещения реального собственника (если иное не прописано в контракте).

Составление обновленного документа с владельцем не понадобится, но обязанности по содержанию имущества переходят к нынешнему пользователю.

Читайте также:  ​​декретные выплаты безработным: платят или нет, как получить и оформить

Ст. 65 ЗК РФ устанавливает распорядок ликвидации и коррекции внесения арендных платежей. Все нюансы указываются в консорциуме по согласию каждой из сторон.

П. 2 ст.615 ГК РФ сообщает о прерогативе арендатора распоряжаться доверенным ему имуществом, не выходя за рамки закона и договора.

Действующие законодательные нормы разрешают пользоваться землями сельхозназначения и предназначенные под ИЖС.

Оформление переуступки

Соглашение об уступке делается в письменном виде. В нем фиксируются самая значительная информация об объекте, предопределяющие сумму аренды.

Перед оформлением соглашения стоит учесть:

  • со стороны ключевого пользователя не разрешается образования задолженности по платежам;
  • при необходимости рекомендуется обрести заверенное нотариусом одобрение владельца;
  • озвучиваются все имеющиеся на имущество притязания третьих лиц;
  • фиксируется цель соглашения.

При точном соблюдении указанных предписаний контракт расценивается легальным.

Сделка переуступки арендного права производится в два шага:

  • Первоначально участники обсуждают условия, производят осмотр земли, определяют объем платежей.
  • Документально фиксируют соглашение, регистрируют его.

Обязательные условия

Пользование арендуемым участком при переуступке предполагает следование следующим правилам:

  • запрещается использование участка не по предназначению. Так, если заключается договор между физическими лицами под ижс, то нельзя устраивать на участке производство;
  • при проектировании возведения здания на земле нужно заручиться поддержкой владельца;
  • разрешена частичная передача в субаренду;
  • не изменять основные первозданные характеристики объекта (если надел был без болота, то и вернуть его нужно в таком же виде).

При нарушении выше обозначенных обязательств соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание конфликтных ситуаций желательно согласовывать все действия с владельцем участка, хотя законом не предусмотрено такого обязательства.

ВАЖНО !!! Но если уступке подлежит земля, находящаяся в муниципальной собственности, то предупреждать о действиях обязательно представителей власти.

Значительным моментом выступает невозможность предусмотреть в договоренностях разделение участка на части, то есть уступку части надела. В такой ситуации пользователю предстоит обратиться к владельцу земли с прошением о выделении доли. После определения границ части участка, надлежащей регистрации, возможно, передать полномочия пользования третьему лицу.

Необходимая документация

В отличие от арендного соглашения для заключения договора уступки не требуется предоставления документов, свидетельствующих о праве собственности на участок.

Так для совершения процедуры необходимо:

  • Арендное соглашение.
  • Паспорта участников.
  • Подтверждение отсутствия долговых обязательств (платежные чеки, расписки в получении владельцем денежных средств).
  • Документация о существовании или отсутствии обременений, претензий третьих лиц.

Составление документа

Соглашение фиксируется в произвольном виде. Однако с выполнением необходимых предписаний.

Бланк документа должен содержать следующие сведения:

  • об объекте правоотношений;
  • сумме арендного платежа;
  • стоимости переуступки;
  • периоде договора;
  • целевого предназначения земельного надела;
  • процедура возврата участка законному владельцу;
  • ответственность сторон;
  • претензии относительно объекта.

При необходимости текст может корректироваться обновленными сведениями. Образец договора уступки между физическими лицами можно запросить у наших юристов.

Налогообложение

В соответствии с пп.1 п.1. ст. 146 НК РФ передача материальных прав (к чему и относится переуступка) предполагает оплату НДС. Облагаемой базой выступает величина денежных средств, обретенных арендатором и зафиксированных в контракте.

Момент определения налоговой базы соотносится с периодом передачи прерогативы на эксплуатацию имущества. Выплате подлежит также и подоходный сбор.

Если делегирование осуществляется в пользу гражданина, то обязательство подачи налоговой декларации лежит на самом арендаторе. Если же новым пользователем выступает организация, то она осуществляет расчет и перечисление НДФЛ как налоговый резидент.

Регистрировать или нет

Арендное соглашение подлежит госрегистрации при его длительности в год и более времени или в случае участия в нем юрлица. Также проходит процедуру и переуступка. Сумма госпошлины для физлица составляет 2 тыс. руб. и 22 тыс. для юридического лица.

Для процедуры потребуется:

  1. Письменное заявление.
  2. Соглашение об аренде и переуступке.
  3. Удостоверение личностей предыдущего и нынешнего нанимателей.
  4. Справка с фиксацией собственника и первичного пользователя.
  5. Кадастровый паспорт участка.

При участии организации сверх того потребуются:

  • выписка из реестра;
  • учредительная документация;
  • ОКПО.

Если участниками правоотношений выступают физлица, то понадобится нотариально заверенное разрешение мужа/жены или выписка о неимении зарегистрированных отношений.

Итак, переуступка представляет собой делегирование полномочий пользования участком первичным арендатором вторичному пользователю.

Договор переуступки прав аренды земельного участка под ИЖС 2021 между физическими лицами

Уступка прав аренды нежилого помещения

Если участок земли предоставлен человеку под постройку будущего частного жилого дома, то не исключено, что необходимость в строительстве может отпасть. Тогда одним из вариантов распоряжения наделом земли станет переуступка права аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в пользу иного гражданина.

Для такого шага существует специальная процедура, оговоренная как законодательством (гражданским и земельным), так и базовым соглашением по найму. Поэтому не исключено, что переход прав могут быть наложены дополнительные ограничения.

Что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка

Под такими действиями понимается передача первым арендатором своих полномочий по использованию земли другому человеку. Для этого заключается договор переуступки прав аренды земельного участка. Пункты такого соглашения не должны противоречить первоначальной сделке.

Важно! При заключении договора перенайма земли существенные условия должны быть такими же, как и в договоре передачи земельного участка в аренду и не противоречить ему. В противном случае собственник земельного участка в судебном порядке признает договор недействительным.

Часто к переуступке прибегают тогда, когда продаётся дом, построенный на арендованной площади. Ведь помимо смены собственника недвижимости, нужно также юридически оформить и участок земли, расположенный под ней.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка во многом определяются сроком пользования землёй. Если он составляет меньше, чем 5 лет, то необходимо согласие от стороны, выступающей в роли арендодателя. В остальных ситуациях достаточно будет уведомить вторую сторону о смене пользователя участка.

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС может подразумевать и поправку на пункты строительных правил. Ведь не исключено, что пользование оформлялось для возведения недвижимости с определёнными характеристиками (площадь, количество этажей).

Отличие переуступки от субаренды

Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.

Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.

Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.

При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.

Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.  

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.

Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.

Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.

Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.

Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.

Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.

Содержание договора на передачу прав по аренде земли

В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.

В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).

Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.

Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.

Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.

Читайте также:  Конвенция о правах ребенка: основные положения и принципы

Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.

В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.

Пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС

Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.

Шаг первый: переговоры с арендодателем

Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.

Шаг второй: получите согласие на переуступку прав аренды у собственника

Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.

Шаг третий: заключение договора

После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.

Шаг четвёртый: регистрация перехода прав аренды на землю

За заключением договора последует государственная регистрация сделки перенайма земельного участка. Она осуществляется в местном отделении Росреестра. За этот процесс полагается внесение госпошлины в сумме 2 тыс. рублей.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.

Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.

 Договор переуступки права аренды земельного участка

Продажа переуступки прав аренды — основные понятия и нормы права

В сущности, данное понятие включает в себя переуступку арендных прав на недвижимость или земельный участок. Под переуступкой можно понимать смену лиц, указанных в договоре, например, арендатора. Переуступка прав поможет сэкономить кучу времени и нервов, так как не нужно расторгать старый договор аренды и заключать новый.

Особенности передачи прав аренды

При заключении сделки по продаже прав аренды нужно учитывать следующие нюансы:

  1. Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем. Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту). Эта передача прав аренды выгодна только продающему арендатору, так как он продает это право, как правило, по более значительной цене.
  2. Арендные права передаются уже в рамках ранее подписанного договора. Такую сделку по передаче прав нельзя проводить, если аукцион считается несостоявшимся по причине недобора участников. Таковым аукцион признается, если не удалось добиться наличие как минимум двух участников. Здесь же единственный участник в течение 10 суток после аукциона обладает правом на оформление договора аренды по фиксированной на аукционе цене, но переуступить права аренды он уже не может.

Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

Какие объекты можно переуступить?

Сделку по купле-продаже прав аренды можно заключать на следующие объекты:

  1. Земельные участки. Если оформляется переуступка прав аренды на земельный участок, то нужно помнить о том, что все арендаторы (продающий и покупающий права аренды) должен известить собственника земли о сделке;
  2. Нежилые помещения. При оформлении договора аренды собственник или первый арендатор может отметить в нем, что продажа арендных прав невозможна. Значит, при последующей переуступке обязательно согласие собственника. Лучше письменно. Если происходит заключение договора по переуступке прав аренды с третьим лицом, то этот арендатор принимает на себя все обязательства по данному помещению: долги, налоги и т.п. Этот вид сделки по продаже прав аренды является наиболее выгодным для первого арендатора, т.к. после завершения этого процесса он получает неплохую денежную прибыль;
  3. Иная недвижимость. При оформлении договора по переуступке права аренды на другие виды недвижимости условия идентичны указанным во втором пункте.

Как извлечь выгоду при продаже прав аренды?

Продажа прав аренды наиболее популярна у юридических лиц.

Так как можно купить права аренды не только на помещение, магазин, кафе, но и уже готовый бизнес, находящийся на территории этого помещения.

Но также нужно помнить один нюанс, что при уведомлении собственника о переуступке арендных прав, последний может объявить аукцион и дать свое согласие наиболее выгодному для него предложению.

Необходимые документы для оформления

Для совершения сделки по продаже прав аренды нужно собрать следующий пакет документов:

  • заявление определенного образца;
  • для физических лиц документ, удостоверяющий личность;
  • справка из налоговой инспекции;
  • первый договор аренды;
  • три копии нового договора (для всех участников сделки). и т.д.

Оформление сделки по продаже прав аренды

Здесь приводится примерный план заключения сделки по продаже арендных прав. Он включает в себя:

  1. подготавливается полный пакет документов всеми участниками сделки;
  2. оформление договора в трех экземплярах. Примерная форма договора приводится здесь;
  3. подача собранного пакета документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию объекта;
  4. получение удостоверенных в установленном порядке документов каждым участником сделки.

На что обращать внимание при оформлении договора

 Нужно понимать отличие продажи прав от субаренды. При заключении договора о субаренде второму и последующему арендатору переходит право только пользоваться имуществом на определенный срок.

А при оформлении продажи прав аренды ко второму арендатору переходят все права, указанные в договоре купли-продажи арендных прав.

Причем первоначальный контрагент полностью исключается из данной цепочки.

Договор, который был подписан сторонами при заключении сделки по переуступке прав аренды, обязательно должен носить возмездный характер. Это условие исключит риск признания такого договора, как акта дарения. Ведь нужно помнить, что дарить недвижимое имущество между юридическими лицами запрещено законодательством.

Также в договоре должны быть отмечены все права и обязанности, которые будут возложены на нового арендатора. Обязательно нужно оговорить сроки передачи документов новому арендатору от предыдущего контрагента. Важно составить акт приема передачи.

Если при заключении первоначального договора аренда собственник оговорил, что при последующей продаже прав нужно его согласие, то оно может быть выражено как на переуступку конкретному контрагенту, так и любому другому лицу.

Также согласие может быть оформлено отдельным письмом. Нужно помнить, что при отсутствии согласия арендодателя орган, уполномоченный осуществлять регистрацию, может и отказать в регистрации последующих договоров об аренде.

Последствия продажи арендных прав

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора.

Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать.

Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

Ссылка на основную публикацию