Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения 2021

   При аренде какого-то имущества всегда может возникнуть необходимость в расторжении договора аренды досрочно. Что может послужить основанием для досрочного прекращения аренды, в каком порядке договор может быть расторгнут, этим и другим вопросам посвящен настоящий материал.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат проведет предварительный анализ договора аренды по Вашей заявки на предмет его досрочного прекращения. Звоните прямо сейчас!

Основания досрочного расторжения договора аренды

   Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:

  • если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
  • когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
  • в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
  • если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
  • в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
  • когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
  • в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
  • иные основания, предусмотренные законом или установленные договором

Досрочное прекращение договора аренды арендодателем

    В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.

   Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.

   Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

   Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.

   Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.

Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока

   Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.

   Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.

   Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.

   Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.

   Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения 2021

   Уведомление о расторжении договора по инициативе конкретной стороны оформляется в свободной форме, главное, чтобы в таком уведомлении было четко отражено о расторжении договора конкретной стороной. Фактически такое уведомление еще можно назвать односторонним отказом от договора и такой отказ должен содержать указание на основания, по которым сторона решила досрочно расторгнуть договор.

   Уведомление о расторжении должно содержать указание на нормы права, подтверждающие обоснованность отказа от договора, указание на срок, когда договор будет считаться расторгнутым.

Законом установлены сроки, когда договор будет считаться расторгнутым при одностороннем отказе (1 месяц по общему правилу, а при аренде недвижимости – 3 месяца), но договором могут быть установлены свои сроки предупреждения о том, что договор прекращается.

Штраф за отказ от договора аренды досрочно

   Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда  какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.

   Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий.

Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной.

При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.

   С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.

Последствия досрочного расторжения договора аренды

   Последствия при расторжении до окончания срока аренды не особо отличаются от его прекращения в установленные сроки.

   При расторжении договора аренды арендатор возвращает имущество арендодателю, уплачивает арендную плату за то время, когда пользовался имуществом. По договору аренды может быть предусмотрено, что при расторжении все улучшения арендованного имущества переходят к арендодателю, а арендатору возмещаются расходы. Либо арендатору могут быть переданы отделимые улучшения арендованного имущества.

   За отказ от договора аренды досрочно могут быть предусмотрены штрафы для сторон, в связи с чем, отказавшаяся сторона должна будет уплатить штраф контрагенту.

Адвокат по прекращению аренды в Екатеринбурге

   Если Вы оказались в ситуации, когда вынуждены расторгнуть договор аренды досрочно, но не можете для себя определить все плюсы и минусы, тогда Вы можете обратиться за помощью к нашим адвокатам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург, которые:

  1. проконсультируют по вопросам расторжения договоров аренды досрочно
  2. изучат Ваш договор аренды и обстоятельства, по которым Вы хотите расторгнуть договор досрочно, изложив свою позицию по делу
  3. расскажут о перспективах расторжения договора аренды досрочно, по которому Вы являетесь стороной
  4. помогут в подготовке документов о расторжении, а именно, соглашения о расторжения, уведомления о расторжении
  5. могут представлять Ваши интересы во взаимодействии со второй стороной договора
  6. подготовят в суд иск о признании отказа от договора аренды недействительным
  7. могут участвовать в защиту Ваших интересов при рассмотрении споров в суде

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения 2021

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Бланк и образец 2021 года

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды .docСкачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды .doc

Нюансы расторжения договора аренды

Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

  1. При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
  2. По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
  3. По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре. В таком случае придется составлять иск в суд.

Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст.

Читайте также:  Договор транспортной экспедиции 2021 - скачать образец

619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п.

1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.

Порядок досрочного расторжения будет таким:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
  2. При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
  3. Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.

К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.

Как составить такое соглашение

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

  1. Название и номер документа («Соглашение»).
  2. Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
  3. Реквизиты расторгаемого контракта.
  4. Место и дата составления и подписания соглашения.
  5. Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
  6. Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
  7. После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
  8. Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
  9. Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
  10. Реквизиты и подписи сторон.

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Образец соглашения

  • Соглашение № 23
    О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
  • от «24» августа 2019 года
  • г. Ижевск
  • «21» октября 2020 года
  • ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:
  1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
  2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
  3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
  4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
  5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон:

Арендодатель
Арендатор
ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363 ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234

Подписи Сторон:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Скачать документбесплатно

Скопировать урл

Распечатать

Как разорвать договор аренды — Эльба

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

  • В итоге предприниматель заплатил:
  • — 87 409 рублей арендной платы;
  • — 47 527 рублей пени;
  • — 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.
  • Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

  1. — арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;
  2. — в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;
  3. — помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;
  4. — помещение сгорело, затоплено или разрушено;
  5. — по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;
  6. — при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Читайте также:  Акт приема-передачи денег при покупке квартиры: тонкости, ошибки, нюансы

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

Скачать письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения

Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды — образец от арендодатора 2021 года

Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

  • за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
  • за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

  • нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
  • использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
  • не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
  • арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу 2021 года

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
  • сведения о договоре аренды;
  • информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

Читайте также:  Омс для иностранных граждан: как получить и оформить, стоимость

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды

Расторжение договора арендодателем | Адвокат Мугин Александр

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

  • – когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
  • – когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
  • – когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
  • – когда арендатор существенно ухудшает имущество;
  • – когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • – когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
  • При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

  1. Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
  2. Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
  3. Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
  4. Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

  • В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.
  • Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.
  • Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

  1. Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.
  2. То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.
  3. Еще один важный момент.
  4. Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

Ссылка на основную публикацию